地產(chǎn)商殺入旅游風(fēng)景區(qū) 旅游與地產(chǎn)搭伙富了誰
隨著競爭越來越激烈,同質(zhì)化問題嚴重,開發(fā)商不得不“致力于旅游地產(chǎn)生存、發(fā)展的新探索”。在黎明之前率先突圍,也許用不了太久的時間。
“海南的許多旅游地產(chǎn)項目,情況很糟糕,空置率非常驚人。”海南坤城置業(yè)投資有限公司董事長嚴增接受《國際金融報》記者獨家采訪時表示,旅游地產(chǎn)該到洗牌的時候了。
嚴增介紹,海南許多以旅游地產(chǎn)招牌吸引人的項目,現(xiàn)在陷入了死循環(huán)——投資者發(fā)現(xiàn),那些靠海的所謂海景房,里面的家具和電視等物品,一年基本上壞掉了,產(chǎn)權(quán)所有人回來后發(fā)現(xiàn),度假房基本上不能住,因為打掃衛(wèi)生、交完水電費處理完停水停電等問題,就需要兩三天以上,度假的心情早已消失,最后他們也往往會住酒店,而物業(yè)公司也因為收不上管理費,環(huán)境衛(wèi)生無人打掃,導(dǎo)致物業(yè)與房主互相扯皮,死循環(huán)由此形成。
蜂擁而上
地產(chǎn)商殺入旅游風(fēng)景區(qū)
隨著商品房市場的火熱,以及國家對房價項目的調(diào)控升級,越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商把熱情傾向于旅游地產(chǎn)項目。
2012年,國內(nèi)旅游地產(chǎn)投資總額超過萬億元,今年旅游地產(chǎn)的投資依然在持續(xù)升溫。從海南到吉林,從新疆到江蘇,地產(chǎn)商的身影幾乎遍布每個旅游風(fēng)景區(qū)。有關(guān)資料顯示,包括世茂、龍湖、萬科、恒大、中弘、富力、碧桂華、華僑城等在內(nèi)的前100名房企中,至少有1/3介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域。
與此同時,國務(wù)院發(fā)布的《中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出,到2015年將旅游產(chǎn)業(yè)初步建設(shè)成為國民經(jīng)濟之戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè),開發(fā)商更從中發(fā)現(xiàn)了重要商機。
據(jù)《國際金融報》記者了解,世茂集團近年來在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域動作明顯。世茂已在大連、煙臺、武漢、上海、福州、海南等地提前布局,擬投資千億元以上。其中,大連御龍海灣、武漢龍灣已成為世茂旅游地產(chǎn)矩陣的旗艦。
在房地產(chǎn)調(diào)控日益趨緊的大背景下,轉(zhuǎn)型已成為許多品牌地產(chǎn)商的共同意愿,其中向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,幾乎成了各地產(chǎn)商的不二選擇。
“相對于住宅市場,旅游地產(chǎn)還有著較好的機會。”嚴增如是認為。
中國指數(shù)研究院上海總經(jīng)理羅勇成表示,一方面,旅游市場的擴大,促進了開發(fā)商投資旅游地產(chǎn)的激情。另一方面,住宅市場面臨緊縮,而旅游地產(chǎn)作為旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合體,憑借強大的經(jīng)濟杠桿效應(yīng)以及政策導(dǎo)向性優(yōu)勢更加明顯,無疑成為開發(fā)商的一針強心劑。
“目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)看似熱鬧,但成功的案例幾乎沒有。”世茂集團助理總裁兼營銷中心總經(jīng)理蔡雪梅說,旅游地產(chǎn)興起之初,全國不乏大量以旅游地產(chǎn)為名、實際僅為普通住宅開發(fā)的項目,其實質(zhì)是圈占風(fēng)景區(qū)土地進行單純住宅開發(fā),這造成了對稀缺自然資源的低效利用。無論哪種形態(tài),當前旅游地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中以住宅為主導(dǎo),項目復(fù)合功能不足、持續(xù)發(fā)展能力不強的狀況并沒有根本改觀。
突圍選擇
用項目產(chǎn)權(quán)綁住游客心
12月的茅山,風(fēng)景依然秀麗。在茅山周圍冒出了一批別墅項目,它意味著,旅游強勢來襲。據(jù)365地產(chǎn)家居網(wǎng)別墅頻道不完全統(tǒng)計,目前落址在茅山風(fēng)景區(qū)周圍的別墅項目共6個,美加國際度假村就位列其中。
《國際金融報》記者發(fā)現(xiàn),在美加國際,來自上海的客人特別多。
“針對目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)的種種弊端,結(jié)合中國房地產(chǎn)市場的實際,我們開發(fā)出分權(quán)度假模式。”美加國際董事長周永林接受《國際金融報》記者采訪時透露,目前美加模式已起到非常好的效果,雖然美加國際在茅山的項目賣得比相鄰的項目要貴一些,每份產(chǎn)權(quán)要5.98萬元,但還是賣得特別好。他告訴記者,美加國際計劃在2015年之前,在中國旅游勝地的網(wǎng)點,擴張到300個以上。
所謂的美加模式,就是美加國際在旅游景區(qū)投資建立國際度假村和酒店,其把度假房分成10份股權(quán),投資者享有40年產(chǎn)權(quán),每年可享受28天的度假時間,28天可以在美加國際旗下的連鎖項目、加盟、協(xié)議合作項目進行置換。也就是說,只要擁有美加國際的一處項目產(chǎn)權(quán),就可以享受其在全球范圍內(nèi)的所有項目的度假權(quán)利。
周永林表示,這是在國際上流行的分時度假的基礎(chǔ)上,進行的一種結(jié)合中國實際情況的創(chuàng)新,通過美加的投資公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司、管理公司、國際旅行社、以及網(wǎng)絡(luò)服務(wù)等五位一體的針對性連鎖環(huán)節(jié),解決了分時度假容易引起的矛盾和爭議,也解決了旅游項目投資以后的空置化、運營虧損等一系列問題。
和美加國際一樣,世茂同樣玩起了“旅居模式”。
“想要旅游地產(chǎn)活起來,最重要的是要有居者,一定要具備、滿足人們可以在里面長期居住的元素和關(guān)鍵需求。在世茂的‘旅居地產(chǎn)’的模式下,豐富的生活配套設(shè)施成為必備模塊甚至是主角。住宅反而成為配角,僅僅成為了人們要在此休閑、度假、生活的必備配套。它不同于1.0版單純的資源型,也不僅僅是2.0版主題性度假產(chǎn)品,而是在此兩者基礎(chǔ)之上的3.0版旅居地產(chǎn)。”蔡雪梅表示。
也就是說,世茂旅游地產(chǎn),更注重功能的配套,使人能真正想住在此地。
實際上,隨著競爭越來越激烈,同質(zhì)化問題嚴重,開發(fā)商不得不“致力于旅游地產(chǎn)生存、發(fā)展的新探索”。在黎明之前率先突圍,也許用不了太久的時間。
