[摘要] 在房地產市場出現明顯的需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡的背景下，一二線城市房價易漲難跌;三四線城市卻受困于人口回流與經濟實力，呈現供大于求的現象。”全聯地產商會負責人表示，其中重要原因就是中國土地供應機制，“不賣地，地方政府難以為繼，這是短期內解決不了的。
在房地產市場出現明顯的需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡的背景下，一二線城市房價易漲難跌;三四線城市卻受困于人口回流與經濟實力，呈現供大于求的現象。一線城市和小部分二線城市的漲幅過大，掩蓋了全國整體房地產市場已經逐漸出現的沖高回落趨勢。
如果對2013年樓市用一個詞概括，“分化”或許最為恰當。“一二線城市托人買房，三四線城市請人買房。”盡管只是一字之差，但在“托”與“請”的轉換之間，透露的市場行情卻大不相同。
中國指數研究院發布的百城房價數據顯示，全國百城房價自2012年6月以來連續19個月環比上漲。不過，不同城市房價卻呈明顯分化：一二線城市房價上漲壓力依然突出，三四線城市價格繼續下行。“從進軍三四線城市，到逃回北上廣，品牌房企的布局調整反映了當下的市場變化。”某知名房企負責人認為，“深耕一線城市及部分熱點二線城市是企業利潤及未來發展的保證。”
而在談及樓市分化的原因時，世聯行地產董事長陳勁松認為，其根源在于人口流動、收入分化、產業集聚、服務半徑和水準、運輸距離等因素。
“雙分化”或將加劇
多家機構發布的數據和研究報告顯示，2013年我國樓市房價和房企分化趨勢明顯，2014年這種變化仍將持續。“由于一線城市的供應量不足、需求極大，所以一線城市房價將延續漲勢;二線城市則是比較平穩的、緩步增長的趨勢;三線城市面臨的壓力比較大，房價將保持平穩可能不會有增長;而四線城市是一個下降的趨勢。”花樣年控股集團董事局主席潘軍對2014年的樓市行情給出了自己的判斷。
對于房企的“分化”趨勢，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，會呈現新格局或將上演“龍爭虎斗”。“2013年，銷售過百億元房企軍團擴大到71家，較2012年增加18家。房企千億元軍團的擴容與百億元企業規模的擴大，表明市場集中度進一步提高，房地產企業爭奪市場龍頭老大地位將更加激烈。”
此外，千億元與百億元以上房企的“分化”特征將更加明顯，尤其是對于排名30以后的房企來講，“力爭上游，不上則下”將成為未來房企競爭格局變化過程中的主要特征。“2014年房價漲幅放緩已經成為市場共識。”某機構分析報告指出，隨著土地供應的增加，以及差別化調控政策的推進，2014年房地產市場的多項指標增速都將放緩，未來樓市將可能進入“減速”運行的階段。
中國銀行發布的《2014年宏觀經濟金融展望報告》則指出，由于三四線城市就業和發展機會有限，經濟發展不均衡、就業機會不均等的狀況很難出現根本性變化。此外，十八屆三中會全要求，進一步放寬中小城市戶籍限制、嚴格控制特大城市新增人口，這意味著隨著土地改革制度的推進，中小城市的土地供給將大幅增加，房價下跌城市個數可能繼續增加。
“差異化”迎來機遇
業內專家認為，“雙分化”導致“差異化”。2014年各地的樓市調控政策將會有所不同。“重點一二線城市會依舊從嚴，三四線城市有望迎來機遇期。”多位房地產從業者表示，未來三四線城市將迎來大量的農業人口進城，從而衍生出新增住房需求。目前，我國推進新型城鎮化也將有助于三四線房地產市場的長遠發展，加上差異化調控將利好這些城市的房地產企業。
華遠地產董事長任志強近日表示，2014年至少有三個重要因素將會影響房地產市場。
任志強說，如果宏觀經濟轉好，房地產通常會受到打壓，一旦GDP增速有所下降，房地產將會被視為重要推動力。對于今年的宏觀經濟走勢，任志強的觀點是“不會太好，也不會太差。”因此，房地產市場將不會承受更大的政策壓力。
另一條主線是供給。今年多個熱點城市加大了土地供應規模，這種趨勢將會持續。而實現供給與需求的動態平衡，需要較長的時間。一方面，土地供應后，通常要兩三年才能上市形成供應。而在政府壟斷供給的局面下，也難以形成更大規模的供應。另一方面，部分城市的住房需求仍十分旺盛。
第三條主線是改革。任志強認為，越市場化，對企業越有利。他提醒2014年將注意力轉移到“改革”，而不是緊盯房價，其中主要關注土地制度、戶籍制度、城鎮化方面的改革。
世茂集團董事局執行董事許世壇近期也宣稱，未來5～10年房地產還有很多機會。其理由在于：第一是城鎮化帶來的機遇，第二是“十八大”對多個領域的改革。“總體來看，房價上漲仍是2014年的主旋律。”張宏偉認為。“雖然依然在漲，但中國房地產不存在崩盤問題。”全聯地產商會負責人表示，其中重要原因就是中國土地供應機制，“不賣地，地方政府難以為繼，這是短期內解決不了的。”
