[摘要] 寂許久的鄭州土地市場終于在2月19日那天有了新的爆發(fā)。河南省商業(yè)經(jīng)濟學會常務副會長兼秘書長宋向清認為，開發(fā)商敢于高價拍得此地，一定會開發(fā)出適合此價位的產(chǎn)品。鄭州高價地對市場是個利空消息，它損害鄭州的購買力，透支了市場未來的發(fā)展，增加市場的風險，最終還是由消費者埋單。
寂許久的鄭州土地市場終于在2月19日那天有了新的爆發(fā)。經(jīng)過6個小時長時間競拍，鄭州市兩塊土地終于在一陣掌聲中落下帷幕，其中位于信息學院路西、博頌路南地塊，總價拍到7.9593億元，單價為1550.31萬元/畝。而位于信息學院路西、文勞路北的另一地塊也拍到了1221.7萬元/畝。至此，鄭州房價會不會迎來新一輪上漲，高價地的產(chǎn)生是偶然還是必然?日后是否有開發(fā)風險?記者采訪了相關專家和業(yè)內(nèi)人士。
土地拍出鄭州歷史第二樓面高價，
開發(fā)商心理受影響
土地競拍后，鄭州市國土資源局有關人士認為，以土地樓面價為依據(jù)，該地塊已經(jīng)接近歷史第二高，此前，鄭州曾在2012年由鄭州市軌道交通有限公司在龍湖拍的地塊最高價格，為8260元/平方米。
一些專家和業(yè)內(nèi)人士仍認為其符合地王特征，房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認為，地王并沒有確切的衡量標準，而河南財經(jīng)政法大學教授李曉峰則認為。地王是一種口語化的叫法，“有總價地王和單價地王兩種，單價地王就是指一畝地賣多少錢。”
據(jù)拿地公司相關負責人表示，該地塊比較狹長，未來將會在此開發(fā)近10萬平方米規(guī)模的高層精品住宅。
高價地拍出后，也改變了一些開發(fā)商的心理預期。一些在市區(qū)中心區(qū)域的開發(fā)商向記者毫不避諱地表示，已經(jīng)有了惜售的心理。不少受訪的開發(fā)商人士認為，由于高價地的高溢價，近幾個月肯定會對購房者的購房心理和在售的項目售價有一定的影響。
戲說歷屆地王：不是成王就能活
高價地的拍出，并非就戴上了榮耀的光環(huán)。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，歷年來鄭州拍出的地王不乏中途退地或者開發(fā)夭折的案例，比如2008年，曾經(jīng)是地王的藍寶灣地塊，當時開發(fā)商思達置業(yè)因為資金鏈斷裂，被正弘置業(yè)收購。2008年，位于淮河路南、嵩山路西，也就是現(xiàn)在鄭州電視臺所在的25.3畝地塊進行公開掛牌出讓。由于該地塊地理位置較好，拍賣吸引了12家開發(fā)商競相出價，出讓價最后飆升至16202萬元，被一家房地產(chǎn)開發(fā)商納入囊中，每畝地價合633.2萬元，成為當時鄭州“地王”。不過很快，競拍者因自身原因，申請退地，損失2000萬。
房地產(chǎn)實戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君對對鄭州市土地市場有較深層次的研究。對這次拍出的高價地，上官同君經(jīng)過測算，得出該地塊地樓面地價折合每平方米約為7752元，建成房價將會在每平方米14500元以上。而這種價格目前鄭州市場上只有萬達中心、華潤悅府、建業(yè)天筑等少數(shù)幾個豪宅級產(chǎn)品才能賣上這個價錢。
預期房價如此之高，是否存在開發(fā)風險?有業(yè)內(nèi)人士分析，這個地塊地處三環(huán)內(nèi)成熟地段、交通便利，學校商場超市設施完備，最重要的是金水區(qū)把今年14個城中村改造都納入了拆遷計劃，因此北區(qū)房子需求會增加不少，估計開發(fā)商就是看中了市場旺盛的需求潛力。加上今年沒有房地產(chǎn)調(diào)控預期，開發(fā)商對開發(fā)風險應該是可控的。
河南省商業(yè)經(jīng)濟學會常務副會長兼秘書長宋向清認為，開發(fā)商敢于高價拍得此地，一定會開發(fā)出適合此價位的產(chǎn)品。目前鄭州真正的高水平的豪宅并不多，只要定位準確，開發(fā)出高端高層住宅、并輔助開發(fā)一定規(guī)模和層次的商業(yè)地產(chǎn)，精心設計戶型、把好物業(yè)管理和房屋質(zhì)量，還是值得期待的。
而河南財經(jīng)政法大學教授劉社則表示出一定的擔憂，她認為，高價地的拍出存在一定的非理性因素。此次萬科、建業(yè)等大企業(yè)也參與了競拍，這些企業(yè)都有自己的心理價位，并沒有追高。價格越高風險就越大，一個成熟的企業(yè)還是會把風險放到第一位的。
現(xiàn)在不管國際環(huán)境，還是國內(nèi)金融環(huán)境針對房地產(chǎn)都有一定的利空因素，并不支持房地產(chǎn)過度開發(fā)以及房價的快速上漲。
高價地預示土地緊缺，專家有力挺有拍磚
對于此次高價地的產(chǎn)生，部分專家和學者對此也看法不一。上官同君認為高價地產(chǎn)生是市場發(fā)展的必然結果，他認為，目前鄭州三環(huán)內(nèi)土地的確存在僧多粥少的現(xiàn)狀，大多數(shù)企業(yè)苦于沒有土地，面臨斷炊的風險。今年鄭州市三環(huán)以內(nèi)即將招拍掛的都是城中村改造土地、學校外遷、市場外遷、舊城改造騰出的土地，這都為土地高位運行埋下了伏筆。加上鄭東新區(qū)龍湖片區(qū)炙手可熱的土地供應，預計鄭州土地價格將會持續(xù)高價位運行。拍出高價地是情理之中的結果。
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