2013-03-02 07:48:00 來源:大河網—河南商報
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中國政府網昨天發布的《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（即“新國五條”全文，以下簡稱“新國五條”）證實，此前樓市關于調控緊縮的傳聞并非空穴來風。
“新國五條”中不僅要求提高二套房貸首付比例，還特別強調，出售自有住房所得須繳20%的個稅。
新規
1
各地商住房價格控制目標
月底前要全公布
政策：
各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）價格控制目標，并于一季度向社會公布。
解讀：
河南房地產業商會常務副會長、秘書長趙進京認為，雖然地方政府的住房價格控制目標如何制定還不確定，但不會出現比2011年更嚴厲的調控了，“房地產對地方經濟的影響很大，地方政府是不會希望地產市場真正遇冷的。”
新規
2
二套房首付比例、貸款利率
進一步提高
政策：
對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
解讀：
北師大房地產研究中心主任董藩表示，此舉明顯是針對北京等最近房價上漲熱點城市。細則是對上周會議的承接，往后就是各地開始執行了，說明個別像北京等最近房價上漲過快的城市調控力度要加強，“如果首付真提高到七成，預示著二套房已經買不成了。”
新規
3
限購區域覆蓋城市全部行政區域
政策：
限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前。
解讀：
鄭州市目前的調控區域只限市內五區，不包括高新區和經濟技術開發區，新政要求，限購區域應覆蓋城市全部行政區域，也就是說在這些地方有項目的開發商將面臨和市區開發商一樣的限購政策。
“經開區和高新區本來就是鄭州房價的價值洼地，因其不限購房價有一定上漲，受限購影響的市民會選擇這兩個區，如果同樣列入限購區域，成交量估計會受到影響。”河南合富輝煌房地產顧問有限公司業務總監李廣澤表示。
新規
4
出售自有住房 個稅按20%計征
政策：
對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。
解讀：
有業內人士表示，之前存在有人說原始購房發票丟失等原因，無法計算出售房屋的凈收入，希望少繳納個稅，“新國五條”就是為了防范這種情況，強調“通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值”。
針對發票丟失等情況，鄭州市稅法專家王國娜表示，對于不能提供合法扣除憑證，不能正確核算房屋原價格的情況，稅務機關可以按照征管法中的有關核定征收方法，征收個人所得稅，即收入總額乘以一定比例的征收率。
據了解，目前多地對二手房交易征稅按照交易總額的1%~2%計征，大多沒有依規從嚴征稅。
新規
5
符合條件外來人員 納入保障房范圍
政策：
2013年年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障范圍。
解讀：
鄭州市住房保障和房地產管理局相關工作人員表示，現在鄭州經適房退出市場，實行“三房合一”，即“經適房、公租房、廉租房并軌，統稱為公租房”。而公租房明確表示，來鄭務工人員可以按照條件申請，“等于說已經將符合條件外來人員納入保障房范圍”。
新規
6
假離婚低首付買二套房 行不通了
政策：
強化借款人資格審查，嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人征信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。
解讀：
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭：這條新規大有文章，因為過去一段時間，很多地方存在通過“假離婚”等違規手段，騙取首套房貸或二套房資格。如果接下來商業銀行加大審查力度，同樣會將部分人擋在首套房貸或二套房貸的“門外”。
反應
地產商：
對市場樂觀，拿地動作頻繁
不管是鄭州市住房保障和房地產管理局今年1月份公布的鄭州房地產市場數據，還是從今年春節過后不少房地產項目頻繁調價的行為，都可以看出，開發商對房地產市場持樂觀態度。
2月1日，據建業集團官方微博發布信息顯示，河南建業泰宏置業有限公司作為建業地產擁有51%權益的間接附屬公司，獲得鄭州市二七區6宗土地，總成交金額為人民幣7.0312億元。
鄭州市一家房地產公司負責人師凱倫表示：“剛看到新國五條細則出臺，大家對房地產市場的看法非常一致，都持樂觀態度，最起碼謹慎樂觀。”他說，新政策對這種“樂觀”情緒影響有限，但還是有暗示效果，“一旦市場失去控制，更嚴厲的房地產政策會隨之而來。”
影響
市場整體回暖，新政影響幾何？
趙進京認為，樓市再怎么調控也調不冷了，現在國際形勢不明確，出口存在問題，“三駕馬車變成了自行車，沒有更多的發動機房地產市場不會冷下去。”
他說，今年的狀態會是不冷不熱，市場不會出現大起大落，不遇見更嚴厲的調控，下半年漲幅會加快，市場整體呈現穩定向上發展的態勢。
“大家已經適應在調控的逆境中生存了，市場容量在這放著，新政策不會對市場造成嚴重影響，今年將會繼續穩步向上、健康發展，不會出現2011年那樣的市場狀況。”師凱倫表示。
房地產實戰專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君則表示，對于鄭州市場，當前量價反復會進入拉鋸狀態，有存量房的房企、房地產代理公司、策劃公司、廣告服務類公司會集體進入“房地產營銷雪盲期”，面對繼續調控中的房地產市場會不知所措不會賣房了，務實專業地營銷突圍是唯一出路。（河南商報記者 訾利利）
