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未來房地產(chǎn)市場(chǎng)：誰將在萬億元租賃市場(chǎng)中勝出？

2017-12-04 15:04 來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

[摘要] 根據(jù)易居研究院的研究測(cè)算，未來十年我國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬億元左右，這個(gè)萬億元市場(chǎng)目前為止仍未成長(zhǎng)出一個(gè)千億元市值的公司，租賃市場(chǎng)整體上仍是一座尚待挖掘的金礦。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由增量時(shí)代轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪繒r(shí)代，企業(yè)和資本的關(guān)注點(diǎn)不斷從前端開發(fā)向后端服務(wù)和資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)移。“房住不炒，租購(gòu)并舉”開啟了房地產(chǎn)行業(yè)的租賃新時(shí)代。根據(jù)易居研究院的研究測(cè)算，未來十年我國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬億元左右，這個(gè)萬億元市場(chǎng)目前為止仍未成長(zhǎng)出一個(gè)千億元市值的公司，租賃市場(chǎng)整體上仍是一座尚待挖掘的金礦。

　　一、住房租賃企業(yè)呈現(xiàn)多專業(yè)背景的特征

　　長(zhǎng)租公寓企業(yè)的概念可以分為狹義的概念和廣義的概念，廣義的長(zhǎng)租公寓企業(yè)是指參與租賃市場(chǎng)全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)主體，包括基金、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公司等，而本文所指的范圍是狹義的概念，即以直接面向市場(chǎng)供應(yīng)租賃住宅產(chǎn)品的企業(yè)。根據(jù)住房租賃市場(chǎng)化企業(yè)的專業(yè)基因來分類，可以分為地產(chǎn)開發(fā)基因，中介服務(wù)基因，酒店運(yùn)營(yíng)基因以及創(chuàng)業(yè)運(yùn)營(yíng)基因。

　　（一）地產(chǎn)開發(fā)基因

　　隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房企告別了過去高增長(zhǎng)、快周轉(zhuǎn)的時(shí)代，過去房企這種類制造業(yè)的發(fā)展模式不可持續(xù)，未來將是服務(wù)業(yè)的發(fā)展模式，特別是當(dāng)前一線城市住宅土地一級(jí)市場(chǎng)拿地均規(guī)定了不少于15%的自持物業(yè)面積，更加考驗(yàn)房企的運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力，這樣才能夠不斷提升持有物業(yè)的價(jià)值。地產(chǎn)開發(fā)商在房源方面優(yōu)勢(shì)明顯，依靠自身在產(chǎn)業(yè)鏈多年深耕的經(jīng)驗(yàn)，能夠以較低的成本完成房屋設(shè)計(jì)、裝潢改造以及商業(yè)服務(wù)管理等，大幅降低出租房屋初期投入成本。此外地產(chǎn)商擁有明顯的資金優(yōu)勢(shì)，能夠?qū)Ｗ⒂谠缙讷@取集中式優(yōu)質(zhì)房源，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)突出重圍。

　　（二）中介服務(wù)基因

　　房地產(chǎn)服務(wù)中介作為連接房東和租客的橋梁，具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，主要采用分布式收房的方式，能夠以較低的成本迅速收集分散在當(dāng)?shù)馗魈幍姆吭矗?guī)模擴(kuò)張較快。同時(shí)與租客直接對(duì)接，精準(zhǔn)定位不同偏好消費(fèi)者，充分受益于其龐大的用戶數(shù)據(jù)積累。

　　（三）酒店運(yùn)營(yíng)基因

　　酒店運(yùn)營(yíng)管理類企業(yè)有著涉足租賃市場(chǎng)的先天優(yōu)勢(shì)，相對(duì)于酒店，長(zhǎng)租公寓投資額更低、服務(wù)人員更少、空置率更低，吸引了傳統(tǒng)酒店集團(tuán)的加入。早在多數(shù)開發(fā)企業(yè)還在以“開發(fā)+銷售”模式快速壯大之時(shí)，一些外資背景的酒店業(yè)主或酒店管理公司，即已將“服務(wù)式公寓”“酒店式公寓”的概念引入了中國(guó)。在國(guó)內(nèi)，從廣義上講，可以將服務(wù)式公寓或酒店式公寓理解為租賃市場(chǎng)的高端產(chǎn)品。隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的不斷發(fā)展，酒店背景的企業(yè)也逐漸切入中端乃至低端的公寓市場(chǎng)。酒店運(yùn)營(yíng)管理基因企業(yè)的優(yōu)勢(shì)在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)上要比別的市場(chǎng)參與者都豐富，運(yùn)營(yíng)效率有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，并且在物業(yè)資源端，與開發(fā)商相似，酒店集團(tuán)也擁有較多的存量物業(yè)可以進(jìn)行改造轉(zhuǎn)變物業(yè)運(yùn)營(yíng)功能。

