[摘要] 近日，浙江房企興潤置業資金鏈斷裂，留下超過35億元的巨額債務，給還在向上的房地產市場當頭一棒，把人們視線從房價看漲再度拉回到房地產債務風險上。同樣，工行方面，工行首席風險官魏國雄表示，在未來房企開發貸發放方面，工行會確定一個城市的準入名單和開發商的準入名單。
近日，浙江房企興潤置業資金鏈斷裂，留下超過35億元的巨額債務，給還在向上的房地產市場當頭一棒，把人們視線從房價看漲再度拉回到房地產債務風險上。興潤一事雖是個案，不具有普遍性，但一直青睞房地產的銀行系的收緊，也再次展現出市場對于房地產風險的預期在不斷上升。
業內人士指出，在房地產銷售趨緩的背景下，資本市場對房地產融資收緊，與此同時，Q E收縮、美元退出，再次加大了房企資金壓力。經歷2013年高速增長，負債額度大幅增加的房企，資金鏈在2014年將承受較大壓力，若市場下滑，房地產市場將會面臨較大的債務風險，違約項目出現概率或增加。
房企利潤率大幅下滑
據W ind資訊統計數據發現，截至3月30日，滬深兩市已經有76家房企公布2013年年報，占142家房企的53.5%，其平均銷售凈利率為10.88%，同比下跌1%；41家主營業務在內地而在港上市的典型房企公布2013年業績，約占內地房企在港上市總數的60%，其平均銷售凈利率為36.08%，同比下滑近9%。
其 中 ， 萬 科 銷 售 凈 利 率 ， 從2012年的15.2%下降至13.5%，下滑約11.18%。華遠地產的銷售凈利率 從2 0 1 2年 的1 9 .3 %下 降 至17.6%，下滑8.8%。榮安地產的銷售凈利率從2012年的20.6%下滑至9.8%，幅度高達51.9%。
對此，鏈家地產市場研究員張旭認為，土地價格飆升是利潤率下滑的重要原因。“之前房企低價購地，依賴土地升值帶來收益。但隨著地越來越稀缺，近兩年地價飆升，也使房企可圖之利逐漸減少。”
而與之相對應的是“地市”方面，根據21世紀不動產監測數據顯示，2014年一季度北京共成交50宗土地，成交額達到753.44億元，創下歷史新高。其中，居住類用地出讓金 為5 7 8 .4 9億 元 ， 同 比 上 漲59.6%，環比上漲14.6%。上海方面 ， 土 地 成 交 總 價 由 去 年 同 期 的191.37億元增長到518.65億元，漲幅達171.02%。深圳方面，一季度土地出讓金231 .8億元。約為去年一季度土地出讓金33.28億元的7倍，2012年全年的2倍。廣州一季度賣地收入也創造了歷史同期最高紀錄，達263億元，比去年最高的第三季度(224億)還要多39億元。
與此同時，住宅類土地創造歷史記 錄 ， 在 一 季 度 成 交 額 達 到 了1 1 9 6 .3億 ， 成 交 單 價 也 達 到 了10788元每平方米，歷史首次突破萬元。
對此，蘭德咨詢總裁宋延慶則表示：“房企暴利已經過去，只是因為房地產總值高。如果僅看利潤率，房地 產 已 屬 ‘ 中 利 行 業 ’ ， 而 且 到2015年 很 有 可 能 觸 及 ‘10 %紅線’。”
值得注意的是，在利潤率下降的同時，存貨卻在不斷上升。中原地產數據顯示，90家上市房企合計利潤總額為1056.7億元。而存貨則達到了9474億平方米。房企的利潤率在明顯回歸。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，雖然整體2013年數據都比較樂觀，但隨著2014年年初市場調整跡象的明顯，存貨巨大的房企也面臨調整壓力。2014年，房地產行業在經歷瘋狂之后必將回歸到理性的發展道路上來，行業將面臨進一步的分化和洗牌。
房市預期轉向
張大偉認為，持續一年多的暴漲后，市場勢必要理性回歸。市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落，房地產逐漸回歸到市場與保障的雙軌制、調控政策將以房產稅等市場調節手段代替行政干預手段。經歷了過去十年全國房地產市場粗放且迅猛的發展，如今一二三線城市分化發展分化特征明顯，因此全國房地產市場已經很難用同一周期概括。
“隨著房價的持續暴漲，類似的市場崩盤警告信號可能會愈加出現的頻繁。”張大偉說，這種情況下，能躲避風險的綠洲會越來越少，杭州作為第一個出現明顯降價信號的二線城市，會對購房者心理造成非常大的影響，雖然目前還屬于點狀分布，但很難說不會逐漸塊型出現。
