二季度住宅投資放緩 優質商業物業受青睞
由于近期信貸緊縮和經濟增長有所放緩，中國房地產市場亦有所冷卻。二季度的總投資額達到249.4億美元，環比減少 12.5%。土地交易占總投資額的91.5%，而物業交易占8.5%。中國的金融市場變得波動，投資者轉向優質商業物業。
其中，土地總投資額達到228.3億美元，環比減少 15.7% ，相反，物業總投資環比增長47.9%至21.14億美元。投資者轉向風險較小的物業投資機會，以把握現有的租金回報。
按項目類別，根據DTZ 戴德梁行研究部所追蹤的城市，二季度的住宅投資放緩。住宅總投資額 (包括土地及物業) 環比下跌9.2%，達到101.76億美元。由于開發商仍積極補充優質土地作為儲備，2013年上半年的土地交易總體仍是活躍的，尤其與平淡的2012年上半年比較。
來自DTZ 戴德梁行的報告還顯示，綜合體市場總投資額環比下降17.4%，達到77.26億美元。同樣，工業市場的投資總量環比下降49.4%，達到5.34億美元。這兩類別的交易都涉及開發的土地。
投資者繼續尋找優質商業物業，從而減小信貸緊縮和經濟放緩所帶來的風險。位置良好的優質商業物受投資者青睞。在二季度，涉及一線城市商業物業的交易市場表現暢旺。
商鋪物業交易環比增長了8倍，達到了5.6億美元。本季度主要的物業交易之一是位于北京中關村的一個商場。同時，值得注意的是寫字樓物業交易環比增長27.2%，達到15.07億美元，所涉及的成交都在北京或上海。寫字樓物業占本季度物業總投資額的71.3%。這些交易的買家都是本地或外國的物業投資公司或開發商。物業交易的增長反映了投資者已改變了投資模式，而選擇把握中國的長線經濟發展。
近期中國資本市場有所波動及國內經濟有放緩的跡象令融資變得困難，國內投資占總投資額的比例，環比下降了15.3% 。相反，外國投資錄得強勁的環比增長達到47.6%。但同時，國外投資增長也反映國外投資者對中國的長遠經濟前景持樂觀的態度。
外國投資主要來自區內的投資者包括香港，新加坡和臺灣，同時也有一些投資活動涉及美國的投資者。雖然這些交易主要為上海或北京 的物業，本季度杭州也有一宗涉及外國投資的土地成交。
北京甲級寫字樓的租金、回報率及價格持平雖新增供應減少，需求也同一時間收縮，因此，租金及價格也沒有大幅度的增長。在廣州和上海，由于價格環比增長3.8%及1.5%，回報率被推低了-28和 -14個基準點。盡管如此，由于投資者對優質商用物業的長線投資潛力有所肯定，本季度仍然增加對此此物業的投資。
深圳的市場氣氛有所改善。本地金融業和高新技術行業對寫字樓的需求持續推高了吸納量、租金和相應的回報率。租金環比上升了4.6%，回報率也上升了0.21個基準點。不過，由于2013 年下半年將陸續有項目進入市場，預計租金將停止上升。
過去的一個季度，于四個一線城市的商鋪租金保持平穩。除了廣州，北京和上海的回報率及資本價值沒有太大的變化。廣州商鋪的資本價值環比上升了4.2％，并最終推高了相應的回報率。
展望總投資額在短期內回升，投資者對購買優質物業的興趣仍然強烈，同時，開發商在住宅市場仍然向好的狀態下，繼續積極補充土地儲備。盡管中央政府堅持實行樓市調控措施，DTZ 戴德梁行預測，下半年的土地供應仍保持在較高的水平。在地方政府繼續釋放土地的同時，開發商對優質土地的需求沒有減少的跡象 。
（記者 楊秋波）
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