[摘要] 8月16日，哈爾濱宣布樓市限購松綁，至此全國46個限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞等9個城市尚未松綁，而已經(jīng)解除限購令的城市超總數(shù)八成。應(yīng)做好預(yù)期管理，防止樓市大起大落。
隨著一些城市調(diào)整限購政策，“不限購”成為許多商家宣傳的噱頭。圖為鄭州市限購令放開后，一家樓盤外面的廣告。
8月16日，哈爾濱宣布樓市限購松綁，至此全國46個限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞等9個城市尚未松綁，而已經(jīng)解除限購令的城市超總數(shù)八成。
“限購松綁潮”會刺激樓市成交量大幅回暖嗎？會帶來房價的大幅反彈嗎？調(diào)控新政會給調(diào)整期的樓市帶來哪些影響？記者進行了調(diào)研。
限購松綁的拉動效果有多大
——30多個城市陸續(xù)松綁，但對樓市拉動效果有限。價格、供應(yīng)量是促成部分城市樓市短期反彈的決定因素
“廈門環(huán)境好，飲食好，教育資源也不錯，還是有升值潛力的。現(xiàn)在不限購了，周末就去看看盤。”8月15日，廈門調(diào)整住房限購措施一出臺，常年奔波于閩浙兩地做紡織生意的浙商吳先生就訂了高鐵票，和朋友組團南下看房。
在北京金融機構(gòu)工作的廈門人李小姐卻對家鄉(xiāng)解除樓市限購表示不理解。“廈門房價多高啊，今年也沒怎么跌，為什么解除限購啊？福建就福州、廈門這倆大城市，現(xiàn)在都不限購了，省里其它城市的有錢人都會跑去買房的，房價還不被抬得更離譜了？”
廈門不是唯一引發(fā)熱議的限購松綁城市。自6月26日，內(nèi)蒙古呼和浩特打響地方樓市限購松綁第一槍后，杭州、濟南、南寧等30多個城市迅速跟進。截至8月16日，全國46個限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳等9個城市尚未松綁。
此輪樓市限購松綁并非“一刀切”，松綁到什么程度，以何種方式松綁，各地標(biāo)準(zhǔn)不一。呼和浩特、鄭州等城市屬于取消限購型，任何人在買房時不再需要提供住房套數(shù)以及居住、納稅、社保等情況證明；而以杭州、寧波等為代表的二線熱門城市，則主要是局部松綁，對規(guī)定區(qū)域或規(guī)定戶型不再限購，如蘇州對90平方米以上的住宅取消了限購，杭州則對蕭山區(qū)、余杭區(qū)全面解除限購。
盡管放松限購被認(rèn)為會刺激樓市回暖，但各地實際效果卻不大相同。像天津、長春、溫州等多地，樓市依舊趨冷，其中溫州7月商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，貴陽環(huán)比下降9.2%。而呼和浩特、杭州、福州等地在限購放松初期，則出現(xiàn)了一波回暖，例如，7月呼和浩特商品住宅成交面積環(huán)比上漲了68.62%，同比上漲42.55%。
值得注意的是，部分城市的“小回暖”也并非是限購松綁發(fā)揮了決定性作用。“放松限購后，部分城市市場網(wǎng)簽數(shù)據(jù)大幅反彈，如濟南7月成交量環(huán)比驟增1.5倍，然而這些表象并不意味著成交量是由放松限購帶來的，價格、供應(yīng)量才是決定因素。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉舉例，廈門取消限購后，標(biāo)桿房企的銷售面積出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長，但去庫存率卻明顯下滑，這說明成交量的增長主要是房企集中推盤所導(dǎo)致的。而福州限購放松后，標(biāo)桿房企去庫存速度明顯回升，但成交均價卻近8周來首次跌破17000元/平方米，說明以價換量才是這波熱銷的主要因素。
張大偉指出，目前樓市轉(zhuǎn)冷是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，僅靠限購松綁難以拉動市場成交。國家統(tǒng)計局8月公布的數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積比6月末增加802萬平方米，庫存仍處于歷史高位。
實際上，信貸政策依然被認(rèn)為是能夠左右樓市走向的唯一因素。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析，近期非一線城市放松限購的步伐明顯加快，但全國范圍內(nèi)的信貸政策并未出現(xiàn)明顯的放松，加重了市場觀望，多數(shù)松綁城市的成交量與房價尚無明顯反彈，市場各方仍舊處于深度博弈之中。“除非中央政府放棄調(diào)結(jié)構(gòu)努力，再次大規(guī)模降準(zhǔn)降息，否則市場的趨勢很難改變。”
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