[摘要] 3月以來，中茵股份、天保基建、北京城建、迪馬股份4家地產公司非公開發行股票相繼獲證監會審核通過，4家共獲批募集金額約85億元，再加上臥龍地產和福星股份分別獲批6億元和32億元公司債券，6家房企共獲批再融資金額超過120億元。
上市房企再融資終于開閘。3月以來，中茵股份、天保基建、北京城建、迪馬股份4家地產公司非公開發行股票相繼獲證監會審核通過，4家共獲批募集金額約85億元，再加上臥龍地產和福星股份分別獲批6億元和32億元公司債券，6家房企共獲批再融資金額超過120億元。受此利好影響，3月下旬以來，房地產板塊持續上揚，華遠地產、嘉凱城、京投銀泰等多只股票表現搶眼。
“盡管短期內再融資可能會對公司利潤產生一定攤薄效應，但對行業財務杠桿的優化以及規模擴張的預期都將為行業帶來更長久的發展空間。”中信建投分析師蘇雪晶認為，再融資渠道放開之后，房地產企業融資選擇權增加，議價能力將大幅提高，同時房地產融資成本將明顯下行。
緩解資金之渴
從行業基本面來看，目前房企去庫存壓力較大，不少二三線城市出現了樓盤降價現象，再加上受銀行信貸緊縮等諸多因素影響，全國商品住宅成交量近期出現“普跌”。業內統計數據顯示，今年2月，一二線城市土地成交環比回落，新開工增速降幅較大，房價環比漲幅縮小。
房地產企業的現金流情況也不容樂觀。Wind統計顯示，截至4月2日，申萬一級行業房地產板塊142家上市公司中，有81家公布了2013年年報，其中經營活動產生的現金流量凈額為負的有41家，更有14家公司經營性現金流量凈額低于-10億元。相比2012年，上市房企的現金流整體狀況持續惡化。
從企業層面來講，再融資的放開有助于提高房地產業的資金配置效率，使經營效率高的房地產企業獲得成長所需的資金。“再融資開閘能顯著改善開發商的資金狀況。同時，債券市場融資的大門也可能向A股房地產企業放開，這將意味著房地產企業將獲得更加穩定和低成本的資金來源。更為重要的是，資金松緊變化對房地產行業資金鏈的影響渠道將更加透明，可以減少資本市場對該行業現金流狀況的過度悲觀猜測。”瑞銀證券分析師李宗彬說。
板塊估值修復
“房地產板塊未來走勢受政策和產業自身景氣度兩方面的影響。”寶盈基金副總經理楊凱在接受記者采訪時表示，“目前這個板塊處于‘產業向下、政策向上’的狀態，如果整個行業出現危機，政策層面出臺利好的預期就會升高，也就是說，基本面越差，政策面邊際好轉的概率和程度可能就越大。因此，判斷房地產板塊的未來走勢要看這兩方面因素的博弈。”
“放開再融資表明，政策層面上對房地產行業的態度比過去更為支持。”李宗彬認為，地產融資悄然放開，意味著地產調控政策開始放松，加上京津冀一體化等區域政策，也從消息面上對地產板塊帶來利好。
政策面利好的助推下，地產板塊也迎來了久違的反彈行情。截至4月2日，Wind房地產指數20日漲幅達14.19%，在65個行業指數中位居第一。
“A股主要房地產企業2014年平均市盈率僅為5.8倍，房地產板塊估值有望繼續修復。當前地產估值仍處于底部，板塊后期下行風險不大。”海通證券分析師涂力磊認為，目前地產股估值水平仍處于歷史低位，再融資放開不僅會使招商地產等已公布增發計劃的A股開發商受益還將推動板塊估值回升，再加上優先股試點等政策紅利的釋放，上市公司經營積極性有望大幅提高，有助于整個板塊業績的改善。