新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恒在日前中國房地產協會金融專業委員會主辦的“2014房地產金融研討會”上表示，根據模型測算，上海、北京等主要城市，房價能夠維持高企的重要前提是整個市場對明年房價上漲的期望值過高。這是唯一能夠維持許多大城市房價這么高的原因。數據顯示，上漲預期期望值，北京是6%，上海是5.7%。
“而預期是十分脆弱的。”鄧永恒表示，所以我們折算了一下，如果北京居民房價增值的預期從6%跌到5%，從一般均衡模型測算，預期值下降1，房價會隨之調整31%。房價要跌31%，所以這是一個很大的風險。微小的預期變化對于引發市場巨大的波動，說明當前房價在許多城市內是有高風險性。
也正是因為如此，銀行對于房地產的貸款，也趨于謹慎。日前，一直偏好房地產貸款的興業銀行便暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務。
近日，在多個大行業績說明會上均提出，今年對房地產開發貸款方面從嚴。建行作為歷來對房地產行業信貸支持力度最大的銀行，從2012年開始就出現了房地產開發貸負增長的情況，2012年下半年，建行提出了全行“開發貸不超過300億元”的投放要求。截至2013年末，建行房地產行業貸款余額達5004 .28億元，占比進一步下降至5.83%。“2014年，建行將保持房地產開發貸最多新增300億元的要求不變，對房地產信貸投放的準入機制依然會嚴格實行名單制管理。”建行首席風險官曾儉華表示。
同樣，工行方面，工行首席風險官魏國雄表示，在未來房企開發貸發放方面，工行會確定一個城市的準入名單和開發商的準入名單。“我們要求在房地產的具體項目上也要根據風險的大小，對開發商提出不同的資本金比例。一般而言，要求開發商項目資本金比例比國家規定的標準要高出10-20個百分點。”
謹防房企資金債務風險
的確，《中國房地產金融2013年度報告》顯示，2013年，僅房地產信托就新增6848 .23億元，比2012年上漲116 .49%。而海外融資，中國房企更是躍居世界第一。受2013年初Q E 3、日本量化寬松影響 ，2 0 1 3年 中 國 房 企 海 外 融 資4566.25億元。其中，配股及IPO融資總規模286.33億元，票據及發債總額2720 .10億元，海外銀行貸款1559.82億元。此外，對于不完全統計的基金業來說，業內估計總額也高達2500億元至3000億元。
與此同時，房地產信托風險在2013年時有顯露。隨著前兩年狂飆式突進，房地產信托項目2013年迎來了大規模到期。開發商不能按期償還融資資金，選擇延期兌付、信托公司宣布提起清盤房地產項目，甚至還有一些房地產信托計劃引入資產管理公司接盤，一時間“保兌付”成焦點話題。
也正是因為此，《報告》顯示，2013年1-11月房地產信托平均期限是1.9年，相比2013年上半年1.83年期限有所延長。對此，報告指出，房地產信托產品的期限已延續數月，其中原因便在于處于兌付風險的考慮。
而對于2014年風險，業內人士指出，現階段房企整體資金鏈承壓，由于信托等產品剛性兌付期有滯后，因此，短時間還不會帶來較大風險，但是，進入2015年或2016年，若房地產市場仍未好轉，隨著2013年項目的批量到期，將迎來房企兌付風險高峰。
對此，鄧永恒建議通過開拓多元化房地產資本投資渠道避免風險。
“通過證券化手段提高房地產金融資本市場靈活性。”鄧永恒表示，資產轉化為證券，向私人和機構投資者募集資金，轉而投資房地產試產，避免政府僅靠賣地來開發的問題。對于證券發行者而言，不僅可以降低融資成本，實現規模經濟，而且分散化資金來源有效降低企業融資風險。對于投資者而言，降低投資風險的同時可以穩定可預期現金流。然而證券化帶來的風險也不容忽視，比如證券化濫用，系統性風險，道德風險等等。另外，亞洲城鎮化進程加速以及隨著中國人口老齡化速度越來越快，一些金融產品比如反向按揭在新加坡，韓國，日本都在探索發展，中國也可以考慮這方面的投資渠道。
“總之，如果僅僅通過買賣實體房屋進行投資理財風險較大，只有通過多樣化投資金融渠道，才能在得到平 穩 收 益 的 前 提 下 將 風 險 降 到 最低。”鄧永恒說。
