2014-06-12 06:32:00 來源:華夏時(shí)報(bào)
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6月9日,沈陽取消限購的消息在網(wǎng)絡(luò)上傳開,隨后大量媒體和業(yè)內(nèi)人士從各個(gè)渠道進(jìn)行求證,基本坐實(shí)了沈陽有條件放松限購的消息。
“沈陽調(diào)整限購的相關(guān)辦法在5月底住建部調(diào)研樓市時(shí),曾作為當(dāng)?shù)貐R報(bào)材料的一部分提交到住建部。”一位接近住建部的人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。
上述人士還透露,對(duì)于沈陽上報(bào)的相關(guān)材料,當(dāng)時(shí)住建部并沒有直接作出批示。
沈陽急于放松限購的背后,是樓市成交低迷,庫存高企。“現(xiàn)在開發(fā)商在沈陽很難賺到錢,很多中小企業(yè)已經(jīng)把價(jià)格壓得很低,大房企也加快跑量,甚至不惜成本價(jià)出貨。”一全國大型房企副總裁對(duì)記者表示,已有不少開發(fā)商陸續(xù)選擇從沈陽撤離。
救市效果有限?
“早在4月份,沈陽房管局就調(diào)整限購政策曾經(jīng)幾次征求過房企意見,有過不同形式的溝通。參與溝通的開發(fā)商和業(yè)內(nèi)專家都對(duì)限購調(diào)整表示支持,并提出了幾種不同的方案。”一家在沈陽有項(xiàng)目的全國知名房企營銷總監(jiān)表示。
本報(bào)記者從沈陽市政府部門及多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處獲悉,此次沈陽對(duì)限購政策的調(diào)整主要體現(xiàn)在購買對(duì)象上,原有的“沈陽戶籍家庭每戶限購2套住房”調(diào)整為“夫妻二人每人限購2套住房”,此外,成年子女每人又可購買2套住房。而對(duì)于非沈陽戶籍家庭來說,原來是必須連續(xù)繳納一年社會(huì)保險(xiǎn)才能購房,現(xiàn)在是連續(xù)繳納3個(gè)月社保即可購房。
對(duì)此,沈陽市房管局方面并未直接否認(rèn),僅對(duì)記者表示,“并不清楚,目前沒有接到任何通知。”
實(shí)際上,這次看上去水到渠成的政策松綁仍面臨未知的命運(yùn)。6月11日,就在這一消息仍在繼續(xù)發(fā)酵時(shí),有媒體稱,消息人士緊急通知沈陽即日起恢復(fù)限購。
“出于控制負(fù)面影響的需要,政府部門公開承認(rèn)限購政策調(diào)整,但事實(shí)是,現(xiàn)在全國各地除一線城市外,限購政策執(zhí)行力度都在減弱。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者,對(duì)于地方政府來說,隨著樓市的降溫,土地出讓放緩,對(duì)政策調(diào)整放松的意愿已經(jīng)非常強(qiáng)烈,“但所有的政府部門都希望能暗自放松。”
而據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,相比限購前的2010年全年,沈陽老城區(qū)交易占比為43%。限購后的最近一年成交量占比中,老城區(qū)二環(huán)內(nèi)占比為34%。“限購對(duì)購房者的購買行為造成了一定影響。”張大偉說。
“即使官方公開放松限購,救市效果也非常有限。“沈陽的限購政策一直偏松,只是在二環(huán)內(nèi)限購。沈陽主要面臨的是購買力的問題,是供求關(guān)系的問題。”張大偉表示,一兩個(gè)政策并不能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的利好,只有政策疊加,才會(huì)產(chǎn)生效果。
部分房企撤離沈陽
“沈陽樓市從去年年底以來就呈現(xiàn)頹勢(shì),今年以來成交量大幅下降,去化難度再次加大,對(duì)土地市場(chǎng)也產(chǎn)生了影響,因此政府部門放松政策只是時(shí)間早晚的問題。”上述房企營銷總監(jiān)表示。
易居克而瑞沈陽機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,沈陽商品住宅截止到5月末為2665萬平方米,去化周期為32個(gè)月。今年前5個(gè)月商品住宅的成交量為386.87萬平方米,同比下降28.83%。
不僅如此,沈陽的庫存壓力已經(jīng)轉(zhuǎn)移到了土地市場(chǎng)。公開信息顯示,沈陽5月份共推出18塊土地,其中10塊流拍。5月5日,沈陽土地市場(chǎng)出讓5塊渾南宗地,最終4地流拍,只順利拍出一塊地,總價(jià)僅93萬元。
日前,同策咨詢研究部的報(bào)告指出,全國45個(gè)樓市限購城市土地財(cái)政依賴程度排名中,沈陽位居第24位,2013年土地出讓金527.62億元,2013年一般預(yù)算財(cái)政收入801億元,2013年土地財(cái)政依賴度65.9%。
在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下已經(jīng)有開發(fā)商陸續(xù)撤離。
“我們現(xiàn)在已經(jīng)撤回了沈陽的主要銷售團(tuán)隊(duì),現(xiàn)在在沈陽還有兩個(gè)項(xiàng)目尾盤正在清盤。”一家全國性房地產(chǎn)企業(yè)的老板對(duì)記者表示,“因?yàn)楝F(xiàn)在很多二三線城市的普通住宅產(chǎn)品都面臨著過度飽和的情況。”
按照上述房企老板的說法,從去年開始,沈陽當(dāng)?shù)氐臉鞘邢芰秃懿焕硐?這不僅表現(xiàn)在沈陽二環(huán)以外的區(qū)域,即便是二環(huán)以內(nèi)的主城區(qū),同類項(xiàng)目過于飽和也導(dǎo)致了銷售的步履維艱。
“沈陽市場(chǎng)上,本地剛需和改善需求都是有限的,目前這個(gè)區(qū)域的需求已經(jīng)無法滿足我們對(duì)市場(chǎng)的需要,所以這也是我們要撤出這一區(qū)域的關(guān)鍵原因。”上述房企老總表示。
而據(jù)記者了解,做出同樣決定的開發(fā)商并不在少數(shù)。
“據(jù)我們了解,現(xiàn)在已經(jīng)有不少開發(fā)商在逐步撤出沈陽、長春、秦皇島等東北區(qū)域的二三線城市,重新將目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)一線城市,這中間主要原因就在于二三線城市的市場(chǎng)已經(jīng)是供大于求的局面。”易居克而瑞華北區(qū)域分析師牟增彬?qū)τ浾弑硎尽?/p>
