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　　2015年上半年，受到多重政策利好的刺激，以及市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一線城市的樓市成交逐步回暖，特別是在“3·30新政”之后，樓市的回升勢(shì)頭非常明顯。

　　第三方機(jī)構(gòu)同致行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，鄭州樓市上半年成績(jī)非?！昂每础?，而各大房企也借機(jī)發(fā)力去庫(kù)存。他們預(yù)計(jì)，隨著庫(kù)存逐步去化，供大于求壓力持續(xù)改善，房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)并小幅反彈，推動(dòng)市場(chǎng)整體回暖。

　　【數(shù)據(jù)】

　　供需雙漲，鄭州房?jī)r(jià)穩(wěn)步上行

　　215年上半年，商品住宅供應(yīng)和銷售均較去年同期上漲較多，價(jià)格受東區(qū)部分改善型豪宅影響，上半年上漲勢(shì)頭較強(qiáng)。預(yù)計(jì)下半年在繼續(xù)寬松的政策背景及信貸背景下，供應(yīng)銷售及價(jià)格上漲動(dòng)力均較足。

　　同致行的數(shù)據(jù)顯示，上半年商品住宅供應(yīng)量同比上漲明顯，各大房企入市積極，2015年上半年鄭州市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)總面積為435.44萬(wàn)㎡，同比2014年上半年上漲37%。上半年除了2、3月份受傳統(tǒng)淡季影響，其他月份供應(yīng)量均較大，均在80萬(wàn)㎡以上。上半年集中供應(yīng)的項(xiàng)目有正弘瀾庭敘、和昌灣景國(guó)際、陽(yáng)光城、正弘高新數(shù)碼港、瀚海晴宇、民安北郡、普羅旺世龍之夢(mèng)、祝福紅城、海馬公園、亞星盛世、保利永威西溪花園、正商金域世家、正商城、九錦臺(tái)和國(guó)泰一品莊園，這些項(xiàng)目單個(gè)供應(yīng)量均在6萬(wàn)㎡以上。

　　受供應(yīng)量帶動(dòng)以及市場(chǎng)層面利好影響，上半年商品住宅成交量上漲明顯。數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年鄭州市商品住宅成交面積為385.24萬(wàn)㎡，較2014年同期上漲48%。除了2、3月份之外，其他各個(gè)月份月均銷量均在60萬(wàn)㎡以上，基本上大于2014年各月的銷量水平。

　　值得注意的是，2015年上半年整體均價(jià)為9193元/㎡，較2014年同期上漲7%。上半年鄭州商品住宅價(jià)格波動(dòng)幅度較大，但整體繼續(xù)保持上漲局面。同致行分析，前三個(gè)月基本比較穩(wěn)定，從4月份開(kāi)始，逐月上漲勢(shì)頭較猛，到5、6月份已經(jīng)突破了萬(wàn)元大關(guān)，主要是受東區(qū)高端豪宅項(xiàng)目瀚海晴宇、普羅旺世龍之夢(mèng)等項(xiàng)目的高價(jià)備案拉升。未來(lái)隨著龍湖地王圈的地王項(xiàng)目相繼入市，價(jià)格上漲動(dòng)力較大。

　　【背景】

　　政策助力，樓市庫(kù)存快速消化

　　樓市的快速回暖，除了自發(fā)的市場(chǎng)調(diào)整之外，政策的助力作用也不可忽視。

　　2015年上半年，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，放松信貸門檻，構(gòu)建寬松的市場(chǎng)環(huán)境。地方也紛紛出臺(tái)公積金放松、財(cái)政補(bǔ)貼等系列政策，刺激需求促進(jìn)庫(kù)存去化，改善性需求獲積極支持，在這些多重政策效應(yīng)疊加的影響下，樓市逐步回暖趨勢(shì)基本確立。

　　全國(guó)新房市場(chǎng)在寬松政策的背景下供需兩端都有所回升，價(jià)格止跌，市場(chǎng)趨暖。上半年百城住宅價(jià)格止跌轉(zhuǎn)漲，累計(jì)上漲0.82%，一線城市領(lǐng)漲全國(guó)，深圳漲幅尤為顯著。

　　作為省會(huì)鄭州市，在國(guó)家層面各種信貸及寬松的政策支持下，鄭州也出臺(tái)了相應(yīng)的豫十六條、鄭州十五條，市場(chǎng)回暖跡象從4月份開(kāi)始明顯，各大房企入市積極，每個(gè)月推盤項(xiàng)目較多，多數(shù)項(xiàng)目銷售效果較為理想，整個(gè)市場(chǎng)層面供需上漲，價(jià)格上漲勢(shì)頭較強(qiáng)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，價(jià)格由供需決定，鄭州房?jī)r(jià)出現(xiàn)回暖勢(shì)頭，重要原因在于庫(kù)存消化周期的縮短。同致行的數(shù)據(jù)顯示，鄭州市商品住宅上半年供銷均猛增，截至6月底庫(kù)存量達(dá)547.28萬(wàn)㎡，按照近3個(gè)月月均75.3萬(wàn)㎡的去化速度計(jì)算，庫(kù)存需要7.3個(gè)月的去化周期，商品住宅庫(kù)存較為合理。

