今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)增速依然平穩(wěn)，然而個人購房貸款增速卻有所下滑。
近日，央行發(fā)布2014年上半年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告稱，上半年末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額4.04萬億元，同比增長23.7%，增速比上季末高5.4個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.16萬億元，同比增長9.7%，增速比上季末高2.1個百分點。
而同期，個人購房貸款余額10.74萬億元，同比增長18.4%，增速比上季末低1.7個百分點。
信托入表 棚改助力
多名業(yè)內(nèi)人士向《第一財經(jīng)日報》記者分析稱，央行對銀行同業(yè)業(yè)務(wù)管制以及棚改的投放在一定程度上影響了上半年末的房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)。
針對個人購房貸款增速放緩引起的擔(dān)憂，民生銀行金融市場部首席分析師李志強亦向《第一財經(jīng)日報》記者表示，房地產(chǎn)貸款增速加快，主要可能是之前的表外房地產(chǎn)行業(yè)融資轉(zhuǎn)回表內(nèi)所致，并不表明房地產(chǎn)投資在加快。房地產(chǎn)開發(fā)投資（表外加表內(nèi)）與個人購房貸款的增長趨勢應(yīng)該是一致的，都是放緩。
中國民生銀行發(fā)展規(guī)劃部高級專家溫彬向《第一財經(jīng)日報》記者稱，今年以來，房地產(chǎn)融資渠道收窄，特別是信托等通道業(yè)務(wù)受限，使房地產(chǎn)對銀行信貸融資依賴性增強。他認(rèn)為，近期央行對銀行同業(yè)賬戶的管理促使信托融資進(jìn)入到銀行表內(nèi)。
此前，央行下發(fā)《關(guān)于加強銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)人民幣同業(yè)銀行結(jié)算賬戶管理的通知》，對商業(yè)銀行同業(yè)銀行結(jié)算賬戶的開立、落實日常管理做出嚴(yán)格要求，并要求各銀行建立同業(yè)銀行結(jié)算賬戶專項管理制度，同時對存量同業(yè)銀行結(jié)算賬戶進(jìn)行清理核實。這一通知被業(yè)界視為對5月幾部委聯(lián)合頒布的《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)同業(yè)業(yè)務(wù)的通知》（“127號文”）相關(guān)配套和補充，“127號文”旨在通過“疏堵”銀行同業(yè)資產(chǎn)來打擊影子銀行，此次通知則細(xì)化和規(guī)范了銀行業(yè)同業(yè)結(jié)算賬戶管理。
由于存在表外轉(zhuǎn)表內(nèi)的情況，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的加快并不必然意味著房地產(chǎn)投資相應(yīng)程度的加快，房地產(chǎn)市場的景氣關(guān)鍵看需求，個人購房貸款放緩更真實反映了行業(yè)景氣下行的趨勢。李志強表示由于沒有表外的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，尚不能精確測算。“但因為固定資產(chǎn)投資增速在回落，其中基建投資（政府）增速在上升，那么房地產(chǎn)和其他行業(yè)投資就更應(yīng)該回落了。”
根據(jù)央行數(shù)據(jù)，上半年個人購房貸款余額增加9389億元，同比少增239億元。上半年末，保障性住房開發(fā)貸款余額9694億元，同比增長47.3%，增速比上季末高20.6個百分點；上半年增加2402億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款增量的47.3%，比一季度增量占比高27.9個百分點。
溫彬認(rèn)為，個人需求因為房價上漲放緩以后，觀望心態(tài)比較濃厚，按揭貸款需求收縮，銀行在發(fā)放中考慮到融資成本提高，住房按揭貸款利率相對較低，銀行在配置上也喪失積極性，5月份甚至傳出銀行“斷貸”的消息。整體來看，房地產(chǎn)下半年并不樂觀。根據(jù)保障性住房開發(fā)貸款同比增長幾近50%，說明上半年增加保障房投放也影響到房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)的增長。
“保障房和棚改的投資有多大部分算成了房地產(chǎn)投資，多大部分算成基建投資，如果都算成了房地產(chǎn)投資，那確有可能導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)偏高。”李志強稱，簡單說，即便考慮到棚改帶動了投資增加，也沒有能改變需求下滑的趨勢。
房產(chǎn)開發(fā)未來或企穩(wěn)
從數(shù)據(jù)上看，房產(chǎn)開發(fā)增速較快，高于平均增長速度。
2014年上半年末，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項貸款余額77.63萬億元，同比增長14%，增速比上季末高0.1個百分點；上半年增加5.74 億元，同比多增6590億元。
而截至6月底，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額16.16萬億元，同比增長19.2%，增速比上季末高0.4個百分點；上半年增加1.54萬億元，同比多增2404億元。
多名接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪的專家表示，下半年房地產(chǎn)投資增長會企穩(wěn)，預(yù)計房地產(chǎn)貸款也將保持平穩(wěn)增長。
“銀行房地產(chǎn)貸款從去年到今年上半年一直在收緊，包括開發(fā)商、土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)。當(dāng)然，銀行的議價空間比較高，給房地產(chǎn)開發(fā)的貸款積極性還是比較高。”中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇向《第一財經(jīng)日報》記者表示，從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)方面已經(jīng)有所改善，大銀行的個人房貸開始下調(diào)，總體資金面比去年和今年前期，還是有所寬松。未來一段時間，個人房貸增速將可能得到提高，有所改善。
廣發(fā)證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉煜輝也向本報記者表示，從近期監(jiān)管部門出臺的一些政策來看，房地產(chǎn)信貸下半年增速平穩(wěn)，短期內(nèi)保持企穩(wěn)。
溫彬認(rèn)為，相對于周期性制造業(yè)來說，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)仍保持謹(jǐn)慎樂觀，再加上銀行對棚改和保障房建設(shè)的信貸支持，故房地產(chǎn)開發(fā)貸款繼續(xù)保持較快增長。下半年房地產(chǎn)投資增長會企穩(wěn)，預(yù)計房地產(chǎn)貸款也將保持平穩(wěn)增長。二季度以來，房地產(chǎn)庫存增加，購房需求下降，影響了按揭貸款的增長，隨著銀行對首套剛需貸款支持力度加大，多個地方政府陸續(xù)放開限購，按揭貸款增速或?qū)⒂兴厣?
李志強則認(rèn)為，雖然近期部分城市限購松動，但由于貨幣政策，銀行信貸政策都沒有明顯變化，房地產(chǎn)行業(yè)下滑的趨勢不太可能改變，未來幾個月市場預(yù)期甚至可能更低。
原標(biāo)題：房產(chǎn)開發(fā)貸同比增兩成 個人房貸增速下滑
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