[摘要] 地方穩定房地產投資對整個房地產企業的業績銷售提升會很明顯，但是具體到利潤上面可能空間會比較有限。
據經濟之聲《交易實況》報道，1-9月全國房地產開發投資及銷售數據顯示，新開工增速略有回升，開發商投資意愿未見改善。房地產行業現在是投資的時候嗎？民生證券房地產研究溫陽就此帶來投資分析。
統計局公布1-9月全國房地產開發投資及銷售數據，其中1-9月全國房地產開發投資額7.05萬億，同比增長2.6%，新開工面積11.5億平米，同比下降12.6%。商品房銷售面積8.3億平米，同比增長7.5%，土地購置面積1.59億平米，同比下降33%。可以看出新開工增速略有回升，開發商投資意愿未見改善。房地產行業現在是投資的時候嗎？從公布的數據可以看出，房地產商拿地的意愿不強，還是把精力放在去庫存上。有分析認為，在穩經濟的背景下，穩定房地產投資會再度成為地方主抓的重點。這樣的預期能帶給房地產企業多少業績提升空間？
溫陽：地方穩定房地產投資對整個房地產企業的業績銷售提升會很明顯，但是具體到利潤上面可能空間會比較有限。首先，為什么要穩定房地產投資，可以從兩個角度來看，第一從中央政府的角度來看當然是為了穩定經濟，因為房產投資占整個固定資產投資的大概20%左右。第二，從地方政府的角度看，主要是為了土地市場，因為土地出讓金是整個地方債務的一個很重要的還款來源。
其次，他們如何穩定房地產投資，從邏輯或是從政策上觀察，它只能從消費終端入手，即鼓勵正常的購房銷售。從2014年到現在，很多城市取消了限購這樣行政性的管制，另外稅收政府也有調整。按一般的邏輯來看，房子賣的好，房地產開發商就會積極拿地，但是現在的情況跟以往幾次都不同，現在的庫存水平確實從歷史上水平來講比較高，所以整個的拿地，新開工都很謹慎。因此我們覺得房地產投資穩定還待觀察。
回到房企的業績上來講，從數據可以看出來，整個銷售好轉很明顯，但是從承包商來看，房價還是沒有漲，在一線城市感到房價上漲了，但是一些小的城市來看，很多地方還在降價，所以整個行業的房產毛利率在2到3年還是比較難以改善。所以地方穩定房地產投資對銷售來講確實是有很明顯的改善，從利潤的角度來講，空間還是比較有限。
目前二級市場上地產公司的整體估值是多少？與歷史數據相比，結合現在的三季報，房地產企業業績處于什么水平？
溫陽：目前行業的整個估值的水平是大概20倍左右的PE，龍頭公司大概是6到8倍。跟歷史數據比，大部分處于一個比較低的位置。現在整個資本市場對于房地產的觀點還是稍微有點悲觀，三季報沒有太多的變化，因為房地產行業跟一般的行業不一樣，房地產行業有預售制度，這些數據基本上都是1—2年前的數據，所以相對比較滯后。
日前《胡潤百富榜》發布，61歲的王健林及其家族以2200億財富超過馬云，第二次成為中國內地首富。但是也有報道說王健林的萬達地產外欠4205億，已抵押2780億。我們都知道房地產企業負債都很大，目前房企負債率一般是多少？現金流好一些的公司占比有多大？
溫陽：現在整個行業的負債率大概是70%到80%左右，但是跟其他行業還是不能比，因為它有預售制度，所以它必須高一點。另外，房地產行業本身就是資本密集型行業，負債是這個行業的特點。從現金流角度來講，觀察大的方向，前五十這樣的房企現金流還不錯。
發改委以及財政部發布通知降低房屋轉讓手續費，尤其明確中小城市住房轉讓手續費標準在下調的基礎之上可以進一步適當降低，這當然有利于進一步緩解三四線城市高庫存的壓力，但是9月份一般是傳統的商品房的銷售旺季，整體的成交還沒有達到預期，這是不是會影響到房企全年的業績情況？從業績看，重點布局一二線城市的房企，和布局在三四線的房企有業績分化現象出現嗎？
溫陽：9月成交不達到預期，但是全國來范圍來講還是很好，龍頭公司還有20%的銷售增長。分化一直存在，從這輪的反彈來講，我覺得有加劇的趨勢。
今年地產業轉型的公司還在增加，嘉寶集團引入擁有國內最大地產基金的光大控股，向智能家居、物聯網領域拓展。華業資本轉型布局醫療健康產業。萬科快速推進物流地產布局。從投資收益上看，這樣的轉型帶給企業回報了嗎？
溫陽：房地產企業轉型近期的成本比較高，收益還有待觀察，但是短期肯定是一個方向。房企轉型是一個很好的選擇，之所以看好房地產企業轉型，是因為房地產跟其他企業相比還是有優勢，第一錢多，第二，整個房地產行業里面的企業家相對來講企業家精神會比較濃一點，因為房地產行業是一個負債率很高的行業，企業包括經理人、老板的冒險精神是比較強。大概有兩個轉型方向，第一就是醫療消費這樣有長期景氣度的方向，另外一個是房地產相關比較多的比如物流、金融、房產服務業等。
房地產行業當中，京津冀和國企改革主題一直是投資人關注的亮點。華夏幸福大力拓展京津冀項目；招商地產股東大會高票通過換股合并上市方案，B股擬在新交所退市。國企改革及京津冀主題的投資機會能夠成為地產板塊四季度的主題曲嗎？
溫陽：國企改革推進的力度在各個地方不一樣，但是四季度還是值得期待。國企改革對于房地產行業來講其意義在于，一是巨大的資產注入；二是激勵機制的完善。另外，京津冀是國家戰略，我們覺得主要值得關注的是交通等一些基礎設施的推動帶來的包括物業價值的提升，很多企業包括它的土地會很受益于整個基礎設施的提升，這對于企業的估值也會有很大的提升。
