2014-02-11 08:58:00 來源:大河網(wǎng)
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2012年這個時候，“翹尾”成為樓市的關(guān)鍵詞，從土地市場到商品住宅，飄紅的成交數(shù)據(jù)讓人眼花繚亂。然而，一年過后，市場發(fā)生了深刻變化。經(jīng)歷了幾乎一整年的火熱之后，包括鄭州樓市在內(nèi)全國都迎來了新的調(diào)控政策，而在十八屆三中全會之后，調(diào)控加碼的可能性似乎越來越大。在此背景下，關(guān)于樓市未來走勢的爭論甚囂塵上，有人說樓市迎來拐點(diǎn)，有人說房價(jià)將繼續(xù)走高，無論如何，2014年的樓市注定不平靜。
數(shù)據(jù)
成交放量，但房價(jià)沒有“翹尾”
2012年12月初，一場大雪將鄭州徹底帶入冬天，但正是那個一年中最冷的季節(jié)，原本該是淡季的鄭州樓市，在開發(fā)商的大力推盤和打折優(yōu)惠下，出現(xiàn)冬日暖陽。而在當(dāng)時，年末“翹尾”幾乎成為全國樓市的共同表情。
而到了今年，樓市似乎服帖了很多，據(jù)中國指數(shù)研究院12月1日發(fā)布的《2013年11月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，2013年11月，全國100個城市(新建)住宅平均價(jià)格為10758元/平方米，環(huán)比10月上漲0.68%，自2012年6月以來連續(xù)第18個月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.56個百分點(diǎn)，為今年以來最低水平。
而具體到鄭州，從鄭州市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，商品房銷售15264套(間)，銷售面積147.77萬平方米，同比上漲44.81%，銷售均價(jià)8297元/平方米;其中商品住宅銷售12941套(間)，銷售面積118.91萬平方米，同比上漲42.93%，銷售均價(jià)7295元/平方米。成交放量態(tài)勢非常明顯，但價(jià)格特別是商品住宅價(jià)格則再次走低。
數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，鄭州共有38盤實(shí)際開盤加推，相對月初預(yù)計(jì)的11月27個項(xiàng)目開盤，開盤率達(dá)到140.74%，住宅項(xiàng)目中以老盤新推項(xiàng)目為主，也有部分純新盤項(xiàng)目亮相。從這不難看出，房價(jià)雖然沒有漲，樓市也并不冷清。
政策
調(diào)控政策密集出臺，2014年限購難退出
相比去年，11月份鄭州樓市成交量大增，價(jià)格卻沒有明顯“翹尾”，其中一個重要原因是政策的制約。在此之前，鄭州版升級限購政策提出，在年底之前要保證房價(jià)“零增長”。
事實(shí)上，全國大部分中心城市樓市在經(jīng)歷了一年的火爆之后，都迎來了不同程度的調(diào)控升級，除了北京、上海、廣州、深圳等城市外，有17個城市先后出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策。
而在日前，中央政治局會議指出，要做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。此前，10月29日中共中央政治局曾就加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)，會議指出，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要堅(jiān)持市場化改革。對此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場調(diào)控將迎來市場化長效機(jī)制。
