[摘要] 當前近30個限購城市取消或調整限購政策，將反而助長開發商博弈市場的決心，難以有效拉動市場成交，預計三季度市場將依然處于“以價換量”的過程中，預計“降價潮”在下個季度真正來臨。
受銀行信貸緊縮、市場去化壓力大、房企業績指標等因素影響，7月份全國100個城市中76城房價環比下跌，此前堅挺的一線城市也全部下跌。百城新建住宅均價10835元/平方米，環比上月下跌0.81%，連續第3個月下跌，跌幅擴大0.31個百分點。
業內分析人士普遍認為，當前近30個限購城市取消或調整限購政策，將反而助長開發商博弈市場的決心，難以有效拉動市場成交，預計三季度市場將依然處于“以價換量”的過程中，預計“降價潮”在下個季度真正來臨。
百城房價連續3月下跌
2014年7月，全國100個城市住宅均價連續第3個月環比下跌且跌幅繼續擴大；十大城市全部環比下跌、且跌幅超過全國。2014年7月，住宅價格環比下跌的城市個數為76個，較上月增加5個。同比來看，2014年7月，百城住宅價格同比2013年7月上漲4.72%，漲幅較上月縮小1.76個百分點，為連續第7個月縮小。
此外，根據百城價格指數對北京、上海等十大城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，2014年7月十大城市住宅均價為19328元/平方米，環比下跌0.97%，為連續第3個月下跌，且跌幅持續擴大，10個城市全部下跌。同比來看，十大城市平均價格上漲9.76%，連續第21個月上漲，漲幅縮小至10%以內，較上月縮小2.56個百分點。
對于7月百城價格多數下跌的情況，同策咨詢研究部總監張宏偉向中國經濟網記者表示，總體來看，受銀行信貸緊縮及市場存銷比指標提高等因素影響，市場去化壓力大，此時，部分開發企業由于資金面壓力、業績指標等因素開始采取“以價換量”策略，甚至部分項目采取大幅降價策略以盡快回籠資金，導致100個大中城市房價環比上月下跌0.81%，甚至出現76個城市環比下跌，跌幅在拉大。
“從十大城市房價表現來看，即使是房價較為堅挺的一線城市等大中城市，市場形勢也不容樂觀。”張宏偉說。
當前“救市”難以拉動成交
無論是統計局發布的70個大中城市房價變動情況，還是中國指數研究院發布的百城價格指數情況，都在清晰地傳遞著市場整體下行的信號，而近期過半的限購城市出臺“救市”措施，也讓消費者降低入市意愿，預期市場保持下行。
張宏偉表示，至少30個城市限購政策調整或取消，將反而助長開發企業博弈市場的決心，一定程度上不利于市場成交量拉開。從成交價格的角度來看，盡管第二季度開發商定價更貼近市場，6月份品牌開發企業也開始“搶收”半年報業績，但收效并不好。當前來看，整體市場仍然處于博弈狀態，難以有大幅下跌的動力。
中原地產首席分析師張大偉也告訴中國經濟網記者，日益強烈的調控微調難以拉動市場成交，6、7月成交量持續低迷，明顯影響了開發商的定價，預期后續特別是二線城市下調房價的項目將明顯增加，三季度市場將依然處于以價換量過程中。
三季度樓市“降價潮”或真來臨
影響當前市場成交量的重要因素之一是信貸情況。業內人士表示，當前大多數商業銀行并沒有下調首套房貸利率，商業銀行信貸仍然偏緊，即使出現下調首套房貸利率，下調的空間也不會太大（8月1日起，上海農行只針對200萬以上房貸有九五折優惠，至少50%以上的首套自住客群無法享受這個優惠），甚至廣州、石家莊、海口等城市首套房貸利率還出現比此前上浮的現象。
張大偉表示，在多地相繼放松限購之后，個別商業銀行開始恢復首套利率優惠政策，雖然目前并不普遍且折扣力度不大，但其對市場預期的影響不容小視，信貸政策的放松將直接利好樓市需求的釋放，后續市場的走勢依然依賴信貸的變化。
張宏偉預計，三季度開發企業仍然要堅持“跑量”的基本原則，千方百計消化庫存，堅持以現金為王。尤其是對于上市房企來講，由于6月份半年報“搶收”不利，在第三季度里，在銀行信貸緊縮的市場背景下，大型房企“以價換量”的市場行為讓當前的市場態勢更加明朗化，預計在三季度樓市“降價潮”會真正來臨。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向中國經濟網記者表示，受到信貸收緊、看跌情緒影響，整個購房的熱情繼續低迷，使得房企的庫存壓力加大，降價成主策略。“房價跌幅擴大態勢在三季度會繼續延續，會繼續探底。”（記者 李方）
