[摘要] 短短一個上午，在鄭州一家廣告公司做策劃的小楊，就接到了3條樓盤促銷短信和一通售樓電話，其中既有“零首付”的誘惑，又有類似“1萬(元)抵4萬(元)”、“掃碼抵5000(元)”的買房優惠。
短短一個上午，在鄭州一家廣告公司做策劃的小楊，就接到了3條樓盤促銷短信和一通售樓電話，其中既有“零首付”的誘惑，又有類似“1萬(元)抵4萬(元)”、“掃碼抵5000(元)”的買房優惠。這讓已經觀望了幾個月的小楊又動起了出手買房的心思。
現在買房劃算嗎?近期信貸政策會不會發生變化?和小楊一樣已畢業兩三年、急于買房成家的剛需者不在少數，大家都在盤算著最合適的入市時機。
市場
開發商嘗試變相降價
小楊的遭遇并不是個例。記者走訪了解到，近期加大推盤力度并調整定價策略的開發商中，通過贈送精裝、首付分期、分批推出特價房等方式加大優惠力度的不在少數。這些表面上維持價格堅挺、實際上以價換量的變相降價措施，一定程度上打動了部分購房者，促進了市場成交。
中國指數研究院日前發布的數據顯示，2014年5月，全國100個城市住宅平均價格在連續環比上漲23個月后首次環比下跌，十大城市中8個城市環比下跌，國內房地產價格在經歷近兩年持續上漲之后進入調整階段。其中，鄭州的樣本均價環比下跌1.92%，均價下降至9109元/平方米。
“目前5月份的官方數據還沒出來。根據以往的規律，民間數據和官方數據由于統計范圍、統計方法等不同，在具體數字上會有出入，但在整體趨勢上往往判斷一致。僅以中國指數研究院發布的百城房價指數作為參考來看，鄭州5月份的房價是在往下走。這有待于官方數據發布后再加以驗證。”河南財經政法大學教授、城市發展研究中心主任劉社對記者表示。
按照中國指數研究院的判斷，從房地產行業發展環境來看，目前國內宏觀經濟增速趨緩但整體運行仍較為平穩，全面結構改革力促經濟實現有質量的增長，貨幣政策保持穩健并適時預調微調，城鎮化進程有序推進，國內房地產市場基本面尚未改變。
信貸
政策微調引導市場預期
連日來，央行、地方政府陸續出臺政策，積極引導市場預期。
6月6日上午，銀監會副主席王兆星在國新辦舉行的新聞發布會上表示，要繼續執行差別化的住房貸款政策，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機性住房需求，同時關注房地產開發商的資金斷裂給金融帶來的風險。
6月9日，中國人民銀行決定從2014年6月16日起，對符合審慎經營要求且“三農”和小微企業貸款達到一定比例的商業銀行下調人民幣存款準備金率0.5個百分點。
與銀監會“大力支持首套住房需求”的明確表態相比，定向降準只是針對性地加強對“三農”和小微企業的支持，從表面看，對于樓市沒有直接影響。但業內人士分析認為，定向降準增加了市場上資金的流動性，對于經濟有著溫和的調整作用，同時也與房地產市場有著千絲萬縷的聯系。
根據偉業我愛我家集團副總裁胡景暉的樂觀分析，本次定向降準并非針對樓市，但對樓市未來的預期絕對算得上利好。
第一，上一次針對農商系統銀行定向降準后，農商系統銀行成為目前市面上唯一能夠拿到八五折優惠房貸利率的金融機構，這讓市場各方對未來更多銀行能夠提供房貸利率優惠抱有良好預期;第二，定向降準實際上釋放的資金量在500億~1000億元，對于大部分中小企業的融資問題并沒有太大幫助，未來央行定向降準的范圍有望進一步擴大，全面降準也成為可能;第三，央行和銀監會先后明確表態要積極落實差別化信貸，大力支持首次置業者的貸款需求，在目前全國各地樓市分化下行的關鍵節點，讓市場各方有所期待。
業內人士表示，眼下的鄭州樓市正處于“慢剎車”期，局部地方還在慢慢調整。6月份出臺的信貸政策，還需要一個時間周期才能顯現作用，這個時間點很可能是在7月中旬。
時機
夏季出手是明智之舉
一邊是開發商積極推盤和促銷，一邊是各地各方政策消息頻頻傳出，讓購房者在“買”和“觀望”之間徘徊。就在6月10日，“沈陽全面取消限購”的小道消息一經傳出，就瞬間席卷了地產圈。盡管當天晚上有關部門就予以否認，但這一消息的傳播之快，足以說明人們對于“救市”消息的敏感程度。
“近期國內房價不會上漲，也不會大幅度下跌。”浙江廣廈河南區域集團常務副總裁師凱倫在接受記者采訪時說，“中央準備了一系列預案，隨時都會發布。只是現在處于對房地產市場承壓能力的觀察期，想看看在市場經濟發揮作用的前提下，房地產的作用有多大。”
在師凱倫看來，但凡房價大幅度下跌的城市，往往是市場庫存較多，且降價盤多處于郊區，而鄭州樓市不存在住宅大量積壓的問題。對于購房者來說，也許6月份買房還不算“最合適”，但緊接著的3個月里，將是最好的出手時機。
河南財經政法大學教授、城市發展研究中心主任劉社對此并不完全認同。不過她也認為，購房者選擇夏季出手不失為明智之舉。
“每年的7、8月份都是賣房淡季，開發商為了蓄客和推動成交，在這個時間周期內往往比較‘好說話’，加上近期開盤的樓盤比較多，購房者的選擇余地也較多。但這種季節性促銷，不管牛市還是熊市都會存在，是一個正常的購房小時機，跟大的樓市環境關系不大。”劉社表示，“現在有一些開發商是‘假摔’，即拿出個別打折房源吸引買家，算不上是真金白銀的降價。這是因為開發商手中的庫存量還沒積壓到一個臨界值，真正大面積降價的時間窗口還沒到來。”
專家看法
住宅的“黃金位置”
因人而異
對于記者提出的“對哪個區域比較看好”問題，劉社認為，由于不同年齡階段的人對于住房的第一需求不同，所謂的住宅“黃金位置”也因人而異。
對于40歲以下的工薪族而言，房子的價格、戶型、質量、交通、生活環境等影響因素中，房價所占的權重可能更大。由于這個年齡段的購房者的孩子往往還在上中小學，那么“孩子入托或上學方便”就會成為買房時最重要的參考，同時還會參考“就業地點就近”原則。
而對于50歲左右的購房者來說，由于長期的經濟積累，已經具備了相當的支付能力，房價不再是影響他們購房的最關鍵因素。考慮子女已經上大學或就業，他們往往更愿意遠離市中心，選擇環境較好、相對安靜的郊區生活。出于對這部分購房者及其父母的身體健康考慮，周邊擁有豐富醫療資源、交通相對便利的住宅應是買房首選。
