“李嘉誠(chéng)的企業(yè)實(shí)際上是多元化的綜合體公司，他一直不想把自己定性為房地產(chǎn)公司。”一位在港從事相關(guān)行業(yè)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，“長(zhǎng)和系”打折出售中國(guó)香港樓盤(pán)，以及頻繁出售其位于中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)，從投資者角度來(lái)看，這是清理投資回報(bào)率較低的資產(chǎn)的正常交易，獲得的資金可以投向其他新興產(chǎn)業(yè)或投資回報(bào)率更高的產(chǎn)業(yè)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，自2014年1月份至今，在一年多的時(shí)間內(nèi)，李嘉誠(chéng)通過(guò)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或其他方式套現(xiàn)逾738億元人民幣，其中出售的位于中國(guó)內(nèi)地物業(yè)貨值總計(jì)約達(dá)129億元人民幣。
值得注意的是，有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，梳理李嘉誠(chéng)在中國(guó)內(nèi)地出售資產(chǎn)的路徑圖可發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上，李嘉誠(chéng)出讓的基本都是商用物業(yè)，包括寫(xiě)字樓和商場(chǎng)等。而對(duì)于住宅項(xiàng)目，李嘉誠(chéng)則更多地選擇留在手中。
而對(duì)于其在上海的住宅項(xiàng)目是否有打折銷(xiāo)售計(jì)劃，《證券日?qǐng)?bào)》記者致電長(zhǎng)江實(shí)業(yè)上海相關(guān)負(fù)責(zé)人，其表示，“不清楚”。
套現(xiàn)路徑圖有玄機(jī)
從李嘉誠(chéng)家族“套現(xiàn)路徑圖”可發(fā)現(xiàn)，中國(guó)內(nèi)地物業(yè)、中國(guó)香港旗下多元化資產(chǎn)、包括殼公司等資產(chǎn)為其套現(xiàn)的主要貢獻(xiàn)者。在中國(guó)內(nèi)地物業(yè)方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2014年1月份至今，李嘉誠(chéng)家族通過(guò)拋售中國(guó)內(nèi)地物業(yè)累計(jì)獲得129億元的套現(xiàn)總額。
2014年2月份，李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)江實(shí)業(yè)參股的ARA資產(chǎn)管理公司以24.8億元人民幣出售南京國(guó)際金融中心，此項(xiàng)交易是長(zhǎng)三角地區(qū)內(nèi)有史以來(lái)金額最大的有穩(wěn)定收益物業(yè)的整棟交易;同年4月份，李嘉誠(chéng)次子李澤楷以57.6億元人民幣將北京盈科中心售予泰國(guó)大型海外房地產(chǎn)私募基金公司基匯資本; 8月份，李嘉誠(chéng)長(zhǎng)和系持股公司李嘉誠(chéng)旗下基金ARA以15.4億元人民幣拋售虹口區(qū)北外灘甲級(jí)寫(xiě)字樓盛邦國(guó)際大廈，新加坡基金公司AlphaInvestmentPartnersLtd以2.5億美元的價(jià)格接手; 11月份，泛海控股正式以38.2億港元(約合31億元人民幣)接手李嘉誠(chéng)旗下和記港陸71.36%的股份。而和記港陸旗下資產(chǎn)主要包括位于上海的兩棟投資性物業(yè)。
此外，在中國(guó)香港地區(qū)，李嘉誠(chéng)也在整理資產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2014年至今，李嘉誠(chéng)在港通過(guò)出售資產(chǎn)或者其他方式套現(xiàn)了761億港元(合計(jì)約609億元人民幣)資產(chǎn)，其出售的資產(chǎn)中有房地產(chǎn)項(xiàng)目，也有其它產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)。
2014年1月22日，同屬李嘉誠(chéng)旗下的電能實(shí)業(yè)分拆港燈電力投資上市，集資約241億港元;同年3月份，李嘉誠(chéng)轉(zhuǎn)而將屈臣氏股份近25%作價(jià)440億港元賣(mài)給新加坡主權(quán)基金淡馬錫;同年3月14日，和記黃埔旗下在新加坡的上市公司和記港口信托，減持亞洲貨柜碼頭60%股權(quán)，套現(xiàn)最多24.72億港元。
近日，繼去年的一次七五折優(yōu)惠售樓之后，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)再次在香港甩賣(mài)樓盤(pán)。日前，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以八折優(yōu)惠促銷(xiāo)將軍澳日出康城的某一樓盤(pán)，推出的740套房源在9小時(shí)內(nèi)即被搶購(gòu)一空，總成交額達(dá)到55億港元，約合人民幣43.5億元。
甩賣(mài)樓盤(pán)未虧損
事實(shí)上，李嘉誠(chéng)套現(xiàn)如此多的資金，其流向何處?據(jù)記者了解，根據(jù)其投資旗艦和記黃埔2014年中期的財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，歐洲已成為其收入最重要來(lái)源，貢獻(xiàn)了43%的總收入，光英國(guó)就貢獻(xiàn)了18%;加拿大和香港分別貢獻(xiàn)了14%、15%，中國(guó)內(nèi)地為11%。
而根據(jù)媒體搜集的李嘉誠(chéng)近期以來(lái)的投資方向發(fā)現(xiàn)，其大規(guī)模投資以航空業(yè)為主，小規(guī)模投資卻從社交網(wǎng)絡(luò)延伸至食品科技，其中不乏新奇產(chǎn)物。
