[摘要] 要解決房地產市場產能過剩與防范房企倒閉引發金融風險的問題，基本只有轉型發展與兼并重組這兩條路，從這個角度來看，未來房地產企業之間的并購將會更加頻繁，與此同時轉型多元化發展也將是一種主要趨勢。
進入三季度，樓市即將迎來旺季，不過，房企面臨的壓力也不小。盡管從業績上看，上半年房企交了一份不錯的成績單。碧桂園銷售金額突破4000億元，恒大、萬科突破3000億元，保利突破2000億元，相比去年進一步大幅提升，與此同時，銷售面積也有所突破，業績表現充分說明規模房企的實力正在進一步增強。但是房企之間的競爭日益激烈，強者恒強，而弱者生存日趨艱難。
具體來看，眼下乃至未來相當一段時期，房企面臨著以下三方面較大的壓力。
首先，房企普遍面臨業績壓力。以北京為例，根據中國指數研究院發布的《2018年上半年房企北京銷售排行榜》，受政策嚴控、房貸利率持續上調等影響，市場規模明顯縮減，銷售金額TOP10房企銷售總額、銷售總規模、入榜門檻值均明顯下降，即使是TOP10，成交總額也下跌兩成。數據顯示，2018年上半年北京銷售金額TOP10房地產企業合計實現銷售額達598億元，較去年同期下降22%。在政策嚴控下，北京市場成交規模明顯縮減。受此影響，2018年上半年北京房企門檻下降。2018年上半年北京銷售面積TOP10房地產企業合計實現銷售面積達160萬平方米，較去年同期下降16%。2018年上半年北京銷售面積TOP10排行榜門檻值為7萬平方米，較去年同期下降36%。這說明房企去化與回款速度都普遍下降。大環境如此，房企排名也會受到影響，而排名則與房企融資能力掛鉤，關乎企業可持續發展。
其次，三四線市場飽和壓力。時至年中，一線城市房地產市場還談不上樂觀，而三四線城市情況也不是很好。業界比較關注的棚改政策收緊跡象，對房地產絕對意味著利空，地產股也因此大跌。三四線城市是棚改大戶，銀行棚改審批上收，很多項目勢必受到影響。雖然現在還不好說棚改政策會否有大的調整，但微調可能是大勢所趨。伴隨著三四線城市去房地產庫存的壓力逐漸釋放，需求基本得到滿足，新增需求有限，三四線城市房地產市場維穩壓力也將隨之顯現。在一二線城市嚴格限購情況下，不少房企轉戰三四線城市。就這些房企而言，繼續發力三四線城市，有一定風險。實際上，在一些三四線城市，已經出現供應已經大過需求的跡象，面臨發展瓶頸。
第三，融資與還債壓力。前段時間，央行報告特別提示，一些房地產企業負債率較高，償債壓力較大。并強調要繼續落實“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。房企負債率較高問題由來已久，而且這里并非專門指向中小房企，想必主要是針對大房企。有些大型房企通過上市公司和各種融資渠道大舉借債，隱形債務如山，擴張也比較激進，這樣的房企一旦投資失誤，再融資與還債壓力山大，非常危險。中小房企融資與還債壓力同樣不容忽視，在信貸持續收緊的背景下，房企事實上普遍面臨巨大的資金壓力。最近，有關部門從防范風險角度，擋住了一些大型房企海外發債的渠道，這也將令相關企業資金鏈進一步吃緊，融資壓力空前。
接下來，房地產面臨的問題將是產能過剩與兼并重組的問題。如前所述，部分三四線城市已經出現供大于求，而一二線城市雖然有需求，但由于房價過高，導致真正的剛需難以得到滿足，這部分需求將來可能只有通過保障性住房來解決。在“房住不炒”的原則下，過高的房價和限購將使得一二線城市難以再現昔日量價飆升的輝煌，加上拿地難，僧多粥少，房企競爭將更加白熱化，互相“殘殺”難免。加上三四線城市房地產需求已經逐漸趨于飽和，未來部分企業倒閉也將在所難免。
可以說，未來無論是一二線城市還是三四線城市，對于房企來說，都將是一片紅海。要解決房地產市場產能過剩與防范房企倒閉引發金融風險的問題，基本只有轉型發展與兼并重組這兩條路，從這個角度來看，未來房地產企業之間的并購將會更加頻繁，與此同時轉型多元化發展也將是一種主要趨勢。
