議論多時的小產權房整治最近迎來實質性舉動：北京市國土局公布了初步清理整治的79個小產權房項目，表示將對其進行分類處理。然而，圍繞著小產權房的許多爭論仍在繼續：嚴管之下，小產權房為何仍未銷聲匿跡？小產權房治理路在何方？
小產房不合法
屢禁不止的小產權房
所謂小產權房，即用農村集體土地、企事業單位用地所建設的房屋，其與商品住宅最大的區別在于沒有繳納土地出讓金，國土、建設部門不予頒發產權證和預售許可證。相對于商品房，小產權房只有房屋使用權，沒有土地使用權。2011年底，國土資源部等多個部門聯合下發《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》，明確指出小產權房不予登記發證。然而，小產權房并沒因此隱匿，而是改頭換面，“包裝”變異成會所、休閑項目、養老地產等形式悄然入市。
半月談記者在浙江、湖北等地采訪發現，在樓市調控的大背景和中央多部門的“清理整頓”聲中，小產權房建設、銷售步伐加快。如在浙江一些農村，出現了打著“生態大棚”名義變相對外出售的小產權房，這種侵占農用地的“家庭農場”和休閑農業項目在一些城市周邊也隨處可見。與此相似，一些大城市周邊的農村，利用宅基地興建會員制養老中心、私人會所或大公司培訓中心，變相出售或出租小產權房。值得注意的是，隨著相關部門對別墅項目“禁地”，大量別墅項目轉戰農村。一些開發商在“三荒地”、林地、景區周邊開發所謂的旅游地產，大打政策擦邊球。
武漢市早在5年前就頒發了小產權房管理辦法，明確禁止城鎮居民購買小產權房。根據規定，小產權房只能在集體成員之間流轉，不允許在社會上公開銷售，購房者如果購買沒有產權證的房產，一旦出現糾紛，將不受法律保護。即使這樣，小產權房市場依舊火爆。
在武漢市徐東大街有一片“團結村還建樓”，用的是村里的集體土地。已經入住的孫女士告訴記者，小區都是村里的拆遷戶還建得來，3年前拆遷完畢，半數以上裝修完畢已經入住，另一部分“待售”。“小區沒有土地證，屬于小產權房，售價為5000元/平方米至6000元/平方米，房源面積在70平方米至130平方米之間，因不能辦理兩證，購房者可與房東簽訂協議保證權屬。”孫女士說，因小區周邊樓盤售價接近1萬元，是小區房價的2倍，因此這些小產權房十分搶手。
更多的小產權房繞過監管最終成為潛力巨大的小產權房市場的一部分。機構統計數據顯示，小產權房在北京、深圳等房價較高城市，已占到房地產市場銷售總量1/10至1/5。
多因素使“小產權房”暗流涌動
盡管有明令禁止，且其權屬不完備、面臨諸多政策和交易風險，但小產權房以其價格較低、手續較簡、準入無限制等優勢，迎合了不少人的需求。小產權房禁而不絕背后主要有三大“推力”。
首先，中國樓市近十年來高房價與居住需求之間的矛盾為小產權房“創造”了巨大的市場。與普通商品房相比，價格較低是小產權房最大的優勢，也是小產權房屢變花樣、禁而不止的直接原因。一位在武漢團結小區看房的張先生說，他知道該房屋只能辦理房產證，沒有土地證，不能上市交易，可令他心動的是該房屋價格僅為五六千元，是周邊商品房的一半。一位中介告訴記者：“只要高房價的現狀不改變，小產權房就一直有市場。”
其次，小產權房這個名稱指向的是我國目前的土地制度安排。現有農地制度安排最大的問題是農民在土地增值的利益分配格局中沒能得到合理的價值補償。城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，造成“同地不同價”。逐利性決定了農民會在正式的土地制度安排之外尋求利益補償。
同時，一些開發商也把手伸到了小產權房開發上。調查發現，小產權房所占的土地沒有經過性質變更和上市拍賣，往往是開發商與村鎮干部私下談妥地價后即進行開發。開發商為了利益、村鎮干部為了好處，雙方一拍即合，導致小產權房繞過監管上馬開工。
再次，監管不到位、執法不嚴格形成負面示范效應。執法不嚴使得購買小產權房的人抱定法不責眾心理，需求助推小產權房存量快速擴張，最終尾大不掉。有關專家認為，雖然國家有關部門三令五申，但一些地方相關部門未能及時果斷清理，導致小產權房逐步做大成為頑癥。
大連市房地產經濟學會秘書長賈廣葆說，堵住小產權房蔓延之風，各級政府以及國土、規劃、建設、綜合執法等多個部門都負有責任，但因為是個“燙手山芋”，“九龍治水”最終導致沒有人真正去管。
堵住增量、整治存量
清華大學教授蔡繼明、中國房地產業協會顧問袁倫華等學者認為，治理小產權房，要遵循嚴控增量、整治存量的總原則，確保今后沒有增量，逐步分類處置存量。
對一切規劃、在建的小產權房項目要叫停，建好未銷售的，堅決不允許進入市場銷售。要加大執法力度，嚴厲查處隱蔽在“休閑農莊”、“旅游地產”、“養老中心”等名目下的小產權房建設項目，做到不再有增量小產權房出現，為整治存量減輕壓力。
對存量處理要做到從嚴、分類、穩步推進。對在耕地特別是基本農田上，明顯違反城鄉規劃的小產權房不能合法化，應依法堅決予以拆除，還原土地本來面貌。而對最終納入土地利用總體規劃的小產權房，宜盡快補辦集體土地變性、征地、完善用地出讓手續、補繳有關出讓金和稅費。對已經銷售和居住的小產權房，用于自住、首次購房的人員，需要補繳出讓金和稅費以實現合法化，家庭有實際困難的可以分期繳付。
在現行土地制度無法變更的前提下，有專家表示，主管部門應出臺政策，將城鄉接合部或城市近郊已建設或在建、未出售而空置的部分小產權房，質量驗收合格后，轉變為公租房或保障房。真正完善我國住房保障體系，做到商品房、限價房、經濟適用房以及廉租房各歸其位，各司其職。
當然，從目前來看，小產權房整治要治本，還需做好兩件事：一是堅持樓市調控不動搖，促進房價持續合理回歸；二是盡快啟動土地制度改革，建立統一完備的土地交易市場，堵住小產權房生長的制度漏洞。
有專家直言，農村的集體建設用地應該和城市的國有建設用地具有同樣的權利，并參考同樣的市場原則定價。應加快改革，實行國有建設用地和集體建設用地統一市場，達到同地、同權、同價，以制度改革從根本上解決小產權房變異蔓延問題。（半月談記者 王政 徐海波）
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