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　　這個五一，房地產(chǎn)行業(yè)最大的消息無疑來自于銀行，事情是這樣的，北京地區(qū)部分房產(chǎn)中介合作銀行上調(diào)了房貸門檻，現(xiàn)在即使是第一次買房，貸款也不會任何優(yōu)惠，去年這個時候還是0.85倍，今年則是1.0倍；至于二套房，則由1.1倍上調(diào)至1.2倍。

　　說實話，其實挺狠的，從去年到今年，買房成本增加了不少，有人算過，整體成本增加了20%，事實上等價于連續(xù)5次調(diào)息。

　　為什么在這個時候要來這一招？不是房地產(chǎn)非常重要嗎？為什么連剛需也不給優(yōu)惠了？這還讓剛需如何進(jìn)入樓市做貢獻(xiàn)？

　　其實原因很簡單，說到底就是因為一點，過度借錢過日子太危險。從去年開始，我們開始強(qiáng)調(diào)要降杠桿，降低負(fù)債。為什么要少借錢降低負(fù)債呢，因為過去借了太多的錢，市場上的錢也很便宜，大家都借，你不借你就吃虧，借了錢當(dāng)然不是用來消費，而是用來投資。

　　從借錢的主體來看，我們習(xí)慣性分為三類，分別是ZF、企業(yè)和居民。ZF借錢基本上就是修路修橋修機(jī)場港口碼頭這些，基建嘛，對GDP的貢獻(xiàn)非常大；企業(yè)借錢就是擴(kuò)大產(chǎn)能，但好像副作用不小，因為產(chǎn)能有點過剩了，生產(chǎn)出來的東西賣不掉；而居民借錢基本上只干一件事，買房。過去一年乃至今年3月份，房貸余額屢創(chuàng)新高，比例也不斷攀升，一個普通家庭的資產(chǎn)，90%是房子。

　　說白了，繁榮是要借錢、負(fù)債維持的，一定比例的負(fù)債當(dāng)然是有積極作用的，但過高的比例就可能過猶不及。副作用越來越大。

　　現(xiàn)在這種副作用就越來越大。很多企業(yè)擴(kuò)大產(chǎn)能后產(chǎn)品賣不出去，只能借新債還舊債，結(jié)果越來越麻煩，玩不下去了來個債轉(zhuǎn)股，大家一起來當(dāng)股東。可是這并沒有從根本上解決問題，只是將風(fēng)險分散了。

　　而ZF呢，靠印刷和發(fā)債來募集資金搞基建，但現(xiàn)在沒錢還債了，因為地不好賣了，不敢加了。于是PPP模式被推到前臺，但和ZF一塊做生意向來吃力不討好，周期長不說，還有可能虧。

　　至于居民，借錢就是主要用來買房，過去一年，房貸增速遠(yuǎn)超消費增速，中國人是精明的，錢便宜的時候，應(yīng)該大量借錢配置資產(chǎn)，增加身家。但一直這樣玩下去會有很大麻煩啊，大家的錢都變成了房子，還搭上銀行的錢一塊變成了房子，誰來買汽車，誰來買豬肉？誰來消費產(chǎn)品？

　　總歸一句話，企業(yè)借錢要大量生產(chǎn)商品來讓普通人來消費，但老百姓手里錢也多了，錢越多就越害怕，別人拿去買房，你敢拿著大筆的錢去消費嗎？當(dāng)然不敢，結(jié)果就是各類資產(chǎn)的價格賊高。

　　上面的想法是好的，我給你們更多的錢，一邊擴(kuò)大產(chǎn)能一邊擴(kuò)大消費，供需兩旺，數(shù)據(jù)既健康又漂亮。但現(xiàn)實很骨感，大家心不往一處使。

　　那么好，既然你們都不配合我，對不起了，我只能少借錢給你們了，借更貴的錢給你們。誰管你是不是剛需呢？大局最重要。

　　所以銀行就開始配合行動了，它掌握了資金的閘門，往哪里流，流速多少由它掌握。居民不能再借更多錢了，因為借更多還是變成了房子，現(xiàn)在買房已經(jīng)成癮了，哪里有概念就去哪里買房，根本不管實際情況，最終把銀行也給坑了。

　　最近北京的商品房已經(jīng)沒什么成交量了，那些手握大量資金的人還是四處出擊，尋找任何一個能夠買房的城市，只要有想象空間就好，比如唐山，有個京津唐城際高鐵，就被包裝成了北京的“衛(wèi)星城”，以高鐵為交通工具，算的上一小時通勤，很多中介開始向客戶推銷唐山的房子，而當(dāng)?shù)氐拇_房子被很多外地人買走了。我想說的是這些人的房子未來賣給誰？北漂？可能嗎？他們會每天坐著高鐵上下班？替他們算過通勤成本嗎？就算你們買房的人，你們又能有幾個敢這樣做？

　　沒辦法，買房已經(jīng)成為了習(xí)慣，繼續(xù)搞下去，居民負(fù)債越來越高，要出事。所以近期樓繼偉的表態(tài)值得回味，他說居民杠桿已經(jīng)非常高了，不能繼續(xù)搞下去。那么還能怎么辦呢，居民、ZF和企業(yè)總得有“加”的，大家都“減”，誰來完成3月份報告中的任務(wù)？

　　所以，現(xiàn)在到了新一輪的平衡期，簡單說，居民這一塊要停一停，企業(yè)也得停一停，而ZF還得適度“加”點，直接表現(xiàn)是今年的基建規(guī)模再次擴(kuò)大。基建資金不能太貴，房貸資金要貴點，所以現(xiàn)在看到的銀行對房貸的收緊，而不是全面提高利率，更精確嘛。

　　就房地產(chǎn)而言，剛需朋友們，今年你們的運氣可能不大好，在整體面前，只能讓你們多付出一點了。當(dāng)然現(xiàn)在買房到是不會有那么多小心思，一根筋，就是為了住，那最好。畢竟只有一套，努力增加點工資就能抹平，但如果有多套，現(xiàn)在可不大妙，誰都知道，杠桿的特點，順的時候，放大收益，逆境的時候，放大風(fēng)險。

　　這個時候，該怎么辦？我給你們一個建議，多看新聞聯(lián)播，更要看懂。這個時候別逆著來，容易掉坑里。