[摘要] 老百姓翹首以盼的新版《河南省物業管理條例》將于2018年1月1日起正式施行。對于在生活中存在的熱點、難點問題，新《條例》都以立法的形式進行了解決。
核心提示|老百姓翹首以盼的新版《河南省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)將于2018年1月1日起正式施行。“業主委員會如何在政府的指導下成立？”“停車位‘只售不租’怎么辦？”“物業亂收費、亂漲價怎么辦？”“小區內有人養犬咋制約？”“如何解決群眾在反映問題時，相關部門互相‘踢皮球’？”……對于在生活中存在的熱點、難點問題，新《條例》都以立法的形式進行了解決。
省人大法制委副主任委員關少鋒介紹稱，與老條例相比，新《條例》新增內容超過60%，從原來的52條增至95條，字數從原來的8000字左右增加到18000字左右。“這是省人大30多年的立法史上，制定的字數最多，篇幅最長的一部條例。”關少鋒稱。
近日，在省住建廳組織召開的全省新修《河南省物業管理條例》宣傳貫徹工作會議上，省人大、住建部等相關專家對老百姓關心的問題進行了詳細解讀。
1.解決業主大會成立難、業主委員會工作難的問題
業主的合法權益怎么得到保護？業主的合理化建議怎么能引起物業公司的重視？這就需要在每個小區成立業主委員會。業主委員會怎么成立？誰來當業主委員會主任？這就要召開業主大會來制定規矩，選舉產生業主委員會主任。而業主大會誰來籌備、誰來召集？選舉出來的業主委員會主任能不能代表廣大業主的聲音，這是物業管理中最大的問題之一。之前的條例提倡業主自治，業主委員會自治，但現實的情況是現在全省有93%的小區召開不了業主大會，成立不了業主委員會。
新的《條例》突出強化了基層政府在業主大會、業主委員會成立過程中的指導和監督作用。一是在業主大會籌備階段，規定由街道辦事處、鄉鎮政府負責組建首次業主大會籌備組，組長由街道辦事處或鄉鎮政府的代表擔任，業主代表由街道辦事處、鄉鎮政府征求業主意見后確定。二是規定在召開業主大會時，街道辦事處、鄉鎮政府應當派員參加。三是規定業主委員會不按規定組織召開業主大會的，由街道辦事處、鄉鎮政府責令其限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉鎮政府負責召集。四是為解決較大小區業主大會開會難以及小區業主委員會工作難問題，規定業主戶數超過300戶可以成立業主代表大會，由業主代表大會履行與業主大會相同的職責。規定對業主委員會成員可以給予適當補貼。
2.對物業服務企業進行了規范
長期以來，很多小區的業主對物業公司不滿意，主要是有的公司不正規、不規范；有的不會管理、不主動管理；有的刁難、恐嚇，甚至暴力對待業主；有的泄露業主信息等，導致小區管理混亂，業主沒有安全感，沒有幸福感。
對此，新的《條例》規定，物業服務企業應承擔依照物業服務合同約定，提供物業管理服務；接受業主、業主大會、業主委員會的監督；定期對物業的共用部位、共用設施設備進行巡查、養護、維修等義務。
3.規定了物業公司應該公示的信息
長期以來，廣大業主都不知道物業公司到底應該干啥，每天都干了啥，繳的物業費都到哪里了？
這次新《條例》為保障業主享有更多的知情權，參與決定權和監督權，規定物業公司應該在物業管理區域顯著位置，公示物業服務合同約定的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況；公示物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況等。并規定業主對公示內容有異議的，物業公司應當答復。
同時，《條例》還規定，對于物業公司未在物業管理區域顯著位置公示有關信息的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
4.物業收費問題
物業費一直是廣大市民比較關心的問題，有些小區的物業管理水平和收費不成比例。個別小區的物業費甚至達到了每平方米4.7元，嚴重損害了群眾的切身利益。
新版《條例》新增規定，物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。物業服務企業不得向業主收取服務合同以外的任何未予標明的費用。物業服務收費應當保持相對穩定。確需調整的，物業服務企業應當與業主委員會協商，并經業主大會同意；沒有成立業主大會的，需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
5.電梯安全問題在物業管理中，電梯安全非常重要。在一些小區內，電梯困人、卡人問題經常出現，電梯壞了長期得不到維修問題屢見不鮮。
《條例》第五十八條對此作了專門規定，電梯維護保養單位應當加強電梯日常運行的檢查、保養和維護。電梯存在嚴重安全隱患，無改造、修理價值，或者達到安全技術規范規定的報廢條件的，物業服務企業應當及時公示并報告業主，積極協調辦理報廢事宜。同時支持老舊小區家裝電梯，要求政府的規劃、財政、住建、國土、質監、環保等部門對老舊小區安裝電梯要開辟“綠色通道”。
6.養犬問題
目前，小區養犬問題較多，犬只擾民、犬只傷人事件時有發生。尤其是烈性犬和大型犬，對老人、兒童造成了比較大的心理負擔和心理陰影。
對此，《條例》規定，禁止在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬，具體品種和體高體重標準由省公安機關會同省畜牧部門、省城市管理部門確定，并自本條例實施之日起一年內向社會公布。攜犬出戶的，應當束犬鏈牽引。
在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬的，由公安機關或者具有城市管理行政執法權的部門沒收犬只，并處5000元以上一萬元以下罰款。犬只傷害他人的，養犬人應當依法承擔相應的法律責任。
7.停車位問題
近年來，小區因為停車難的問題較為突出，不少小區存在“只賣不租”現象。原因主要有兩個，一是車位權屬不清，二是車位數量有限，滿足不了業主的需要。
為了解決業主停車難的問題，《條例》規定，建設單位應當將規劃車位、車庫的處置方式向物業買受人明示，并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規劃車位、車庫的，建設單位應當向物業買受人明示，約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等內容。
在處罰方面，《條例》規定，建設單位將車位車庫出售給本區域業主以外的其他人的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期返還；逾期不改正的，沒收違法所得，每違規出售一個車位、車庫，處五萬元以上十萬元以下罰款。建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的，由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
8.專項維修基金問題
對于維修基金，很多業主都不知道如何使用，這次修改后的《條例》對其進行了明確規定：專項維修資金的使用，經業主大會依法決定，可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決，也可以采取異議表決，即持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的，視為表決通過。
業主大會成立前，專項維修資金由物業管理行政主管部門代行管理。業主大會成立后，根據業主大會決定，選擇自行管理或者代行管理。業主大會選擇自行管理專項維修資金的，應當在銀行設立專項維修資金賬戶，接受物業管理行政主管部門的監督。（記者 孫煊哲 實習生 李叢叢）
原標題：新版《河南省物業管理條例》元旦起施行 今后物業不能再“任性”