　　（四）創(chuàng)業(yè)運(yùn)營(yíng)基因

　　《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)[2015]85號(hào)）明確提出積極發(fā)展長(zhǎng)租公寓等滿足廣大人民群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)，鼓勵(lì)參與企業(yè)開展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)線上線下互動(dòng)發(fā)展，促進(jìn)營(yíng)銷模式和服務(wù)方式創(chuàng)新。大量的創(chuàng)業(yè)類公寓企業(yè)借政策東風(fēng)大力發(fā)展以O(shè)2O為代表模式的公寓類業(yè)務(wù)。創(chuàng)業(yè)基因企業(yè)與其他市場(chǎng)參與者相比而言，他們?cè)谫Y源端和資金端都沒有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但經(jīng)營(yíng)思路和方式靈活，通常能在一個(gè)細(xì)分子領(lǐng)域中實(shí)現(xiàn)超速跨越。對(duì)于創(chuàng)業(yè)型公寓管理公司而言，領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)細(xì)分市場(chǎng)的敏銳選擇、商業(yè)模式的適應(yīng)性、團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行能力都是更重要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)利器。

　　二、輕中有重，重中有輕才是租賃企業(yè)發(fā)展之道

　　住房租賃企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展模式主要是重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)。所謂重資產(chǎn)，即企業(yè)通過拿地自建或收購(gòu)改造等方式獲取并持有房源、對(duì)外出租，通過獲得資產(chǎn)增值收益和收取租金獲取利益的模式。多數(shù)資產(chǎn)形態(tài)以集中式為主。

　　輕中有重，重中有輕，輕重并舉是長(zhǎng)租公寓企業(yè)未來發(fā)展方向及穩(wěn)定的發(fā)展模式。輕若沒了重的支撐，則會(huì)無法獲得資產(chǎn)增值收益，這部分收益從美國(guó)成熟的租賃企業(yè)來看，是構(gòu)成利潤(rùn)的重要組成部分；重若沒了輕的內(nèi)涵，則資產(chǎn)和租金增值無從談起，重資產(chǎn)唯有嫁接輕的運(yùn)營(yíng)服務(wù)才能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)增值與租金增值的雙豐收。

　　三、哪類企業(yè)將有望沖千億元規(guī)模？

　　我國(guó)當(dāng)前租賃市場(chǎng)處于方興未艾階段，未來住房租賃市場(chǎng)將會(huì)迅速的發(fā)展壯大，租賃市場(chǎng)規(guī)模將會(huì)與日俱增，企業(yè)之間合作、整合與并購(gòu)也會(huì)頻頻發(fā)生。未來看好三大基因主體發(fā)展：

　　首先，以政府國(guó)企背景的企業(yè)在獲取土地及物業(yè)資源上具有先天優(yōu)勢(shì)，其定位作為壓艙石對(duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)的基礎(chǔ)建設(shè)具有不可或缺的重要意義，政府國(guó)企基因企業(yè)在租賃住房保障領(lǐng)域?qū)⒊蔀榻^對(duì)主體。最有可能先達(dá)到千億元規(guī)模。

　　其次，開發(fā)商基因由于過去二三十年房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)累積，在規(guī)模發(fā)展、資金融資、資源獲取、人才集聚、成本控制、租賃客戶轉(zhuǎn)化購(gòu)買客戶上均具有比較優(yōu)勢(shì)，因此地產(chǎn)開發(fā)基因企業(yè)同樣具備千億元規(guī)模的優(yōu)勢(shì)。至于創(chuàng)業(yè)運(yùn)營(yíng)基因企業(yè)將成為開發(fā)商基因租賃企業(yè)的主要服務(wù)供應(yīng)主體或是收并購(gòu)主體，其重資產(chǎn)發(fā)展及規(guī)模擴(kuò)張將會(huì)受到商業(yè)模式的制約，而難以“輕重并舉”將成為這類企業(yè)提升盈利水平的障礙。

　　最后，中介服務(wù)基因企業(yè)由于能夠連接房東和租客，具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，能夠抓住租賃市場(chǎng)規(guī)模最大的私人住房出租業(yè)主，根據(jù)預(yù)測(cè)，2030年我國(guó)整個(gè)租賃市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)到4萬億元左右，而當(dāng)前我國(guó)80%租賃住房源于個(gè)人商品住宅，如果能夠獲得30%的個(gè)人委托房源租賃，未來分散型輕資產(chǎn)模式將是萬億元市場(chǎng)規(guī)模，但這一模式相對(duì)于自持物業(yè)模式來講，在房源和運(yùn)營(yíng)上難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)而利潤(rùn)率偏低，但這一類企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張會(huì)比前兩種基因的企業(yè)更加迅速。

　　原標(biāo)題：誰將在萬億元租賃市場(chǎng)中勝出