最近一段時間，樓市調控所面對的局勢似乎正在變得更加微妙，國務院日前將8個督察組派赴16省(市)進行樓市調控落實情況調研，其背景恰在“年中經濟工作會議”定調“穩增長”以及統計數據顯示房地產市場連月“升溫”之下，面對即將臨近的“金九銀十”，未來的調控如何平衡“穩增長”和“控房價”兩者的關系自然備受期待。
樓市“回暖”？二三線城市漲勢逼人
近日，在位于太原市建設北路的售樓部外人頭攢動，百余平米的項目展示大廳座無虛席，置業顧問寧女士說，最近這個樓盤平均一天就能成交9套住房。
“不少人當場就交了1萬元定金，怕晚一步房子的層次、朝向不理想。”寧女士說，由于該樓盤均為中小戶型，且每平方米均價為5300元，遠低于當地近8000元的均價，加上周邊交通配套日益完善，吸引了不少觀望者出手買房。
中國中部城市太原的樓盤熱銷場景僅僅是一個縮影。近一段時間以來，除了北京、上海、深圳等城市外，不少二、三線城市的房地產市場自今年5月以來成交量持續攀升，帶動房價上漲。
中國指數研究院8月1日發布的百城住宅價格指數顯示，7月份70個城市住宅平均價格環比上漲，并且價格上漲主要集中于二、三線城市，漲幅前十位的均為二、三線城市，依次是：聊城、蕪湖、臺州、西寧、湘潭、無錫、淮安、重慶(主城區)、烏魯木齊、洛陽，且上漲幅度均超過1%。
山西大學經濟與工商管理學院副教授耿曄強認為，盡管市場有“買漲不買跌”的心理，但是當前中國對樓市調控的大趨勢沒有改變，目前出現的熱銷樓盤還需要依靠剛需來支撐。
“剛開始還盼著房價能降一降，但幾個月過去了房價沒有一點變化。”太原市民薛先生說。事實上，不少購房者出現了像薛先生一樣的擔憂，購房預期也有所改變，由“盼著降價”變為“擔心上漲。”
盡管當前樓市調控嚴厲，但是不可否認由于城市化發展所帶來的城市人口增多、購房者多為首次置業的剛性需求等因素，二、三線房地產市場尚處在發展階段，潛力巨大。
中國的房地產企業也看中了這片“沃土”，加速調整戰略布局二、三線城市。綠地、世貿等知名房地產公司就明確表示將向剛性自住為主的二、三線城市轉移。綠地集團董事長張玉良近日就公開表示，將發展重點會從過去的一線城市轉向二、三線城市。
“當前，一線城市可開發的用地減少，二、三線正處于發展階段，這也是房地產行業發展的一個趨勢。”中原地產研究中心研究總監劉淵說。
一方面，剛需帶動的二、三線樓市初現“回暖”跡象；另一方面，中國對房地產市場的調控堅決不動搖，且全國樓市調控“一盤棋”。隨著樓市“金九銀十”的傳統銷售旺季的9月、10月漸近，如何既能保證樓市調控效果又避免打壓以剛需為主的二、三線城市？
從政策層面來看，當前中央對樓市調控堅決不動搖。7月25日至8月3日，8個國務院督查組在全國16個省區市內開展自己監督檢查。據此是繼續維護本輪樓市調控來之不易的成果。業內人士表示，樓市調控已經擠出了不少的投資、投機的泡沫，從這次督查的角度來講，開發企業不應對下半年樓市抱有太樂觀的市場預期，應該繼續保持“放量”。
在劉淵看來，既要保證調控效果，又要避免調控誤傷剛需，中國應該實施具有差別化的樓市調控來實現這一目標，但是難度也不小。
8月初，同屬于二、三線城市的長春市出臺了實施差別化購房政策，對自住型和改善型需求購房者予以信貸優惠政策支持。業內人士表示，一些地方政府出臺微調政策，如果僅僅是刺激首次購房者，有利于剛需，差別化調控是有利于中小城市的房地產業健康發展。
二三線城市調控情況復雜
“全國樓市調控一盤棋。”相比一線城市，因為二、三線城市數量多、情況復雜，調控并非易事。業內人士表示，防止二、三線城市以保剛需為名的樓市微調為變相松綁，也要盯緊開發商借一些概念炒作大肆囤地。此外，開發商還需推出適合剛需戶型才能贏得市場。
國泰君安研究報告指出，關于政策修正的試探和博弈反映的是中央與地方之間尋求地產調控和穩經濟的平衡點，即限購、抑制投資需求是調控的底線不可動搖。
該報告也認為，通過執行差別化信貸政策對首套房進行支持已經得到中央認可。對于二套房的限貸一直是最嚴厲的執行，而對首套房進行各種方式的支持已經是中央認可甚至鼓勵的修正政策手段，這包含了公積金政策放松、首套房利率下調等。
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