2013年04月19日 09:29
來源:東方今報
受新“國五條”影響，鄭州二手房3月份交易量激增，二手房交易面積與新房基本持平，一個月的二手房交易量幾乎相當于平時半年的交易量。進入4月份以來，隨著“國五條”鄭州版調控細則發布，鄭州市二手房市場迅速降溫，市場趕搭“末班車”的恐慌情緒得到有效緩解。受此影響，今年一季度的房屋租賃價格總體呈上升趨勢。
□東方今報記者 王獻軍/文
袁曉強/圖
【井噴】
二手樓市創歷史新高
鄭州市房管局公布的數據顯示，今年一季度，鄭州市二手房累計成交14353套（間），同比上漲211.55%，累計成交面積138.45萬平方米，同比增長222.87%，在中部六省中排第二；二手住房交易面積134.60萬平方米，同比增長221.64%。其中，鄭州市區二手住房交易均價5929元/平方米。
鄭州市住宅與房地產業協會秘書長葉琦介紹，新“國五條”以及實施細則出臺后，由于涉及稅收的政策細則尚未明確，形成政策“真空期”，導致市場出現恐慌現象，二手房交易量短時間內激增。特別是政策出臺的3月份，鄭州市區二手房交易面積達到66.79萬平方米，同比增長326.6%，環比增長289.88%，創下歷史最高水平。3月份一個月的二手房交易量，幾乎與去年半年的交易量相當。
【探訪】 4月市場降溫明顯
新“國五條”細則對于二手房交易個人所得稅的明確，給二手房交易雙方均帶來了極大的影響。但進入4月份之后，二手樓市降溫明顯，不僅房管局辦事大廳不再擁擠，房產中介的客流量也異常冷清。
據統計，3月份，市區內三個房產交易辦事大廳共辦理二手房“網簽”合同10648件，是平時的6倍；二手房稅務征收受理共12198件，是平時的8倍，日均受理量超過300件，均創下歷史新高。
東方今報記者昨日從鄭州市房屋交易和登記中心獲悉，由于交易手續辦理時限因素，4月份的登記交易量仍保持了較高水平。但是，新受理業務量基本下降到了平常的水平。
據黃河路某房產中介負責人李經理介紹，在“國五條”地方版細則出臺之前，著急辦理房產過戶手續的客戶都已經完成了交易，新政出臺后，市場恐慌情緒得到有效緩解，不少客戶的房產已經轉售為租。
“二手房交易量在短期內的迅速攀升，可能透支了未來將近半年的市場需求，將會造成本年度二手房市場交易冷清，進而影響到改善性需求的有效釋放。”資深房地產節目主持人、FM93.1鄭州經濟廣播王寧認為，二手房市場受政策影響因素較大，預計五六月份后，二手房交易將會明顯降溫。
對于鄭州二手房市場未來的發展趨勢，王寧判斷還有很大的發展空間。
從發達國家的房地產市場來看，二手房市場的成交量要大于新房市場，比如美國，二手房交易量能占到整體房屋交易量的2/3。以此為標準判斷，鄭州房地產市場發展程度并不成熟，月度二手房交易量在房屋交易市場占比一般維持在10%~20%之間，還有很大的發展潛力。
【影響】 租賃市場價格上揚
新房價格上漲，二手房市場交易量激增，給房屋租賃市場也帶來了很大影響。統計數據顯示，今年一季度，鄭州市區房屋租賃價格總體呈上升趨勢。3月底和去年年底相比，商鋪租賃價格平均上漲10%，住宅租賃價格平均上漲5%。
鄭州市房產租賃市場處有關負責人分析，一季度商鋪和住宅的租賃價格均出現一定幅度的上漲，其原因有三：一是新“國五條”及其實施細則出臺后，部分待售房屋轉入租賃市場，然而受城中村改造的影響，從2012年開始，部分區域出現租賃房屋供應緊張的局面。二是春節過后，流動務工人員返城和應屆大學生臨近就業，造成住房租賃需求增加。三是商品住房銷售價格的上漲，聯動房屋租賃市場價格上揚。
【分析】 信貸政策影響成交量
據了解，“國五條”鄭州版細則內容主要針對土地供應、市場監管、住房價格控制、保障性住房建設等，這些政策會影響到企業開發投資意愿和群眾購房心理預期。
從長遠來看，新一輪調控政策對市場的影響主要體現在兩個方面：
一是二手房市場交易成本增加，部分剛性、改善性需求將受到抑制。近期關于二手房交易個稅征收問題，上級有關部門仍未能有定論。如果國家稅務總局繼續強調，要嚴格按照二手房轉讓所得的20%計征個人所得稅，將直接增加二手房交易成本。交易稅費的上升，在打擊投資性需求的同時，也將削弱二手房置業需求，進而影響改善性需求。同時，原先有購置二手房需求的群眾將會轉買為租，從而推升租金走高。
二是信貸政策調整，直接影響未來房地產市場成交量。“國五條”規定，對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。如果人民銀行對鄭州市的信貸政策進行調整，銀行按揭比例將會下降明顯，有購房意愿的群眾將會轉為持幣觀望，因此信貸收縮將在一定程度上影響未來樓市成交量。
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河南被監控城市
房價全部上漲
昨日，國家統計局發布了2013年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。
我省鄭州市、洛陽市、平頂山市也位列被監測的70個大中城市中，其中，鄭州市新建商品住宅銷售價格環比上漲1.9%，同比上漲6.5%；洛陽市環比上漲0.4%，同比上漲 2.0%；平頂山市環比上漲1.4%，同比上漲2.5%。
統計數據顯示，與上月相比，70個大中城市中，新建商品住房價格下降的城市有1個，持平的城市有1個，上漲的城市有68個。環比價格上漲的城市中，漲幅最高為3.2%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有1個，上漲的城市有67個。3月份，同比價格上漲的城市中，漲幅最高為11.2%。
二手住房方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，持平的城市有1個，上漲的城市有66個。環比價格上漲的城市中，漲幅最高為3.1%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有9個，持平的城市有2個，上漲的城市有59個。3月份，同比價格上漲的城市中，漲幅最高為9.1%，漲幅比2月份回落的城市有2個。
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