[摘要] 如今，除了位置、周邊配套、交通等硬件設施外，停車位的配比已成為投資寫字樓的一個重要因素，在對一個頂級寫字樓項目的綜合品質評價中，停車位占有越來越重要的地位。
記者吳俊池高鴻鵬
核心提示|如今，除了位置、周邊配套、交通等硬件設施外，停車位的配比已成為投資寫字樓的一個重要因素，在對一個頂級寫字樓項目的綜合品質評價中，停車位占有越來越重要的地位。在寫字樓林立的鄭東新區，停車位的配比是否合理？停車位價格是否能被白領階層所承受？近日，大河報記者對鄭東新區寫字樓地下停車位進行了一次摸底大排查。
CBD片區|規劃早停車位奇缺公共停車位仍難緩解停車難
鄭東新區CBD商務區是鄭州寫字樓商業的核心，這里一直是眾多企業挑選寫字樓、買家投資寫字樓的首選，它不僅能更好地展示企業形象，還能滿足企業商務洽談的需求。
記者在對中油新澳、傳媒大廈、千璽廣場、新芒果大廈等CBD區域20余座寫字樓調查后發現，大多寫字樓停車位數量嚴重不能滿足自身需求。景峰國際、人保大廈、中科大廈等寫字樓的停車位竟然只有150個左右，且越來越多寫字樓物業對車位施行“只租不售”或“只售不租”的管理方式，動輒500元以上的月停車費，更加劇了該區域“一位難求”的情況。
鄭州國際會展中心建有停車位1800個、1號停車場停車位1505個、2號停車場停車位498個，在CBD內環區域，市政規劃的停車位數量達10600余個，分別沿環線繞如意湖分布，但在停車位的使用時段，這些由市政規劃的停車位距離寫字樓仍有一定距離等問題，給在此處上班的市民帶來諸多不便。
家住高新區的劉先生在CBD商務內環王鼎大廈上班，由于距離較遠，他不得不選擇開車，但由于大廈寫字樓停車位十分緊張，而且一個停車位月租金費用高達900元，這個問題讓他非常困擾。
為緩解停車壓力，劉先生只能在上午9點打卡前，提前將車停在會展中心的停車場，然后再騎共享單車進行“最后一公里”的路程。“之前都需要走路過去，預留出來的時間更多，為了躲開上班高峰擁堵，我還得早出門20分鐘。”劉先生訴苦。
劉先生說，相比CBD北片區，南片區的上班族會更多選擇“地鐵+公共交通”的方式上班，然后再選擇公交、出租車、共享單車進行最后的一段路程。“現在能不能開車上班，完全取決于有沒有停車位停車。”
高鐵片區 |停車費用高，上班族寧愿冒險路邊違法停車
在鄭州高鐵片區林立著十余棟高檔寫字樓，這里也成為停車位最為充裕的地區之一。記者走訪了高鐵片區十棟寫字樓停車場發現，因寫字樓里的入駐率不高，大量的停車位空置淪為“擺設”。此外，寫字樓停車多按小時收取停車費的成本太高，讓不少白領階層有些吃不消。
走訪中記者了解到，目前鄭東新區高鐵片區的寫字樓停車位配比非常充足，停車收費標準多是前20分鐘或30分鐘以內免費，前1或2小時以內5元，后每小時加收2元到5元不等，停一天費用為30至50元不等。
位于高鐵核心位置的鄭東綠地中心“雙子塔”擁有2000余個停車位，目前車位還沒有開售，只能臨時停靠，費用為20分鐘內免費，超過20分鐘在1小時（含1小時）以內收取5元，超過12小時在24小時內收取50元，超過24小時則加收50元。
在此上班的李先生告訴記者，由于停車費用比較高，目前他們都在大廈后面運動場路路邊停車。“周邊很多道路也可以免費停車，很多同事選擇在那里安置愛車。”李先生說。
建正東方中心，地理位置頗佳，大樓停車管理員告訴記者，大樓里的業主租用地下停車位的租金是600元/月，2小時內收取5元，40元封頂。“這個價格是開發商定下來的。”這名停車管理員對記者說。
位于高鐵站商圈的永和宇宙星寫字樓，每個停車位售賣價20多萬，租金是每月600元，沒有固定車位，允許臨時停車，兩個小時收取5元錢，停24個小時收費30元。同在高鐵商圈的升龍廣場停車位售價為20萬元左右，閑置車位以月租400元形式出租，允許臨時停車，20分鐘內免費，1小時內收取5元，每超過1個小時加收2元。
