2014-06-20 08:28:00 來源:21世紀經濟報道
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房地產快速增長的時光已經過去。隨著調整期的到來，過往那些對市場過于樂觀的開發商，將面臨較大的資金壓力。
標普在近期的媒體研討會上，點名了一批財務杠桿過于激進的開發商。其中包括奧園集團、中國海外宏洋集團有限公司（中國海外宏洋）、華南城控股有限公司（華南城）、旭輝集團、萬達商業地產股份有限公司（萬達商業）、花樣年控股集團有限公司（花樣年集團）和廣州富力地產股份有限公司（富力地產）。這些公司的共同特點是，2013年債務增速超過50%，其中恒大地產2013年總債務增加超過一倍。
標普同時還擔心近期購入綠城股權的融創控股。另外，他們尤其擔心實力較弱的開發商，再融資風險加劇，其中包括人和商業控股有限公司（人和商業）和恒盛地產控股有限公司（恒盛地產），兩家公司的美元債券將在2015年到期。除非它們的銷售情況改善，否則可能面臨流動性或違約風險。
融資難度加大
除了市場低迷，對開發商們另一不利因素是融資難度也在加大。
中原地產研究中心統計數據顯示：5月房企發布海外融資計劃，合計融資額度為69.94億美元。
今年前5月，標桿房企海外融資分別為：86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元、69.94億美元。從融資成本看，目前大部分房企的美元優先票據等成本都已經上漲到7%以上，再加上近期美元強勢等因素，房企所承受的融資成本也在加大。
具體而言，5月，10家標桿房企共計融資31.50億元，環比大幅回落73.3%。融資金額已連續3個月回落，并創近11個月以來新低。
分融資渠道來看，依然是以海外融資為主。據不完全統計，今年前5月，十家標桿房企共計融資600.97億元，相當于去年全年融資金額的46%。其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6%；而國內融資占比僅為27.4%。
分房企來看，今年前5月華潤、雅居樂、招商的融資金額較高，均已突破120億元；其次是富力，融資金額為60.53億元；其他房企融資金額不超過40億元。
中原地產首席分析師張大偉認為，房企融資難度加大，一方面是受美國加速退出QE和人民幣貶值的雙重疊加影響，以及近期國內多個城市樓市涌現降價潮。雖然5月來，融資額有所增加，但融資成本明顯增加，這導致企業的資金成本負擔上漲；另一方面，為嚴控風險，國內各大銀行普遍大幅縮減了房企的融資總量。
此外，銀監會發布的《關于信托公司風險監管的指導意見》提出要加強風險評估，對房地產等重點風險領域定期進行壓力測試。這也導致了房企特別是有海外融資渠道的房企，更加積極地儲備資金。但海外融資成本也在加大。
5月5日，中國水務地產集團有限公司就發布公告稱，公司建議進行一筆額外票據國際發售，發行條款和條件參考其于2013年11月28日發行的一筆3年期3.5億港元的優先票據。據查，水務地產曾于去年11月28日公告稱，發行總本金額3.5億港元的票據，年息為12.5厘，2016年11月28日到期。
標普分析師符蓓在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，2014年房地產商的融資成本將上升，銀行和債券市場融資渠道也將收緊。銀行和債券發行融資渠道將限于大型開發商和更具市場知名度的企業。而小型開發商無法通過這些渠道籌集資金，被迫依賴于其他融資途徑，如影子銀行產品，而這些渠道的成本一般較高且再融資前景具有不確定性。此外，符蓓還注意到，按揭貸款額度趨緊以及放款延遲，也導致銷售放緩。部分銀行取消首次購房者貸款利率優惠，也是銷售放緩的原因之一。
2014年初房地產信貸緊縮，個人按揭貸款同比增速明顯下滑。據央行數據，截至3月底，全國本幣房地產貸款余額15.4萬億元，同比增速較去年底回落0.3個百分點至18.8%，為2012年以來房地產貸款余額增速首次出現同比回落。
一季度多家銀行取消首套房利率優惠甚至上浮5%-10%，房貸審速度放緩。有的銀行甚至暫停房貸業務。從資金來源來看，4月個人按揭貸款僅1077億元，同比大幅下降11.4%。但5月個人按揭貸款為1104億元，同比增長7.7%，個人按揭貸款情況有所好轉。
針對購房信貸壓力這些難點，不少開發商和銀行開始尋找新的突破點。搜狐焦點聯合南京銀行[-0.88% 資金 研報]推出了搜狐焦點“愛家卡”，無抵押、無擔保，最長分期期限4年，最高專享額度可達60萬元。它主要致力于解決購房人置業后的房屋裝修、家電家具采買等資金問題。
資金壓力加大
樓市下行期，資金永遠是開發商的軟肋。
國家統計局數據顯示，1-5月份，房地產開發企業到位資金46728億元，同比增長3.6%，增速比1-4月份回落0.9個百分點。整體而言，房企的資金壓力在明顯加大。
符蓓認為，中國政府似乎考慮通過多種措施（如定向降低存款準備金率）釋放更多流動性。但政府可能需要在保持審慎性和提供支持之間找到微妙的平衡。一方面，政府不希望重演2008-2009年房地產業的立即反彈；另一方面，鑒于房地產業對經濟的重要性，也無法承受房地產業的長期疲弱。
這是目前有關信貸和房地產政策的主流看法。這也意味著，房企們很難再期許救市來獲得現金流的緩解。
符蓓注意到，盡管市場層面并不樂觀，但中國開發商在債務融資支持擴張方面仍然激進。具體表現是，房地產企業繼續將銷售額的很大一部分用于購買土地。今年1-4月，標普獲評級開發商平均將合同銷售中的38%用于土地收購。
其中，中國海外發展、華潤置地、融創中國、龍湖地產以及佳兆業集團控股有限公司今年以來增加土地儲備的勢頭較猛。方興地產最為激進。該公司2014年1-4 月斥資185億元收購土地，而同期銷售額為34億元人民幣。
符蓓預計，方興地產將尋找戰略伙伴或財務伙伴來為這些收購提供資金。她認為，部分較為激進的開發商，容易受到房地產市場突然低迷的沖擊，因為它們有較大金額的已承諾土地支出需要繳付，而且有時土地收購的單位成本較高。包括恒大地產和融創控股。
其他評級機構也注意到了開發商的資金困境。6月3日，穆迪發表報告指出，隨著中國房地產市場增長持續放緩，未來12個月內合生創展銷售疲弱的狀況可能將延續，其現金/短期債務覆蓋率或從2013年底的70%降至40%-50%左右。由于庫存水平較高，該公司的債務水平預計也很難改善。
