[摘要] 2003年以來，我國房地產調控已經走過了整整十年的歷程。2013年，盡管在樓市調控的重壓之下，地方政府依然掀起了一輪賣地高潮，各地“地王”頻出。競合地產董事長王東表示，現行的試點房產稅過于溫柔，導致稅收作用不如行政手段，無法收到嚴肅政策應有的效果。
2003年以來，我國房地產調控已經走過了整整十年的歷程。在這期間，除了2008年出臺了稅費優惠和減免等救市政策外，其他幾乎全部都是限制樓市發展的調控政策，然而，至今為止，幾乎所有的房地產調控政策最終結果都不理想，對此，有觀點認為，房價調控目標屢屢落空，根源在于樓市調控未觸及根本，凡是觸動地方政府利益的，如土地財政、房產信息聯網等往往巋然不動，相反，政策屢屢指向購房者，從而導致調控政策猶如隔靴搔癢、文不對題。
地方政府頻繁賣地 摘“錢袋子”不容易
早在“新國五條”出臺之時，就有專家指出，“國五條”及各地細則雖較以前更嚴格，加大了地方政府對房地產價格管理的職責，但它只針對了房價，并未針對土地價格，沒有對構成房價約30%至60%部分的“土地財政”這一房價的基石進行調控，因此，其調控效果不會太明顯，甚至可能會大打折扣。如今，這一預言不幸被“言中”。
2013年，盡管在樓市調控的重壓之下，地方政府依然掀起了一輪賣地高潮，各地“地王”頻出。財政部最新數據顯示，2013年全國國有土地使用權出讓收入高達41250億元，創造了土地市場有史以來的新高。同時，土地收入占地方政府基金收入的比重高達86%。從宏觀面來看，最近幾年，土地出讓收入都占到了全國財政收入的1/4~1/3;而對于很多三四線城市而言，其土地出讓收入能占到地方財政的一半。
此外，有統計顯示，10年前地價在整個房價中大概只占20%，近幾年則上升到60%甚至更高。華遠地產董事長任志強就認為土地出讓金是推高房價上漲的“罪魁禍首”。一邊是地王頻出，一邊是財政增收，讓人不得不質疑這種生財之道。
業內人士表示，調控難以觸及地方政府的根本利益——土地財政，也就難以控制住房價。“一面是政府高喊‘嚴控房價’，另一面卻是‘放任’土地市場成交火爆，暴露的恰是地方政府對土地財政的過于依賴。”房價與地價總是相互影響。在樓市火爆的時候，地方政府更愿意多賣地，而缺乏真正控制房價的動力。
溫柔版房產稅不能調控房價
十八屆三中全會提出深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅收比重，尤其提到了加快房地產稅立法并適時推進改革，由此，將人們降房價的希望再次寄托到了房產稅上。然而，從目前已經開征房產稅試點的上海和重慶來看，由于目前的房產稅太過溫柔，對房價的抑制作用十分有限。
從渝滬房產稅的試點方案來看，政策幾乎把所有的雷區都繞過了。渝滬房產稅的稅基過窄，列入房產稅征收范圍的住房很有限。以重慶為例，存量住房中除了重慶市的獨立別墅外，都沒有列入征收范圍。事實上，人們對房價的不滿意，是針對普通住房的房價，可房產稅把很多應該納入征稅范圍的撇開了，只能調控高檔住房的價格，對普通住房市場的再定價沒有作用。從稅率方面來看，重慶市房產稅的稅率為0.5%、1%和1.2%三個稅級，上海市房產稅的稅率為0.4%和0.6%，過低的稅率加上只對很小范圍的住房征收，對樓市影響可謂微乎其微。
競合地產董事長王東表示，現行的試點房產稅過于溫柔，導致稅收作用不如行政手段，無法收到嚴肅政策應有的效果。按照成熟市場經濟國家的經驗，要想讓房產稅起到調控房價的作用，必須實行寬門檻、高稅率的政策，讓房產稅成為地方財政來源的長久通道。不過，這對已經習慣土地財政的地方政府來說，可能要經歷一段“陣痛期”。