在升龍廣場寫字樓上班的小張算了一筆賬，按照每天停車10個小時計算，需要繳納23元，按照每個月上班20天計算，每月的停車費在460元。“雖然看起來這是一筆不多的開支，但我剛入職月薪才3000多元，已經不少了。”小張說。
同樣位于CBD商業區的綠地峰會，一天的停車費高達50元，有很多上班族表示停車貴，從而冒險在路邊違法停車。
有員工向記者抱怨道，“在路邊停車都是心驚膽戰的，被交警貼條的話，200元就沒了。但是也沒辦法，一天工資平均下來也就一百多塊錢，停車費就要占去一小半，實在是停不起車啊”。
龍子湖片區|車位規劃充足智能系統顯現
而在龍子湖金融道片區，停車難在未來也許并不是問題。
記者調查中了解到，目前龍子湖的寫字樓狀態分為兩部分，在平安大道以北大多為科研機構、機關單位的自主寫字樓，不對外進行銷售，在平安大道以南更多的是企業進行開發的寫字樓，其中島上主要的寫字樓有永和龍子湖廣場、正商四大銘筑（環湖國際、木華廣場、學府廣場、博雅廣場）、建業·智慧港以及局外。
永和龍子湖廣場作為島上最高的地標性建筑，停車位數量最多，達到3200個，且配備有智能停車系統，但銷售人員介紹，目前項目仍在銷售中，到2017年6月才能交付，“且車位是只租不售的”。
正商四大銘筑項目總監邵雨鵬介紹，目前島上寫字樓大多數還處于在建未交付狀態，許多車輛選擇在路邊進行停靠，全部投入使用后，車輛將會被規范到停車場停靠，“今年上半年木華廣場、環湖國際、學府廣場已經交付投入使用，入駐率雖然已經達到85%以上，但周邊區域空曠地帶較多，停車目前還不是難題”。
邵雨鵬提到，項目車位的售價大概在16萬~17萬元，業主在購買寫字樓的同時也會購買同比例甚至更多一些的車位，“畢竟有車位配租，寫字樓會更好出租”。
而對于只租不售以及已經售賣的寫字樓項目，建業智慧港的置業顧問告訴記者，大多數出租車位的價格維持在500~600元/月，仍要等待項目交付后才知道物業方面的具體定價及車位管理費價格，“針對的是購買寫字樓的業主，車位不會進行單獨出售”。
停車位配比已成為投資客的選擇標準
一位專業人士算過這樣一筆賬：可售面積在5萬㎡的項目，按照標準停車位配比100∶1（每100㎡配一個車位），其停車位至少需要500個，如果按一個車位18萬，那么，該項目的停車位價值為9000萬。
“一座寫字樓的車位數有多少、停車環境好不好、車庫管理如何，很大程度上決定了它的投資價值和發展潛力，寫字樓市場的競爭，也是車位等硬件配置的競爭。”一位從事寫字樓投資的分析師認為，如今除了位置、周邊配套、交通等硬件設施外，越來越多的投資客把車位的配比當成投資寫字樓一個重要因素，在對一個頂級寫字樓項目的綜合品質評價中，占有越來越重要的地位。
一位業內人士指出，目前，對于高端的寫字樓，停車位只租不售已經成為標準，由物業公司統一運營，雖然對于開發商來講，前期的投入比較大，但對于整個項目的后期升值卻有較大的推動作用。據專家調研，停車位只租不售可以將停車位的使用率提高3倍。“鄭州寫字樓市場的停車位問題并沒有引起廣泛重視，未來商務競爭將是車位的競爭，沒有充足的停車位商務運作只能捉襟見肘。”
這位業內人士呼吁，在這個越來越注重品質的年代，好服務這一軟實力競爭更明顯。寫字樓停車位的管理方式必須越先進越好，現代停車位的管理有車位數量提示、停車位電子引導系統、提前支付停車費等；進入4.0時代的寫字樓需要配備停車位的人性化設計，比如新手加寬車位和女士車位、帶充電樁的車位、加寬加長加高的特殊車車位等。
該人士表示，隨著機動車保有量的爆發性增長，相關規劃配建標準更新卻呈現滯后狀態，車輛持有和使用之間已經無法畫上等號，停車難不僅僅是一個個體的困擾，在大城市公共資源日益稀缺的背景下，如何破解分配與管理的難題，值得深思。
