[摘要] 根據(jù)7月18日鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的2014年上半年“鄭房指數(shù)”，鄭州房價一路高歌猛進(jìn)，同時在交易量上勢頭不減，表現(xiàn)遠(yuǎn)勝全省乃至全國的大部分城市。有專家認(rèn)為，在取消限購的同時，想要將投資投機者“屏蔽”在樓市之外，還要依靠房地產(chǎn)稅的征收。
根據(jù)7月18日鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局公布的2014年上半年“鄭房指數(shù)”，鄭州房價一路高歌猛進(jìn)，同時在交易量上勢頭不減，表現(xiàn)遠(yuǎn)勝全省乃至全國的大部分城市。
在全國30多個城市傳出限購松綁、取消限購等消息的近期，鄭州樓市取消限購的傳言甚囂塵上。對于限購取消可能產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)界的專家持有不同的意見。
數(shù)據(jù)
鄭州上半年銷售情況好于全國
今年前6個月，鄭州市區(qū)商品住房銷售均價出現(xiàn)“六連漲”，6月份更是首次突破8000元/平方米，達(dá)到破紀(jì)錄的8045元/平方米，比今年1月上漲了755元/平方米。
鄭州市房管局的數(shù)據(jù)顯示，上半年鄭州商品住房銷售727.58萬平方米，比去年同期增長15.06%。截至6月底，鄭州市區(qū)商品住房累計可售面積繼2009年5月之后，首次超過500萬平方米，達(dá)到513.55萬平方米，比去年同期增長四成。按過去12個月的商品住房月均銷售72.18萬平方米計算，6月底商品住房的庫存量可銷售7.1個月。與一些樓市冷清的城市庫存量動輒可銷售十幾個月相比，鄭州的庫存量并不算很大。
在國家信息中心發(fā)展研究部戰(zhàn)略規(guī)劃研究室主任高輝清看來，上半年全國商品房銷售同比下降6.0%，商品住房銷售同比下降7.8%，而同期鄭州全市的商品房銷售同比增長15.58%，商品住房銷售同比增長15.06%，銷售情況明顯好于全國。此外，今年上半年，鄭州商品住房供銷比為1.14∶1，處于較為合理的區(qū)間。
疑問
是短期調(diào)整期還是樓市拐點？
即使是在銷售情況似乎向好的情況下，鄭州樓市觀望的情緒依然在蔓延。
在河南財經(jīng)政法大學(xué)城市發(fā)展研究中心主任劉社看來，觀望的原因，首先在于業(yè)界、開發(fā)商和購房者對于未來預(yù)期充滿了不確定，在“目前到底是正常短期調(diào)整期還是拐點”的問題上存在分歧。按照一些業(yè)內(nèi)人士的說法，鄭州樓市大漲了10年，現(xiàn)在房價已經(jīng)有些漲不動了，這也在情理之中。但究竟價格未來會跌多少，卻還是個未知數(shù)。
其次，大部分人買房需要去銀行貸款，過去銀行的融資利率高，優(yōu)惠打折少，審批周期長，現(xiàn)在雖然鄭州有組合貸，可以通過商業(yè)貸款和公積金貸款組合來緩解貸款不易、融資成本高的問題，但畢竟這一政策剛實施不久，實施效果如何，還得看接下來幾個月的表現(xiàn)。
觀點一
取消限購不會引起房價暴漲
許多購房者也在擔(dān)心，限購取消后，鄭州房價是否會大幅上漲？
“限購實施至今已三年半，但事實上，很多地方政府并沒有嚴(yán)格執(zhí)行限購細(xì)則。以鄭州為例，限購范圍只是三環(huán)之內(nèi)。而由于城市中心土地已日益稀缺，城市框架在加速拉大，現(xiàn)在鄭州百分之八十的樓盤其實都在限購范圍之外?！眲⑸绶治龅?，“這樣一來，限購所能產(chǎn)生的市場影響其實十分有限，即使市場遇冷，限購也不是根本原因?！?/font>
劉社認(rèn)為，假如鄭州取消限購，能釋放的購房需求仍然十分有限。在樓市走向不太明朗的情況下，投資投機者認(rèn)為房價上漲的概率小，入市的積極性也就不會很高。加之房地產(chǎn)正在開展實名制登記，二手房被拋售的可能性反而增多。改善型需求雖有可能有少量增加，但這對于提振市場作用十分有限。換句話說，房價暴漲的可能性很小。
目前來看，盡管全國20多個城市放松或取消了限購，但這些地方的房價沒有應(yīng)聲而起。根據(jù)劉社的分析，當(dāng)前全國范圍內(nèi)樓市下行的原因是未來市場預(yù)期不確定，預(yù)期影響走勢。
觀點二
影響樓市發(fā)展的主要因素是銀行信貸
在河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會秘書長宋向清看來，取消限購對于樓市進(jìn)一步回暖雖然可能產(chǎn)生積極的影響，但是現(xiàn)在影響樓市發(fā)展、影響購房者買房的主要因素還是銀行信貸。銀行信貸限制不取消，取消限購對鄭州房價的影響不會太大。限購政策的取消也不是一蹴而就的，而是一個漸進(jìn)的過程。
“為了確保鄭州樓市始終保持優(yōu)于全國、積極穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，希望鄭州樓市限購可以在下半年逐步取消，具體可以放在第四季度。畢竟現(xiàn)在鄭州樓市整體態(tài)勢還是不錯的，若是限購馬上取消的話，多少還是會引起‘房價上漲過快’的擔(dān)憂。如果第四季度不取消限購，鄭州樓市有可能會下行，這對鄭州樓市的穩(wěn)健發(fā)展是不利的?！彼蜗蚯灞硎尽?/font>
觀點三
取消限購前應(yīng)做好政策預(yù)案
與上述觀點略有不同，房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、河南王牌策劃有限公司董事長上官同君認(rèn)為，仍然要高度提防取消限購之后可能產(chǎn)生的房價報復(fù)性反彈。這是因為，被限購政策攔截的有購房意愿而不能在鄭州買房的客戶，很可能借取消限購之機入市。即使鄭州取消了限購政策，限價政策可能還需繼續(xù)執(zhí)行。
上官同君建議，鄭州市眼下可抓緊制定限價政策，然后逐步分批取消限購區(qū)域。他認(rèn)為，政府應(yīng)針對鄭州市限購限價政策進(jìn)行專題調(diào)研后給出方案，準(zhǔn)確把握鄭州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，摸準(zhǔn)老百姓消費心理，結(jié)合鄭州市經(jīng)濟(jì)社會現(xiàn)狀，客觀評估限購限價政策取消后的影響。在政策實施上量身定做，切忌拍腦袋跟風(fēng)跟進(jìn)。
事實上，除了限價政策，房地產(chǎn)稅也在采訪中被反復(fù)提及。有專家認(rèn)為，在取消限購的同時，想要將投資投機者“屏蔽”在樓市之外，還要依靠房地產(chǎn)稅的征收。
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