[摘要] 中國的房地產庫存化解方案，對準了各個區域層級特別是近年來三四線房地產市場過剩供給造成的城市化“虛胖”問題。
住房市場改革牽動城鎮化戰略全局
中國的房地產庫存化解方案，對準了各個區域層級特別是近年來三四線房地產市場過剩供給造成的城市化“虛胖”問題。現階段，中國住房市場的改革牽動城鎮化戰略的全局，即前一階段形成的住房市場存量如果不盡快為新增需求化解，后續的城鎮化很可能導致大量土地浪費和農地征用型城鎮化的不斷復制。樓市若延續這種發展狀態，不僅會使開發商及其銀行資金供給系統出現斷裂問題，還會使中國出現農村剩余勞動力無法轉移到城市的“過度城市化”后的結果。
因此，中央明確提出，通過推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地產市場。這顯然是為促進農民工購房做出的戰略性考慮。新型城鎮化的一大目標即是努力實現1億左右農業轉移人口及其他常住人口在城鎮落戶。如果按照戶均4—5人計算，那么這1億規模左右的農村剩余勞動力，將會產生超過2000萬套的城市住房需求。另外，按照未來5年1億人城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房（人均33.3平方米），未來5年總共會購買23.1億平方米。同時，考慮到三四線城市與農村的距離因素，總量超過2000萬套、人均超過30平方米的需求，將主要覆蓋目前嚴重積壓于上述地區的存量及新增樓盤。這個戰略調整如果得以實現，中國住房市場供給側的調整將取得巨大成功。
促使農業轉移人口購房存在較大困難
第一，三四線房地產市場的庫存之所以積壓嚴重，是因為這些樓盤所在地多位于城郊結合部、農地征用區域，或者集中整理后通過增加掛鉤實現連片開發的宅基地，或農村建設用地等區域。這些地方缺乏城市化生活配套所需的基礎設施、公共服務以及就業機會，住進樓房不等于實質上的“身份”改變，更不意味著找到發展的機遇并致富。
第二，農業轉移人口缺乏足夠的資金和信用來化解住房庫存。農業轉移人口盡管數量龐大，但是其收入來源主要依靠打工和務農收入。現階段三四線城市的平均收入水平和農業收入水平加起來，也很難支撐他們在三四線城市的購房需求。替代性的選擇是，在一二線城市打工，在三四線城市購房。問題是，如果農業轉移人口能夠較為穩定地在一二線城市打工，他們往往不會選擇去三四線城市購房。
第三，短期內政府難以出臺大規模的補貼政策，并配套改善三四線城市樓盤周邊的基礎設施和公共服務環境。例如，一套80平方米的三四線住房，按5000元的均價計算，已經達到40萬元的交易額。如果政府補貼達不到30%或以上，農業轉移人口很難有購房的動力。假設每套新購住房政府補貼12萬元以上，僅就2015年新增的400萬套住房而言，政府就將支出4800億凈財政資金補貼。從這個角度看，讓政府接盤樓市前些年過度發展造成的存量，既不可能，也違背了讓市場在資源配置中起決定性作用的改革宗旨。
第四，中小城市不斷復制“大城市病”的弊端，使去庫存面臨極大壓力。2015年9月，中國社會科學院發布報告指出，中國287個地級市中，“亞健康”城市占9成以上，資源緊缺、環境污染等“城市病”或“亞健康”現象依然普遍。
積極爭取國際資金 消化中國樓市庫存
美國在同一時期展開的降低甚至取消外來資本在美國購買不動產的應征稅，除了吸引養老基金這種成熟的投資基金外，對國際游資特別是來自中國市場住房投資的吸引，無疑是個巨大的推手。全美房地產經紀人協會2015年6月底的報告稱，中國人已經變成美國物業的大買家之一。在截至2015年3月底的一年里，中國買家在美國房地產市場上支出了286億美元，同比增加了30%，其中主要用于購買住宅物業。美國降低乃至取消外國資本投資美國不動產稅率的法案，無疑將吸引更多中國市場的住房投資基金。以應對美國的住房投資稅率改革政策為入手點，從全球視角來化解中國住房市場庫存過高的難題，或許能取得政策上的突破。
第一，改變住房70年產權的期限制度，接軌國際住房市場的常規做法。中國可以不采用西方國家的住房私有產權制度，但是完全可以將70年的住房產權購買年限延長到住房投資回報率絕對可以接受與信任的年份。這一舉措，既不至于引起住房產權制度與現有城市國有土地制度以及農村集體土地制度的激烈沖突，也能夠充分穩定住房購買者、住房擁有者的預期。
第二，放開外國資本購買中國樓市的制度障礙，積極爭取國際資金消化中國樓市庫存，對沖美國樓市放開政策。國內住房市場需求，尤其是農業轉移人口的資金量不足是一個客觀事實。政府擔保、銀行貸款對那些投資型住房需求往往幫助較大，但對農業轉移人口的住房需求則是杯水車薪。積極引入外資，合理管理，倡導政府與社會資本特別是外資合作的模式，對分擔中央與地方在化解樓市庫存方面的財政負擔，可以大有作為。美國對其國內購房者的保護以及對其房地產的投資限制，可以說異常小心，但也主動調整了35年沒動過的海外投資限制性法案。多管齊下既是政策創新，又可分擔風險。
第三，引入以人為本的城市發展理念，并將部分三四線樓市及其公共服務設施打包為標的，主動推向國際市場。外資引入不是單純的資金引入，更是在以人為本的城市發展理念下的引入。再就是統籌管理，要在空間、規模、產業、規劃、建設、管理、生產、生活和生態等多個方面，提高城市工作的全局性、系統性、宜居性。
其實，現階段許多樓盤在開發時也曾追求上述城市發展價值觀，但為什么三四線樓市依舊大量過剩？由于各地情況千差萬別，樓市過剩情況不好一概而論。但是，其發展的方向性偏差肯定是客觀存在的。引入外資投資、經營乃至重建相關三四線樓市和公共服務設施的目的，就是在那些我們容易忽略的方面，特別是城鎮化過程中關于人性化的舒適、宜居等，通過注入外資的模式，帶來城市管理上的質變。（作者：吳垠 西南財經大學經濟學院）
（本文系國家社科基金青年項目“我國新型城鎮化道路的理論、模式與政策研究”（14CJY023）階段性成果）
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