2014-07-07 08:36:00 來源:新華網
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2014年的上半場樓市，風云幻變。從2月初的降價潮打響今年樓市“第一炮”，到全國兩會中政府工作報告“分類調控”思路的提出;從城鎮化工作進入實質階段，到不動產統一登記的推進;從地方政府明緊暗松“救市”疑云，到央行喊話力挺剛需……2014年的上半年樓市，天天“上頭條”。
城鎮化戰略出臺 房地產行業迎春天?
今年3月，國務院公布了《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》，提出要推進“以人為核心”的新型城鎮化規劃，以及2020年我國要實現常住人口城鎮化率達到60%左右。消息一出，不少業界人士將此視為對房地產商而言“喜大普奔”的好消息：新型城鎮化的推進必然會衍生出更多的住房需求，這會不會是房地產行業的又一個春天?
住建部政策研究中心主任秦虹在公開場合發表的言論更是加劇了這種期待：“從市場層面來看，未來60%左右的新增住房需求將由城鎮化帶來。”她指出，到2020年，如果實現城鎮人均居住面積35平方米的目標，其中60%的需求來自于城鎮化，而城鎮化新增城市人口需求主要是初次置業的需求，也就是所謂的剛性需求，其次是改善性需求。這意味著，未來的住房供給依然要高度關注首次置業的家庭中小戶型的需求。
利好背后，新型城鎮化要注意的一些問題也備受關注。
在接受新華網記者采訪時，廣東體制改革研究會副會長彭澎認為，這次的新型城鎮化更加強調人的城鎮化，即身份的城鎮化，待遇的城鎮化，與以前以土定中心的城鎮化有所區別。許學鋒則強調，不能讓房地產成為獨行者，房子建起來之后，產業的規劃和建設要跟上。“有了產業，人到了城鎮里才有工作，有工作才有收入，人才有支付能力，才能夠在這個地方生活，在這個地方成家立業。”
除了業界關注，市場也對新型城鎮化給出了熱烈的回應。6月30日，中共中央政治局審議通過了《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》，指出要完善農村產權制度，維護好農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權。要區別情況、分類指導，由各地因地制宜地實行差別化落戶政策。
這一意見的出臺，被市場視為對新一輪城鎮化的有利助推。據相關媒體報道，當天，多個建設類行業股票相繼漲停。該報道續指，有六大行業率先受益于城鎮化建設。首先受益的無疑是房地產行業。其次，建材、基建行業也將充分受益于城鎮化建設。再者，隨著新型城鎮化建設的推進，包括供水、供氣、公共交通、醫療等公共服務行業也將迎來高速發展期。
不動產登記列入時間表 難點未破阻力仍大
去年3月，全國人大審議通過《國務院機構改革和職能轉變方案》，明確“建立不動產統一登記制度”，國辦隨后下發任務分工通知，要求今年6月底前出臺《不動產登記條例》。
其后，國土資源部部長姜大明公開表態，今年國土部將在6月前提出不動產登記條例，建立不動產部際聯席會議制度和不動產信息共享平臺。
在廣東，不動產統一登記工作領導小組及辦公室已于四月成立，建立和實施不動產統一登記制度也被廣東省國土資源廳列為今年的一項重點工作。
種種跡象似乎都在指向住房信息聯網和不動產登記終于要千呼萬喚始出來。
然而，隨著七月的到來，這短暫的期待又幻化成空，其最大的阻力來源，是住房信息聯網要比想象中難得多。
事實上，不動產登記遇阻并不是頭一遭了，有媒體指，早在七年前，“不動產統一登記制度”就已寫入《物權法》，但因分歧較大，未規定統一登記的范圍、機構和辦法，最終不了了之。
盡管不動產登記條例未能如期報到，但其一旦推出，其預期產生的作用振奮人心：房產的擁有分布狀況將更加透明;二手房市場將有更多房源入市，空置房總量將會減少;房產大佬潘石屹更是公開表示，它將使房價大跌。這對于有購房需求的人來說，或許也算是喜大普奔的期待吧。
以房養老啟動試點 實行之路尚需探討
6月23日，中國保監會公布了《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。自7月1日起為期兩年內，北京、上海、廣州、武漢四城市將試點老年人住房反向抵押養老保險。與以往的試行不同的是，本次的以房養老放寬了準入條件，年滿60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人，就可以投保反向抵押養老保險。這對于部分有需要的老年人來說，無疑是喜大普奔的利好消息。
然而，喜大普奔背后也存在問題。中山大學嶺南學院風險管理與保險學系副教授宋世斌認為，在人口老齡化嚴重的背景下，保險公司提供一種新的養老保險產品，把老年人房產的價值發揮出來，這個產品毫無疑問具有價值。但在中國推行，首先面臨的障礙是住宅僅有70年產權的事實。“很多老人手里的房子都比較舊了，70年產權剩下的不多，不解決產權的問題，后面的價值很有限。”宋世斌分析，中國的房價目前已處于高位，市場對未來房價波動的預期較高，因此，鑒于房屋未來價值難以估量，保險公司作出的價值評估將會比較保守，按相對較低的標準發放養老金，對老年人而言，這是最大的不理想因素。
另一不理想因素是，老年人在進行以房養老的過程中，還需要承擔房屋抵押本身的手續費。“價值評估需要一級的評估師，法律手續包括抵押這些也都需要成本，保險公司不大可能承擔這部分成本。”宋世斌補充道。
以房養老的利益分配問題也備受關注。“政府如果要關注孤寡老人，讓他們晚年過得更好的話，這項業務就不要完全商業化、暴利化地去運作，最好用帶有一些公益色彩、保本經營的方式來設計產品。”廣州市知名房地產專家韓世同建議應當設計為沒有固定年限，一旦跟保險簽約，就可以保障到終老的產品。
但與此同時，他也指出如果要實現公益化的以房養老，不排除保險公司出現虧損的可能，這時，政府的財政支持或是機構介入進行兜底十分必要，否則沒有利益的話，保險公司的參與熱情也難以提振。
此外，中國人傳統的觀念成為一道難以逾越的障礙。在廣州市社科院研究員談錦釗認為：“這是家庭財產如何盤活的問題，是一個比較長遠的方向。對于沒有子女撫養、或者是退休收入比較低、沒有養老資金來源的老人而言，被采用程度或許會高一點。但目前來看，這部分人還是少數。對于大多數家庭而言，房子是很重要的不動產，人們的傳統觀念還是要把家庭財產傳承下去。畢竟大部分國人眼中，家庭最大的財產就是一套房子。”談錦釗說道。