對此，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，新一屆中央高層首次表態(tài)做好住房保障與房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，具有四層意義：第一，2014年房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，將繼續(xù)執(zhí)行2013年的政策，但會完善現(xiàn)有政策與改革房地產(chǎn)制度;第二，推進(jìn)調(diào)控長效機(jī)制建設(shè);第三，行政管制手段短期不會退出，限購、限貸、限價(jià)等調(diào)控手段將延續(xù)到2014年;第四，從資金和管理兩個方面來看，保障房建設(shè)力度會加強(qiáng)。“毫無疑問，中央的表態(tài)釋放出2014年房地產(chǎn)‘繼承式’調(diào)控基調(diào)與收緊的信號”。
觀點(diǎn)
上半年或會小爆發(fā)，鄭州樓市長期看漲
2014年調(diào)控不放松，這對于習(xí)慣了調(diào)控的開發(fā)商來說，并不算什么壞消息。因?yàn)椋谒麄兛磥恚嵵輼鞘写嬖谥久娴睦茫L期上漲仍然是大趨勢。
比如，河南盛潤置業(yè)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理吳建軍就表示“看好2014年鄭州的房地產(chǎn)市場”。他認(rèn)為鄭州是中部區(qū)域城市，城市發(fā)展受周邊的帶動作用大，未來的樓市前景一片大好。而且，他認(rèn)為鄭州樓市目前的購房需求旺盛，未來房價(jià)將穩(wěn)中有升。
永威置業(yè)副總經(jīng)理王剛認(rèn)為，2014年上半年，壓抑了一年的樓市應(yīng)該會有一個小爆發(fā)，這期間，房價(jià)也將呈現(xiàn)較快上漲態(tài)勢。在他看來，隨著鄭州城市框架不斷拉大，基礎(chǔ)城市建設(shè)不斷完善，鄭州的城市吸引力越來越大。
事實(shí)上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)認(rèn)為，“只要人口輸入的城市樓市就沒事，房子總會賣出去。有些城市人口哪怕現(xiàn)在不行，但是只要城市發(fā)展處于上升期，人口也是逐步聚集的。一個城市的樓市是不是會出毛病，就看這個城市對人們是不是具有吸引力，如果具備吸引力，房價(jià)還得一直往上漲，反之就有問題。”按照任志強(qiáng)的分析，鄭州在中原經(jīng)濟(jì)區(qū)和航空港區(qū)建設(shè)如火如荼的大背景下，作為區(qū)域的政治經(jīng)濟(jì)中心，目前有超過1100萬常住人口，并吸引了大量流動人口，樓市存在巨大的潛在需求，這將推動鄭州樓市長期走高。
疑問
景氣指數(shù)持續(xù)下滑，房地產(chǎn)拐點(diǎn)已現(xiàn)?
市場一片火熱，但并非所有人都表示樂觀，有些人則對未來表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度。
國土資源部12月9日對外發(fā)布中地指數(shù)顯示，三季度中地指數(shù)環(huán)比下滑4點(diǎn)，波動至307點(diǎn)，同比增長14.3%。分指數(shù)中，規(guī)模指數(shù)環(huán)比增長17.5%，同比增長23.4%;地產(chǎn)景氣指數(shù)下滑至496點(diǎn)，環(huán)比下降25.1%。經(jīng)價(jià)格消除后，同時房地產(chǎn)業(yè)投資總額下降31.6%，商品房銷售面積下降27.5%，規(guī)模指數(shù)繼續(xù)增長、景氣指數(shù)逆轉(zhuǎn)下降，顯示傳統(tǒng)依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式面臨轉(zhuǎn)型。
國土資源部法律中心主任孫英輝解釋說，在新一屆政府決心調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促使資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域逐步向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域流動政策推動下，未來壓縮影子銀行業(yè)務(wù)，放緩社會融資增速、壓縮行業(yè)資本投資逐漸成為新的金融政策調(diào)整方向，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入全新發(fā)展周期，為土地供應(yīng)重心從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、通過土地供應(yīng)引導(dǎo)和配合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指明了方向。
