[摘要] 鄭州樓市這個奇葩還會不會一枝獨秀?伴隨著2015年的離去，2016年鄭州樓市何去何從，相關觀點已經在朋友圈中傳了開來。
2016年房價到底會不會降?國家對于維穩樓市都會有哪些政策即將出臺?鄭州樓市這個奇葩還會不會一枝獨秀?伴隨著2015年的離去，2016年鄭州樓市何去何從，相關觀點已經在朋友圈中傳了開來。
在河南省房地產業商會秘書長趙進京看來，隨著城鎮化進程的加快，農民進城買房空間巨大，“全國有近2.5億農民工，農民工的就地城鎮化還有很長一段路要走，再加上全面放開二孩、舊城改造等，目前鄭州房地產仍屬于朝陽產業，房價依然堅挺”。
全國房價2016年持續上漲 鄭州下跌幾無可能
從市場預期看，目前對于一、二線城市房價繼續上漲的認識基本是一致的，而對于三、四線城市則有分化的看法。
實際情況是，三、四線城市的房價難以大漲，但下跌的空間也不存在，即保持一個相對不漲不跌的態勢，不是因為庫存而導致的，最主要的是人口背后的需求還沒有被挖掘出來。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，無論是從供求關系、貨幣政策還是市場預期看，房價上漲是一個難以動搖的市場特征。當然，漲幅有大有小，會和市場周期波動相關聯。對于2016年的房價判斷是，持續上漲，同時要警惕部分城市相對力度大的漲幅。
2016年全國樓市去庫存基調敲定，那么，鄭州樓市的主旋律又是什么呢?河南省政協提案委員會副主任王永蘇認為，鄭州房價還將上漲。
有數據顯示，截至2015年12月，鄭州市區商住房去化周期接近9個月，而國家推算出來的合理區間是12個月。
業內專家認為，火熱的地王將會持續推高周邊的房價。總的來看，2016年鄭州房地產市場會繼續穩中有升，平穩前行。
戶籍制度改革將成為去庫存的重要利器
要讓成為新市民的農民工變成買房的主力人群，必須在戶籍制度、中小城市的產業發展和公共服務上著力改進。只有在一個城市里就業、子女的教育醫療等公共服務能夠跟上，買房對農民工才有意義。
隨著2014年《河南省人民政府關于深化戶籍制度改革的實施意見》的深入開展，取消農業戶口與非農業戶口性質區分，統一登記為居民戶口，全面實施居住證制度逐漸成為共識。就目前來看，此次戶籍制度改革也為2016年去庫存的目標提供了政策便利。
2015年中央經濟工作會議特意強調：要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。經記者了解，2015年11月份河南省出臺的《關于促進農民進城購房擴大住房消費的意見》中顯示，河南省將從金融服務、財政補貼和公積金政策方面推出系列利好措施，為農民進城購房提供便利。
所以從這個角度延伸，如果將農民工全面納入城市購房優惠體系也是去庫存的有效方法。河南省各級城市均應對農民工購房在政策上做到一視同仁，將農民工納入公積金繳納體系，對農民工購房給予稅費優惠，配合戶籍制度改革，解決農民工進城的保障門檻和心理歸屬問題。以上政策一旦實施，對增加有效需求，推動鄭州樓市中長期穩定有較大作用。
地方政府可以收購存量房用于公租房，亦是去庫存的間接手段。不過，專家認為這條政策對政府財政實力要求較高，且面臨一個尷尬的矛盾——租房需求較大的一般是人口導入特征顯著的一線及部分二線城市，這些城市庫存壓力本就不大;而大多數供求失衡、庫存高企的是人口流出的三、四線城市，這些城市的租賃需求卻很有限。因此該政策效果可能一般。
房地產行業兼并重組不會停止
2015年，河南本土知名房企新芒果地產公司被來自深圳的華強集團收購，并將成立新的開發公司華強新芒果集團。河南省房地產業商會一位資深行業人士表示，這種“并購”在河南并不是第一次，這樣更有利于資源整合。
2015年中央經濟工作會議中提及“促進房地產業兼并重組，提高產業集中度”，這是政府首次提出促進房地產行業兼并。這一舉措有諸多好處：可以促使資源向優勢企業集聚，推動規模房企做大做強，進而降低采購、融資成本，也有利于標準化的住宅產業化推進。
為此，政府可能還會做更多制度性的安排，比如推動行業兼并立法、引導設立并購基金等，在這些利好的刺激下，2016年房地產行業有望延續2015年以來的并購熱潮。
房企多維度經營變革的時代到來
房地產市場由“產品導向型”發展為“客戶導向型”，“互聯網+”沖擊，去庫存壓力增大，中央適當降價提議，轉型進入深水區……2015年，房企由于外部環境及自身供血能力不足，進行了諸多轉型嘗試。不可否認的是，2016年房企將面臨更加復雜的環境，強者生存，房企多維度經營變革在即。
“一線城市的大開發商快速向二、三線城市布局，行業集中度提高;鄭州本地開發商及眾多中小開發商生存十分困難。”河南財經政法大學教授、城市發展研究中心主任劉社說。雖說某些中小房企暫時能頂得住壓力，迎難而上，起到中流砥柱的作用，但這似乎也改變不了房地產市場格局重組的趨勢。
據了解，河南龍頭房產建業對此轉型早有應對。在建業地產藍海戰略發布會上，建業地產董事局主席胡葆森宣布：“建業未來將以輕資產為主要模式，用三到五年，實現企業從房地產開發商到新生活方式服務商的整體轉型。”
此番建業地產的整體轉型是在互聯網+的背景下整合房地產上下游資源，形成多元化的產業布局，未來建業地產將形成大建業生態圈，廣泛涉及足球、商業綜合體、酒店、文化旅游、生態農業、社區物業、家裝等多個領域。而依托于多元化布局，胡葆森表示：“將以分享為原則，打造產業聯盟、商家聯盟、投資者聯盟和合作平臺，實現輕資產的轉型。”
二手房市場將繼續穩中有升
進入存量房時代，一線城市房地產市場定價權發生了明顯變化。2016年，預計土地供應量收緊，土地成交量減少，新房供應量短缺，存量房成交面積上升，處于定價權掌握在賣方市場的存量房時代，一線城市房價以二手房價格為風向標的跡象將更加凸顯。
另外，活躍的二手房市場是新房市場穩定繁榮的保障，由于住房需求傳導機制也為新建商品住宅釋放需求，二手房市場的體量越大，這種傳導機制就越有效率。在有數據記錄的城市中，絕大多數二手房成交體量已經達全部住房成交量的三成以上。
從2015年鄭州地區二手房價走勢來看，整體穩中有漲，截至2016年1月10日二手房均價：8559元/平方米，環比上周上漲0.96%。一位鄭州二手房市場的工作人員告訴記者：2015年二手房市場成交量較去年有較大增長，成交均價呈現小幅上漲，整體行情穩中有升。
預計在2016年政策平穩的環境下，鄭州二手房市場仍以剛需自住群體為支撐，需求的平穩增長難以帶動價格大幅波動。隨著臨近春節，房產市場整體步入一年最淡的季節，春節期間二手房成交量會出現小幅下滑，3月份或繼續帶動市場成交熱度。
