[摘要] 對于房屋買賣合同的履行來說，不會達到致使合同不能根本履行的程度，因此不構成不可抗力。而且，2017年房市新政并不必然導致購房人無履約能力，或者必然導致繼續履行會對某一方當事人顯失公平，也不宜簡單適用情勢變更原則。
房屋是當今城市家庭最重要的財產之一。2017年，北京市密集出臺多項新政對房屋市場進行調控，包括首付比例提升、購房資格的認定變化、限購房屋類型調整等，對已經簽訂的房屋買賣合同的履行產生較大影響，也因此引發房屋買賣合同糾紛大幅增長。北京市大興區人民法院近日通報，2017年前10個月，該院已累計受理此類案件977件，案件數量漲幅較大。
記者從大興區法院了解到，在大幅增長的案件背后，不乏部分當事人企圖利用新政規避違約等問題，但事實上新政并不必然構成不可抗力或必然導致購房人無履約能力，因此法院在審理此類案件中，并不會輕易適用情勢變更原則，只會在查明事實的基礎上依法裁判。
今年1月，吳某貸款購買A公司出售的房屋一套，并與A公司簽訂了“北京市商品房預售合同(商業、辦公等非住宅類)”，該商品房的規劃性質為辦公。3月26日，房產新政出臺，之前不限購的商住、商辦類房屋，如果是個人購買，必須符合“名下在京無住房和商辦類房產記錄”“在申請購買之日起，在京已連續5年繳納社會保險或者連續5年繳納個人所得稅”兩項條件。
新政出臺后，買房人吳某以自己無法辦理商業貸款為由，起訴至法院要求解除合同、退還已付房款并給付利息。對此，A公司認為，合同的履行并未受到新政影響，根據此前合同的約定，付款方式已經變更為一次性付款。
法院審理后認為，吳某與A公司簽訂的商品房預售合同系雙方真實意思表示，應屬有效。根據已查明的事實，涉案房屋已經售出并進行網簽，合同履行并沒有受到新政影響，據此判決駁回吳某的訴訟請求。
承辦法官解釋說，新政確實規定了商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人貸款。但在本案中，購房人既沒有真正申請貸款，也沒有依據合同在規定期限內行使解除權。因此根據合同約定，購房人的房款繳納方式變更為一次性付款。
而在另一起案件中，經中介公司居間服務，瞿某與辛某簽訂房屋買賣合同，約定瞿某購買辛某手中的房屋，總價款210萬元。合同簽訂后，瞿某依約支付了購房定金，但未辦理網簽。3月22日，北京市出臺房屋新政，瞿某屬非北京戶籍家庭，按照新政要求不再具有購房資格。為此，瞿某要求解除與辛某簽訂的房屋買賣合同，要求返還已付定金。辛某雖同意解除合同，但不同意退還定金。翟某于是訴至法院。
法院審理認為，瞿某與辛某簽訂的房屋買賣合同應屬有效，新出臺的房屋新政嚴格解釋了買房人“連續5年”的執行標準，瞿某按照新政的確不具備購房資格，且雙方均沒有其他違約情形。在這種情況下，瞿某要求解除合同是有事實和法律依據的，合同解除后，已收取的定金、房款應予返還。
據了解，房產新政發布后，以前不限購的商住、商辦類房屋，如今購買方也須符合限購的政策。還有許多非京籍購買人因不符合上述條件或京籍購買人名下在京已有住房的，簽訂房屋買賣合同后的確失去購房資格。對此，買受人應舉證證明其不具備相應的購房資質。
談及房產新政對于房屋買賣合同的影響，大興區法院民一庭副庭長楊怡介紹說，國家關于房市的調控屬于宏觀調控，具有公共政策性質。對于房屋買賣合同的履行來說，不會達到致使合同不能根本履行的程度，因此不構成不可抗力。而且，2017年房市新政并不必然導致購房人無履約能力，或者必然導致繼續履行會對某一方當事人顯失公平，也不宜簡單適用情勢變更原則。法院審理此類案件，一方面堅持公正審理，切實維護當事人的合法權益；另一方面堅持服務大局，確保房地產市場平穩、有序、健康發展。對于企圖利用新政規避違約等情形，在查明事實的基礎上進行依法裁判，確保合同的穩定性和嚴肅性，維護房屋交易市場的良好秩序。
買賣合同雙方如何避免發生糾紛？楊怡說，雙方在訂立合同時就要仔細閱讀合同條款，尤其是加重自己義務的條款，最大限度確保意思表示無歧義。2017年房市新政不是北京市第一次房市限購、限貸政策，由于房市政策不斷變化，無論是購買人還是出賣人，交易過程中均應對政策變化有一定預見性。建議在簽訂合同時應具體約定，如新政出臺導致合同履行發生變化或者不能履行的情況出現雙方應如何處理。雙方應本著妥善處理問題的態度，新政出臺后如若影響合同履行，要第一時間同對方進行聯系和溝通，避免雙方損失進一步擴大。