　　同致行預(yù)計(jì)，隨著下半年信貸、稅費(fèi)等政策或?qū)⒊掷m(xù)寬松的態(tài)勢(shì)，有助于促進(jìn)購(gòu)房需求的持續(xù)入市，因此下半年市場(chǎng)活躍度仍將繼續(xù)，交易量將保持活躍的水平，銷售均價(jià)也會(huì)有小幅攀升。

　　【市場(chǎng)展望】

　　銷售持續(xù)回升，大幅度反彈難現(xiàn)

　　第三方機(jī)構(gòu)CRIC研究認(rèn)為，總體來(lái)看，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)政策支持都將形成正向激勵(lì)，行業(yè)指標(biāo)穩(wěn)步上行。但行業(yè)目前最主要的矛盾仍是供求關(guān)系不平衡以及結(jié)構(gòu)性產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題，一味地依靠政策支持很難治本，仍要行業(yè)內(nèi)生性地自主調(diào)節(jié)。因此，行業(yè)指標(biāo)并不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，更多的是理性回歸和發(fā)展，去庫(kù)存的主旋律依然沒(méi)有改變。

　　CRIC認(rèn)為，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)以下幾個(gè)趨勢(shì)：

　　第一，開(kāi)發(fā)投資將在探底過(guò)程中企穩(wěn)，但不會(huì)出現(xiàn)大幅度反彈。

　　全年經(jīng)濟(jì)增速實(shí)現(xiàn)7%的目標(biāo)壓力依然較大，而作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不能再繼續(xù)下滑，必須要通過(guò)一系列政策讓行業(yè)穩(wěn)定，所以穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的政策下半年仍將持續(xù)甚至加碼，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也會(huì)在探底過(guò)程中逐步企穩(wěn)。

　　另一方面，鑒于當(dāng)前行業(yè)庫(kù)存高企以及部分二線和多數(shù)三四線城市商品房供過(guò)于求的情況，雖然行業(yè)開(kāi)始觸底上升，但實(shí)質(zhì)上開(kāi)發(fā)投資增加只是一線城市和部分基本面較好的二線城市帶動(dòng)，多數(shù)城市開(kāi)發(fā)投資仍將低迷導(dǎo)致總體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不會(huì)出現(xiàn)大幅反彈。

　　第二，新開(kāi)工降幅將持續(xù)收窄，僅一線及部分二線會(huì)明顯增長(zhǎng)。

　　通過(guò)降息、降準(zhǔn)之后，企業(yè)融資成本有一定的降低，加之一系列穩(wěn)定住房消費(fèi)政策出臺(tái)，市場(chǎng)銷售已有明顯好轉(zhuǎn)，企業(yè)新開(kāi)工動(dòng)力提升。因此，新開(kāi)工面積不斷下滑的態(tài)勢(shì)也將得到緩解，新開(kāi)工降幅將不斷收窄。但與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一樣，新開(kāi)工量也會(huì)出現(xiàn)城市之間的明顯分化，一線城市和部分二線城市會(huì)出現(xiàn)新開(kāi)工的大幅增長(zhǎng)，而多數(shù)三四線城市依然會(huì)開(kāi)工不足，使得總體新開(kāi)工面積不會(huì)出現(xiàn)大幅上升，全年同比增幅轉(zhuǎn)正的可能性較小。

　　第三，銷售回升趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)，三季度或能迎來(lái)新的銷售高峰。

　　從前幾個(gè)月的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，銷售回暖勢(shì)頭明顯。而年中又是企業(yè)沖刺業(yè)績(jī)的重要時(shí)期，也是回籠資金、加速去庫(kù)存的良機(jī)。另外，從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)保持在穩(wěn)定的區(qū)間內(nèi)，庫(kù)存也在減少，都給市場(chǎng)營(yíng)造出了良好的空間，特別是“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季將會(huì)為下半年市場(chǎng)銷售增色不少。

　　第四，整體處于結(jié)構(gòu)性過(guò)剩背景下，土地市場(chǎng)分化將更加明顯。

　　從土地供應(yīng)端來(lái)看，各地都根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整了供地計(jì)劃，基本都縮減了今年的土地出讓規(guī)模。從企業(yè)土地購(gòu)置意愿來(lái)看，部分企業(yè)在銷售回款上升時(shí)，拿地態(tài)度積極，但主要依然集中在一線城市和部分二線城市，大部分房企青睞性價(jià)比高的地塊，拿地態(tài)度比較理性。預(yù)計(jì)下半年整體土地成交規(guī)模上升的態(tài)勢(shì)仍將延續(xù)，但整體拿地規(guī)模不會(huì)突破去年水平。