[摘要] 一方面,一線城市實際降價分區域,部分區域有明顯下調現象,但絕大多數處于僵持狀態。另一方面,從一線城市降價樓盤來看,實際降價尺度有限,多數為打折優惠等小力度促銷,直降房價者寥寥。
作為昔日房價堡壘的一線城市,正在面臨著降價聲的圍剿。據統計局數據顯示,7月北上廣深四大一線城市房價首次環比全面下跌,新房二手房皆未幸免。
市場上花樣百出的樓盤降價促銷——零首付、降價險、低價團購、七折利率優惠等,也佐證了一線城市房價的下調。有業內甚至預言,在金九銀十來臨之際,一線城市將面臨大范圍“降價潮”。
事實上,一線城市房價數據的下滑,多為少數區域拉低城市整體房價,與城市部分“熱地”降溫等因素密切相關。二手房雖年內價格普降,但成交量已現回升跡象。中原地產首席分析師張大偉認為,一線城市不會出現大面積降價,開發商的促銷雖讓利程度十分有限,但已可促動房企走量。
新房:開發商讓利尺度有限
事實上,不少購房者并不認同一線城市房價在數據上的下滑。
“這幾天轉了轉北京的幾個售樓處,發現沒有降多少,依然堅挺。偏遠的新樓盤倒是有價格優惠,可一算優惠幅度極小,幾乎可以忽略不計。”一位北京購房者如此描述自己對北京房價的感受。
中新網房產頻道在調查中也發現,上述數據所體現的一線城市新房齊齊下跌,在現實樓市中的表現更為復雜。
一方面,一線城市實際降價分區域,部分區域有明顯下調現象,但絕大多數處于僵持狀態。
“北京個別區域的降價現象比較明顯,比如房山長陽、通州臺湖,但市場并未出現全面性降價。” 亞豪機構總監郭毅在接受中新網房產頻道采訪時表示。
值得關注的是,這些降價區域,諸如北京東壩、臺湖等,大多曾在去年炙手可熱,甚至出現了高價“地王”。“去年開發商樂觀判斷市場,之前漲幅比較高的區域庫存積壓較多,導致如今降價幅度大于其他區域。”張大偉說。
北、上、廣、深新房市場分區域降價的另一特點是,郊區降價幅度明顯高于中心區域。對此,張大偉分析,這些屬于剛需區域,受今年信貸收緊影響非常大。而對北京而言,自住房的上市也吸引了大量需求。
另一方面,從一線城市降價樓盤來看,實際降價尺度有限,多數為打折優惠等小力度促銷,直降房價者寥寥。
之前被媒體報道為“京城‘萬元盤’重現”的合生世界村,實際只有參加開發商組織的“期權換房”活動,才能享受每平方米9800元的優惠價格。近日北京珠江四季悅城推出的“買房7折利率”活動,也需將首付款中的部分資金作為信托認購額,購買珠江投資旗下的基建信托。而更多的“特供房”,則需要先支付第三方機構約2萬、3萬元不等的服務費。
上海易居房地產研究院研究員介紹稱,上海大規模的降價聲也并不多,采取最多的是購房優惠券、贈送禮物等方式來蓄客。廣州、深圳也多如此類。
在張大偉看來,這些促銷優惠落到購房者頭上,其實讓利程度并不大。“因為土地價格處于高位,一線城市房企舍不得讓利。”
二手房:普遍降價 近期初現回暖跡象
在四大一線城市,與一手房較為堅挺的價格相比,二手房價格浮動較大。中新網房產頻道對比今年以來統計局公布的70城房價指數發現,北上廣深二手房房價環比跌幅通常大于一手房。
數據顯示,早在今年1月,北京二手房價格便有了0.1%的環比下跌,從4月開始連續環比回落,上海、廣州、深圳則相對滯后。6月起,四大一線城市二手房價格環比全跌,同比漲幅亦在收窄。
對于這一抽象數據感受最深刻的,莫過于各大二手房中介門店店員。“今年上半年,通州這邊好幾家門店已經關店了。”北京通州一家21世紀不動產門店店員向中新網房產頻道介紹,每天來咨詢的人比去年少很多,雖然價格已經下調,多數購房者仍然猶豫不決。
“目前市場在售的二手房房源均價相比年初最高點,跌幅已近超過15%,部分房源甚至超過20%。”張大偉說。
不僅是北京,類似情況在上海、深圳、廣州也均有出現。據媒體報道,7月份廣州二手住宅的降價現象已從郊區開始擴散到中心區外圍。上海部分板塊學區房甚至低價拋盤,降價幅度超過10%。
不過,近期北京二手房市場出現了回暖跡象。中原地產數據顯示,7月北京二手房成交4001套,相較于5、6月份3000余套的成交量,有了較大提升。21世紀不動產提供的數據也顯示,在經歷的第一周成交遇冷之后,8月份第二周北京市二手住宅成交1894套,環比上漲9.7%,同比上漲5.0%。
對此,21世紀不動產北京區域總經理寇海龍認為,前期受市場大環境遇冷及自住房競爭影響,二手房價格持續下探,而近期多地政策放松、銀行信貸偏緊有所放緩,對二手房市場成交量增加產生了助力作用。
一線城市二手房市場是否就此回暖轉升?業內普遍認為,期性的波動仍然存在,說回暖可能為時尚早。“現在尚未有任何跡象表明樓市有逆轉的可能。” 寇海龍說。
爭論:一線城市將迎“降價潮”?
盡管日前若干“日光盤”再現北京樓市,部分業內認為市場初顯回暖端倪,但7月一線城市房價的全線環比回落,還是讓“降價潮”之聲再度喧囂四起。
證券日報8月18日引述同策咨詢研究部總監張宏偉觀點稱,以上海為例,大范圍的“降價潮”即將來臨,一些大型品牌開發企業的項目預計會出現20%-30%的大幅降價。
不少房企也表達了對降價的“曖昧”之情。據媒體報道,日前,萬科總裁郁亮在解讀萬科發展思路時表示,廣州市場競爭充分、成熟度高,將會在該地適當降價。
一線城市真將面臨降價潮?張大偉并不認同。“一線城市目前多是促銷,促銷已經可以促動房企走量了,北京促銷項目成交量都不錯,因為需求很大。”
以位于北京朝陽區東壩的首開常青藤為例,中新網房產頻道調查發現,該項目之前曾推出“特供房”、“享5千抵2萬”等多項優惠促銷活動。據中原地產數據顯示,截止17日,首開常青藤以89的成交量居于8月成交榜第6位。
在張大偉看來,在樓市降溫的情況下,房價變化有三階段。第一階段是“止漲”,也就是去化放緩,第二階段是房企促銷,進行約 5%—10%的價格讓利。第三階段是大幅價格戰。“與杭州等地不同,一線城市不太可能進入三階段,更多會在二階段徘徊。”
住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受中新網房產頻道采訪時也表示,一線城市樓市現在屬于觀望期、僵持階段,這是暫時的。“現階段的價格下調,是市場供求關系調整的正常現象。”
對于降價潮不會在一線城市出現的原因,郭毅也指出,“在市場出現大面積降價前,估計政府的調控手段就會放松了。”(馬榕)
