小區道路兩旁的燈箱廣告
電梯廣告隨處可見
日前,杭州一小區向業主派發百萬元廣告費等經營性收入,在全國范圍內引起廣泛關注。按照《物權法》等法律規定,小區內的廣告等經營性收入歸全體業主所有。但記者調查發現,省會鄭州市的小區物業幾乎都不向業主公示這些“不菲”的經營性收入。
物業公司普遍違規,卻沒有相關政府部門的監管和處罰,違法成本低法律成了一紙空文。即便有業主要求物業公開這些費用,也是屢屢遭拒。誰動了廣大業主的廣告費等經營性收入?當物業違規已成為普遍現象,廣大業主該如何維護自己的合法權益?
A
質疑
業主從沒見過小區廣告費的影
日前,杭州市下城區星都嘉苑小區業委會發布公告,決定將小區今年8月底前結余的99萬元經營性收入全部分發給全體業主,消息一經發布便引起了社會的廣泛關注。
小區的經營性收入一般包括小區廣告、停車位等,其他小區的業主也能享受到這一收入嗎?為此記者展開了調查。
11月8日上午,記者來到位于鄭州市城東路上的正商幸福港灣小區B區。一進大門,小區主干道西側豎立的兩面燈箱廣告牌便映入眼簾,記者注意到這些都是酒類廣告。正對著小區門口的一面燈箱廣告牌則是一家商業銀行的廣告。
記者在該小區2號樓3單元電梯處看到,該電梯廂內三面全都是框架廣告,廣告對象分別是某汽車品牌、某房地產、某整形醫院,電梯門上還有一個展覽會的廣告。
在鄭州市航海路上一大型小區內,記者看到該小區公共區域的廣告更是琳瑯滿目,主要道路交叉口、地下車庫道閘、車庫墻壁、電梯廂里到處都能見到。
“以前還問過物業廣告費的事情,但是一提起這個話題他們就相互推諉,到現在也沒個正式答復。我們更不知道收入的這些錢都花在哪了。”該小區一位業主告訴記者,他在這里買房后這些廣告就存在了。
鄭州市紫荊山路紫金苑小區的一位業主告訴記者,如果成立業主委員會還有希望找物業要這筆屬于業主的廣告費,否則想要拿到這筆錢幾乎不可能。
記者在調查中發現,小區內廣告泛濫的情況很普遍,但走訪的小區中沒有一位業主見到物業公示過這筆“不菲”的廣告費。
B
調查
物業每年廣告費收入可達百萬
小區內的這些廣告都是誰在操作?收益又裝進了誰的口袋?
記者以某白酒廠家需要做廣告為由,聯系上了河南一家專門經營小區廣告的傳媒公司。該公司張姓工作人員告訴記者,白酒適合做小區燈箱廣告和電梯廂框架廣告,具體費用要看小區的位置、檔次和規模。
“一般的小區,一面燈箱廣告一個月得2000元。”張姓工作人員說,電梯廂內的框架廣告,不同的小區一周的價格在100至200元之間。
該張姓工作人員告訴記者,他們公司與小區物業簽訂有協議,公司每年都要支付給物業很多廣告牌租賃費。
采訪中,記者了解到,物業公司大都不直接經營小區內的廣告,而是承包給廣告公司,廣告公司將小區內的廣告分為燈箱廣告、電梯廣告、道閘廣告等進行對外招商。
為了解小區物業在廣告方面的收入,記者聯系上了曾經在我省某廣告公司就職的劉先生。
劉先生說,廣告公司從小區物業拿到的廣告經營權,按年將錢支付給物業,經營風險由廣告公司承擔,“小區物業只賺不賠”。
對于物業的收益,劉先生舉例說:“就拿電梯廂來說,一部電梯有3個框架廣告,1個電梯門廣告。一個電梯廂,廣告公司一般需要支付給物業的費用在400元到2000元之間。越是知名高端小區費用越高。”
劉先生以城東路上一個擁有4棟高層的小型小區為例,給記者算了一筆賬。廣告公司需要支付給物業的費用為每部電梯每月600元左右,20部電梯,一年共14萬元左右。位置好的燈箱廣告一年得給物業七八千元,加上道閘、地下車庫廣告,全部加起來,物業一年在廣告費方面的收入在20萬元以上。
“這只是一個普通小型小區的收入,如果是大型高端社區,物業一年的廣告收入超過100萬元。”劉先生說,另外,小區物業還會收取送奶、開鎖等公司和商業活動的“進場費”。
C
現狀
物業違規已成為一種習慣
采訪中記者了解到,一些業主根本不知道這些廣告費屬于業主共有,也有很多業主知道廣告費屬于全體業主,但想從物業那里要到這筆費用,并不容易。
“業主委員會有權要求物業公示這些收入。”鄭州市嵩山南路旭輝佳苑小區業主張女士告訴記者,他們小區業主委員會計劃成立3年了,但物業從中破壞,到現在依然沒能成立。
鄭州市航海路上的發展南郡小區業主高先生說,這些廣告費分到每戶業主頭上的并不多,一般業主只要感覺物業服務到位,也就不會給物業計較太多,更不會花很多精力與物業較真。
“鄭州很多物業公司都是開發商把持的,不會讓業主成立業主委員會。”高先生說。
當然,也有個別成立業主委員的小區,業主能夠享受到小區的廣告費等經營性收入。2014年,鄭州市隆福國際的業主經過多年努力,成立了業主委員會,就小區廣告費等收益進行了分配。
鄭州市中州大道上永威翡翠城小區物業一位工作人員告訴記者,小區收取廣告費主要用于抵充物業工人工資,對小區設施進行維護等。但當記者問去年小區一共有多少廣告費收入時,這位工作人員表示時間太長記不清了。