“我認(rèn)為出售資產(chǎn)的交易是明智的，這是一種分散投資風(fēng)險(xiǎn)的策略性轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)。”上述在港從事相關(guān)行業(yè)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，從全球商用物業(yè)分布圖來(lái)看，中國(guó)門(mén)戶(hù)城市(包括北京和上海)持有型商用物業(yè)投資回報(bào)率并不高，流通量也相對(duì)較少，從資金借貸角度看，投資回報(bào)率被進(jìn)一步壓縮。
此外，該人士進(jìn)一步稱(chēng)，從投資者角度而言，外國(guó)房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)不在中國(guó)活躍。從全球市場(chǎng)來(lái)看，對(duì)商業(yè)物業(yè)的投資多轉(zhuǎn)向紐約、倫敦等門(mén)戶(hù)城市，其投資回報(bào)率更高。
而對(duì)于李嘉誠(chéng)打折銷(xiāo)售中國(guó)香港樓盤(pán)而言，其清貨的目的比較明顯，但從算總賬角度來(lái)看，其實(shí)李嘉誠(chéng)并未虧損甩賣(mài)樓盤(pán)。
內(nèi)地住宅項(xiàng)目缺席套現(xiàn)名單
值得注意的是，有消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，梳理李嘉誠(chéng)在中國(guó)內(nèi)地出售的基本都是商用物業(yè)，包括北京、上海、南京等地的寫(xiě)字樓和商場(chǎng)等。而對(duì)于住宅項(xiàng)目，李嘉誠(chéng)則更多地選擇留在手中。換言之，住宅項(xiàng)目資產(chǎn)幾乎缺席了李嘉誠(chéng)的套現(xiàn)名單。
而從媒體的報(bào)道中可知，“長(zhǎng)和系”近兩年在中國(guó)內(nèi)地已經(jīng)鮮少出擊土地市場(chǎng)。有報(bào)道稱(chēng)，在2011年以前，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔每年都有一些土地儲(chǔ)備吸納，土地成本比較穩(wěn)定。但2012年5月份購(gòu)入上海一塊住宅用地之后，“長(zhǎng)和系”在內(nèi)地市場(chǎng)上再未有一塊土地入賬。
不過(guò)，《證券日?qǐng)?bào)》記者翻閱長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和和記黃埔公告獲悉，截至2014年11月30日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)及和黃集團(tuán)兩家公司將向重組后的長(zhǎng)地集團(tuán)轉(zhuǎn)讓1.7億平方尺(約1889萬(wàn)平方米)可供發(fā)展的土地儲(chǔ)備，其中1.58億平方尺來(lái)自中國(guó)內(nèi)地，這意味著九成土地儲(chǔ)備位于中國(guó)內(nèi)地。
對(duì)此，上述消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，李嘉誠(chéng)近幾年已經(jīng)沒(méi)有在中國(guó)內(nèi)地土地市場(chǎng)拿地，因?yàn)榻鼛啄陜?nèi)地土地價(jià)格一路水漲船高，已經(jīng)觸及土地成本占所有成本超過(guò)70%的水平線，而“長(zhǎng)和系”所儲(chǔ)備的住宅項(xiàng)目多是幾年前獲得的土地，借助于土地增值空間，其住宅項(xiàng)目具有高利潤(rùn)回報(bào)率，而且當(dāng)前市場(chǎng)下，住宅需求依然存在，且近期正有漲價(jià)的跡象，因此其不出讓這些資產(chǎn)頗為正常。
以《證券日?qǐng)?bào)》記者曾實(shí)地走訪的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下項(xiàng)目湖畔天下為例，據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)提供給本報(bào)記者的數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)實(shí)湖畔天下項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)起始時(shí)間為2008年7月24日，這意味著該項(xiàng)目是2008年拿地，而其最早開(kāi)工時(shí)間則為2010年8月7日，超過(guò)2年以上。此外，該項(xiàng)目直至2013年9月7日才第一次開(kāi)盤(pán)。
一般來(lái)說(shuō)，以中國(guó)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)速度來(lái)看，一個(gè)住宅項(xiàng)目從拿地到清盤(pán)一般為三年時(shí)間，若超過(guò)三年尚未清盤(pán)，則意味著該項(xiàng)目剩余房源為滯銷(xiāo)存貨，因其土地成本過(guò)高，這種滯銷(xiāo)存貨量越高對(duì)房企資金鏈壓力越大，所以開(kāi)發(fā)商都在加快周轉(zhuǎn)以保項(xiàng)目利潤(rùn)。而長(zhǎng)實(shí)湖畔天下項(xiàng)目從拿地到第一次開(kāi)盤(pán)用了長(zhǎng)達(dá)5年多的時(shí)間，可見(jiàn)其開(kāi)發(fā)速度之慢。
而對(duì)于長(zhǎng)江實(shí)業(yè)是否正在打折銷(xiāo)售，或者計(jì)劃打折拋售上述項(xiàng)目，上述長(zhǎng)江實(shí)業(yè)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“不清楚”。