本輪地方層面房地產(chǎn)調(diào)控新政始自10月份，10月11日深圳市出臺深八條，10月23日北京市出臺京七條，11月之后，上海和廣州也先后出臺地方新政，至此，一線城市新政出齊。
從成交數(shù)據(jù)上看，北京、深圳和廣州新政出臺前后市場成交規(guī)模并無明顯下滑，其中深圳11月的前兩周成交面積更是創(chuàng)下今年以來周度新高，北京新政出臺后的周度成交量也基本和出臺前的水平保持一致，廣州雖然政策出臺至今時間尚短，但從最近一周的成交規(guī)模來看并未受到影響。
事實(shí)上，本輪四季度以來的地方新政主要針對年底房價(jià)控制目標(biāo)的壓力。對于今年以來房價(jià)上漲幅度較大的一線城市而言，完成控制目標(biāo)已基本無可能，當(dāng)前的新政更多是出于表態(tài)的需要，以免落下“不作為”的口舌;考慮到新一屆政府上臺以來奉行的去行政化執(zhí)政綱領(lǐng)，我們判斷在未來的房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域，應(yīng)不會再出現(xiàn)過去多年力度不斷加壓、手段不斷翻新的政策干預(yù)，因此，對于本輪地方層面上的新政，我們認(rèn)為其是局部性的、階段性的，且表態(tài)意義重于實(shí)際執(zhí)行。
從對市場的影響程度看，當(dāng)前這輪政策加壓力度總體溫和：首先，預(yù)售證管理是各地均首要強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容，客觀上講這確實(shí)也是在年底迅速迫降房價(jià)數(shù)據(jù)的唯一辦法，但其執(zhí)行期限顯然不會超過今年;其次，針對非戶籍人口繳稅年限的增加僅僅是延后了一部分外來人口的購房時間，對于人口吸附能力強(qiáng)大、剛性需求基數(shù)巨大的一線城市來說，這部分需求的延緩對市場的短期影響有限;再次，二套房貸政策自2010年起即被多次運(yùn)用，其對市場的影響力總體趨弱;至于房產(chǎn)稅、增加住房供應(yīng)、保障房建設(shè)等，更是遠(yuǎn)水解不了近渴，短期內(nèi)一線城市房地產(chǎn)市場量穩(wěn)價(jià)漲的趨勢不會因?yàn)楫?dāng)前的地方新政而迎來實(shí)質(zhì)上的拐點(diǎn)，而其對市場需求心理的些許影響也將在年內(nèi)淡去。
2013年，鄭州購房者追過的新區(qū)有哪 些?航空港區(qū)、高新區(qū)、鄭上新區(qū)、龍子湖、平原新區(qū)等等，各位看官，快快火速圍觀吧!2013年鄭州風(fēng)頭最健的區(qū)域莫過于航空港區(qū)，這個坐擁天時地利人和的區(qū)域，今年3月正式獲批鄭州航空港經(jīng)濟(jì)綜合試驗(yàn)區(qū)后，在政策、經(jīng)濟(jì)等方面迎來諸多利好打開地圖。入冬之后的鄭州，PM2.5值頻頻爆表，當(dāng)霧霾天氣開始影響人們的正常生活，尋找一處碧水藍(lán)天的宜居之所便成為當(dāng)下人們的愿望，鄭州北部的平原新區(qū)憑借1800畝鳳湖走起低密時代的宜居范兒。隨著政策的推進(jìn)支持，近年來高新區(qū)也逐漸出現(xiàn)知名房企的身影，萬科、保利、恒大、建業(yè)、升龍、謙茂、祝福、明瑞、正弘等數(shù)十家地產(chǎn)項(xiàng)目慕名而來，扎堆開發(fā)，他們參與到高新區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，也參與到城中村的拆遷改造中。政策暖風(fēng)吹來，”鄭上新區(qū)”應(yīng)勢而出。鄭州西進(jìn)的利好消息也讓沿線開發(fā)的地產(chǎn)商如同久旱逢甘霖，興奮之情溢于言表。在如今已經(jīng)成型的鄭東新區(qū)CBD北面，會看到兩個與CBD形狀相似的環(huán)狀區(qū)域，那便是龍湖副CBD和龍子湖區(qū)域，這兩個區(qū)域與鄭州新東站東西廣場一起將打造成為中西部地區(qū)最具影響力的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，而這三大特色商務(wù)核心區(qū)便是鄭東新區(qū)下一站的發(fā)展目標(biāo)。