鄭州市紫荊山路上一小區物業工作人員表示,工人工資一直漲,物業成本上漲得厲害。另外,電梯保養、線路老化維修、道路老化維修、補充草皮等,物業費很難漲,只能用廣告費等收入來填補物業費的不足。但廣告費具體用在哪?有沒有相關清單?該工作人員也說不清楚。
記者連續咨詢了幾個小區物業公司工作人員,有工作人員稱需要請示領導,有工作人員說,物業成本上漲,需要補貼人員工資以及小區的設施維護。
對于物業說法,業主并不認可。“如果這些收益都用來補充物業經費,或者維護小區公共設施,那就全部公示出來,不就說清楚了。物業不公示,還遮遮掩掩的,心里肯定有鬼。”一小區業主告訴記者。
業內人士坦言,因為很少有業主會因為小區廣告費而較真,物業公司私自“扣下”這些錢也就成了一種“潛規則”。
鄭州也有較真的業主,比如鄭州市富田麗景小區在2003年便成立了業主委員會,該小區廣告費、小區公共房屋的收益及停車費等都會在公告欄內公布。另外,公共水電費業主從來不用繳,業主委員會每月都會和物業對賬,每半年向全體業主公示收支明細。
D
法律
小區廣告費歸全體業主
在法律上,物業公司是否有權單方面讓商家在小區公共區域發布廣告?這些廣告收益該歸誰所有呢?“從所有權的角度來說,在小區公共位置引入商業廣告,屬于利用業主共有建筑物或附屬設施進行經營的行為。”河南國基律師事務所律師楊曉楠說,根據物權法第73條的規定,建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。因此,小區內是否設置廣告、費用如何收取、收益如何分配等相關事宜,廣大業主擁有決定權。
楊曉楠說,根據《物權法》的規定,制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約,有關共有和共同管理權利的其他重大事項等,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
“沒有經過業主的同意,物業公司不能擅自在小區內設置廣告位,也不能單方面讓商家在小區的公共位置發布廣告,自己收取相關收益。”楊曉楠說,根據《物權法》的規定,物業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業主的監督。物業公司只是廣大業主聘用的“管家”,對于小區公有部分的管理,業主才有占有、使用、收益和處分的權利。
“物業公司收取的廣告費,應該首先補充到維修基金中。”楊曉楠說,“根據國務院《物業管理條例》第55條的相關規定,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。”
另外,根據《物業管理條例》的規定,擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并對單位處5萬元以上20萬元以下的罰款。
E
期待
讓守法成習慣監管不能缺失
物業公開廣告費等經營性收入的障礙在哪里?是業主怠于維權,還是有其他原因?廣大業主該如何維護自身的合法權益?
采訪中記者了解到,沒有成立業主委員會的小區,物業不會主動公開廣告費等公益性收入。根據公開報道,鄭州市成立業主委員會的小區不到10%,物業收走了本該歸全體業主的經營收入,很難再反饋給廣大業主。
針對物業的普遍違規行為,該由誰來管理呢?鄭州市房管局工作人員程建穎在接受媒體采訪時曾表示:“我們只是對物業公司的服務質量和承諾承擔監管責任,小區廣告這一塊兒的執法權并不在房管局,具體是工商局還是別的部門,相關法規沒有明確規定。我們在接到投訴時,也只是去協調一下,但沒執法權。”
業內人士指出,物業公司之所以不向業主公開廣告費,存在普遍違法的問題,主要在于很多業主怠于維權,政府職能部門監管不力,物業公司違法幾乎沒有違法成本。
現實中,業主該如何維護自己的合法權益呢?
“物業公司如果不通過業主同意,在小區公共區域設置廣告,并將收益占為己有,業主委員會可起訴物業公司,要求恢復原狀,賠償損失或者返還收益等。”河南新動力律師事務所律師朱廣曉說,根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定,建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動,權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的,法院應予支持。
朱廣曉說,很多小區沒有業主委員會,政府職能部門應該發揮作用,加大行政指導、監督和處罰力度。政府相關職能部門首先應該明確執法權,加大執法力度,糾正物業違規行為,維護廣大業主的合法權益。(記者郭躍華/文王富曉/圖)
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