[摘要] 胡葆森認為，把重點放在刺激住房需求上，只能實現短期內的去化效果；從長遠看，房地產去庫存，關鍵要靠供給側改革。
房地產去庫存是今年的一個熱詞。去年底，中央為房地產行業定下去庫存主基調，政府工作報告中再次對此加以強調，并提出要“因城施策”。作為房地產界的大佬，全國人大代表、建業集團董事局主席胡葆森，如何看待房地產去庫存？昨日，胡葆森受訪時表示，今年“兩會”他專門帶了一份建議，為房地產去庫存支招、開藥方。
今年年初，中央和各地相繼出臺了一系列政策，促進房地產去庫存。對此，胡葆森認為，目前出臺的調控政策仍多偏重于“需求側”，“例如信貸杠桿、購置稅費減免、優化落戶、房價補貼等”。
胡葆森認為，把重點放在刺激住房需求上，只能實現短期內的去化效果；從長遠看，房地產去庫存，關鍵要靠供給側改革。
為何會出現房地產的“相對過剩”？胡葆森認為，根本原因就是房地產市場長期以來的“供需錯配”。具體原因有四個：一是開發商和購房者的投資、購買行為，很大程度上依據政府價格信號進行；二是房地產催發的土地財政的驅動，使地方政府追求土地收益最大化；三是與我國資源要素市場化改革滯后相關，房地產的兩大資源供給——土地和金融都來源于政府；四是與現階段不同城市的資源、產業發展的分化及人口流入、流出的城鎮化特征密切相關。
全力推進房地產供給側改革，才能更好地去庫存
“在目前形勢下，我建議國家全力推進房地產的供給側改革，以更好更優地去庫存。”胡葆森給房地產去庫存和供給側改革，開出了4張藥方。
看看老胡的4張藥方都是啥？
藥方1 房地產開發要和城市發展相“匹配”
地方政府當前對城市發展規模、發展速度、經濟承受能力缺乏科學論證，從而造就房地產去庫存“邊去邊增”怪象。
對此，胡葆森建議，加大城市房地產開發用地管理力度，控制增量，調整存量。各級政府應建立房地產開發跟蹤監管機制，確保房地產開發規模、速度與城市增長規模、居民收入和人口增長相適應，消除土地供應過剩現象。
此外，他還建議，大幅減少或停止保障安置房、經濟適用房建設，優化房地產供給結構；將貨幣化補償和補貼作為主要方式，收購合適的商品住宅用作保障房、安置房等。
藥方2 減稅降費，降低房地產業成本
目前，國家出臺政策降低了除一線城市外其他城市的房地產契稅、營業稅征收比例，降低了交易成本。“但房產稅、營業稅、附加稅、企業所得稅等房地產相關稅收，在整體稅收收入中仍占到30%。”胡葆森認為，開發商受制于拿地成本及稅費支出，造成產品價格下降空間有限。“減稅降費是供給側改革的第一要務。”胡葆森說，目前，重慶已出臺政策，降低房地產企業的相關稅費，市場反響良好。
胡葆森說，建議國家加大財稅體制改革力度，并結合“營改增”，科學合理分配稅源，建立中央與地方政府財稅與事權相匹配的財稅體制，消除地方政府對土地財政過度依賴，減稅降費，提升地產企業促銷去庫存的積極性。
藥方3 允許多余房地產用地轉換用途
過去幾年為抑制房價過快上漲，部分縣市住宅用地供應量過大，而新產業、新業態用地以及養老、綠色健康、文化旅游等民生項目用地滿足度不高，形成供需錯配。
胡葆森認為，一方面，建議各級政府清理處置批而未供和閑置土地，鼓勵新產業、新業態利用低效存量地；另一方面，穩定、均衡供應住宅用地，允許多余房地產用地轉換用途，“對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應重新辦理相關用地手續，重新核定相應的土地價款”。
藥方4 加大對優質企業支持力度滿足市場新需求
“一邊是傳統房地產市場去庫存的壓力，另一邊則是市場需求趨于多元化、細分化，對品質地產的新興需求缺少有效供給。”胡葆森認為，供給側改革并非是忽視消費者的需求，而是根據真實需求創造有效供給。
基于這一現狀，“政府應加大政策傾斜、拿地優惠力度，鼓勵企業探索養老、健康、文化旅游等特色地產開發模式，引導企業加大對綠色節能、智能化、住宅產業化產品的研發投入，提升供給側的產品制造、升級能力。”胡葆森說，政府制定適宜的產業政策，鼓勵房地產企業服務升級，從而在產品創新、服務升級的基礎上創造、引領并滿足房地產市場的新需求，高效高質去庫存。
