[摘要] 隨著國家中心城市地位的確立，鄭州的城市規模將不可避免地向特大型城市轉變，城市的空間結構將不斷調整，人居方式也隨之發生巨變。
本報記者王軍偉張光強
隨著國家中心城市地位的確立，鄭州的城市規模將不可避免地向特大型城市轉變，城市的空間結構將不斷調整，人居方式也隨之發生巨變。
鄭州城市市區范圍外擴的局面已經顯現。環線快速路形成后，東部板塊優美的自然環境和最新最先進的配套，離塵不離城的居住生活可謂“風景這邊獨好”，區域樓盤價值再次凸顯，無疑，環線沿線居住區成為人們競相追逐的價值板塊。
那么，郊區大盤與市區住宅相比有何利弊？東部區域未來發展趨勢如何？誰將是區域優勢的最大受益者？作為地產品牌企業，未來的發展戰略如何與城市共同進步？帶著這些問題，記者分別采訪了業界高層，通過對企業高層的采訪了解，結合品牌地產高層高瞻遠矚的專業解讀，為整個鄭州區域乃至河南讀者群樹立消費置業的市場風向標。
發掘東部板塊區域價值，面向鄭州“中產階級”
康橋集團執行總裁：朱榮梅
當房地產已經走過了黃金時代，野蠻生長的方式已經不適用于這個時代。對于康橋來說，在區域拿地和項目產品的考量上，有一套自己的邏輯。在決定進入一個陌生區域或者在陌生區域準備拿地的時候，我們通過大數據做土地投融資可行性研究及測算，通過結構化的方法理解城市，準確把握土地價值。
拿康橋香溪郡的土拍來舉例，當時通過康橋大數據的土地投資測算工具，綜合未來售價的預判以及復合增長率，我們得出樓面價可承受的最高范圍。在對該項目的產品定位中，我們先通過對周邊10公里范圍內的客群進行掃描分析，發現他們對生活品質有較高的追求，對產品內涵更為關注，所以我們將香溪郡定位為“獻給中原先生的溫暖住區”，面向鄭州的“中產階級”。
因此，在競爭越來越激烈的房地產市場，房地產企業必須擁抱改變，用一套科學理性的系統性分析，指導所做的每一個決定。而在康橋，我們的一切指導都來源于一個神秘的房間，我們把它稱之為“數據可視化運營指揮艙”。
就拿現在鄭州的東部區域來說，那么優越的地理、交通、生態及自然環境，那么地產企業所做的產品必須對得起外部的資源。開發企業自己的內心，應該有一桿秤，這桿秤就是質量與品質。
城市的稀缺價值我認為分為三類：一類是城市最核心地段，第二類是城市最極致資源。這兩類屬于不可再生，而且資源有限，對于這樣的稀缺是占有。我認為地產行業發現城市稀缺價值應該是第三類，那即是由品牌企業開發，同時擁有有獨特氣質或代表意義的項目與配套，發掘區域價值，從而創造的城市稀缺價值。
綠博板塊適宜居住，片區潛力看好
名門地產(河南)有限公司副總裁：陳宇波
目前中心城區土地、人口等已趨于飽和，勢必會向外部擴張，而根據鄭州以往“東擴西移，一心兩翼”，及“十三五”規劃的“一主一城三區四組團多點”都市區空間布局等，東部區域皆為重點發展區域，省級公共文化行政中心、文化產業示范區、汽車產業基地。
向東發展是目前整體的大趨勢。鄭州被確立為國家中心城市，一方面要著重自身發展，另一方面要帶動周邊城市的發展。東部區域的中牟片區是中原經濟區、鄭州都市區、鄭州航空港經濟綜合實驗區三區疊加的中心區域，也是鄭汴一體化的關鍵區域，東部片區可借勢快速發展。
東部片區在鄭州市中空氣質量相對較好，綠化較高，綠博板塊目前也是比較適宜居住的，片區潛力看好。
綠博以文化創意、生態居住、高端商務、時尚旅游為主導產業，突出綠、水為主導和以休閑、慢生活為主體的低碳生態園林城市，打造東方奧蘭多，盡管進入之初確實有拓荒的感覺，但看到政府對于綠化、交通的投入，25.8平方公里的鄭汴中央公園，3000畝的綠博園、賈魯河生態資源，這個片區注定起點比較高。
目前大多一線房企都已經有成熟的產品體系，都有自己的產品庫，拿地之后根據土地性質、區位、產品定位等，選擇相應產品系，根據其標準工期流程，直接開發建造。只需定期/不定期地進行產品庫升級換代即可。生產體系化可以有效降低成本，縮短開發時間，快速回籠資金。公司可以借鑒學習，畢竟成品房是未來市場趨勢。
目前不管是從土地環節還是銷售環節，房地產行業越來越市場化，信息越來越公開透明。政策層面對資金監管越來越嚴、融資口逐步收緊，對企業的資金要求較高，面對逐步攀升的地價，不少開發企業會選擇合作，強強聯合。
房價在相當長一段時間內仍以平穩為主，略微抬升
河南長基置業有限公司副總經理：吳志斌
大家可能都會有面臨這樣的兩難抉擇，“如果買郊區大盤肯定更加寬敞舒適，但是選擇市區住宅在工作生活上將會方便快捷。”
市區住宅雖然當下配套完善，但交通及環境卻是硬傷，且未來優化更新空間有限。反觀郊區大盤，尤其是在政府導向區域的郊區大盤，憑借合理規劃，坐享優渥生態，社區自成系統，勢必引領未來居住風潮。
另外，我認為用市區住宅和郊區大盤此類概念來界定項目的觀點本身就存在偏差。城市的發展都需要一個過程，市區和郊區只是一個相對概念。30年前，鄭州的東沿還止步未來路；10年前，鄭東新區才剛剛落成；如今，鄭州東向已遠遠越過四環。現在是郊區盤，不意味著將來還是。
可以毫不夸張地說，項目位于鄭東區域就已占據鄭州這座城市的稀缺資源。但作為開發企業，我們也應當時刻保持警醒，東區區位、交通、生態各方面優越是不爭事實，但這同樣也是區域所有項目的共性，只是存在優劣差異而已。但是換位思考，客戶買房子買的是居住品質，所以作為開發企業的一員，我認為還是應把工作重點放在自身項目之上，通過不斷更新技術、升級產品、優化服務，給予客戶更好產品，提升客戶滿意度，方能在激烈競爭中脫穎而出，從而立于不敗之地。
就價格而言，純市場角度下，未來樓市的價格由于政府調控尚未完全明朗，但綜合鄭州國家中心城市定位和現有城市框架及未來發展目標，相信房價在相當長一段時間內仍以平穩為主，略微抬升。
優勝劣汰，迎接房地產行業的未來十年
鄭州市永威置業有限公司營銷中心總經理：張曉征
整個東部區域將形成一個易居的生態城區，形成整個鄭州剛需、改善的外溢，以及高端住宅集中的區域，隨著時間的推移，區域內配套越來越成熟，區域內的住宅產品價值會很快超過主城區住宅價值。就目前來看這個區域還是價值洼地，適合投資和外溢改善型客戶購買。
對于銷售，我依然保持樂觀的態度，我們雖然很關注賬面數字，但更關注的是產品能給業主帶來什么樣的生活品質；我們除了提升銷售和管理能力的同時，更加大了對客戶生活方式的揣摩和客戶居住需求的理解，只有客戶滿意了，產品才能賣得好，所以市場的嚴峻與下行，反而對我們是一個機會。市場是公正的，市場也是有它的過濾功能的，大浪淘下的一定是真正把產品做好的企業，這也是我們為什么能把老帶新做到55%的原因，這就是市場及客戶對永威的認可，也是我們逆勢而上的信心。
我們在前期做產品定位和產品研發的時候，通過對周邊精準的研判，充分考慮到了周邊的地理、交通，尤其是生態及自然環境，充分讓產品與周邊生態的大勢完美相融。
大家都在說房地產的黃金十年已經過去，白銀十年已經到來，我個人反而認為，上一個十年正是諸多房企逐步走向成熟、優勝劣汰的時期，未來的十年迎接我們的必然是更成熟的對手，更規模的企業，更規范的市場，更理性的業主，更精細的產品，只有符合以上幾點，我們才能與未來的城市發展相互理解，相互學習，共同進步。
東部板塊是鄭州的CLD，將引領鄭州未來的經濟主流和生活主流
河南星聯置地集團有限公司集團營銷管理中心負責人：任福祥
隨著中原經濟區建設的加快推進，鄭州城市框架不斷拉大，星聯灣項目所處的鄭東新區白沙組團也將作為第一板塊率先啟動，區域位置非常優越。
作為整個中原地區的封面，鄭東新區集中了眾多優勢資源和各類配套，規劃中的中原行政服務中心更是聚集了眾多省市級機關單位。可以預見的是，這里將成為新的行政、文化、生活中心，成為城市最繁華的核心。我把這個板塊稱之為鄭州的CLD,即中央生活區。所謂的中央生活區，是指一個大型城市中，在政府總體規劃的引導下，具有城市一流生活質素、高尚人文內涵和完美生態環境的居住區域。
大鄭東的居住價值受到越來越多高端人群的認同和追捧，外部自然環境、區域配套得天獨厚，土地更是寸土寸金，區域發展前景優越，升值潛力不可估量。在CLD這個不算小的區域里為中產階級蓋一大批房子，同質化競爭在所難免，而創造差異化的、個性化的競爭空間是我們所追求的，比如我們星聯灣精心打造的“精裝小院”，就是為高端客戶量身定做。
我們有理由相信，這里將引領鄭州未來的經濟主流和生活主流，成為鄭州最宜居和最具升值潛力的區域。
