2012-11-19 08:18:00 來(lái)源:東方早報(bào)
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上海連續(xù)三個(gè)月環(huán)比停漲
開發(fā)商稱年底前“沒(méi)必要微利出貨”
11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份新建商品住宅售價(jià)變動(dòng)情況顯示，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比(較上月)上漲的城市有35個(gè)，略多于9月的31個(gè)，但漲幅均未超過(guò)0.5%；價(jià)格下降的城市有17個(gè)，比9月減少7個(gè)。
房?jī)r(jià)的環(huán)比漲勢(shì)仍在延續(xù)。郁斐 制圖(注：數(shù)據(jù)由路透社根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算得出；房?jī)r(jià)指“新建住宅價(jià)格”。
路透社根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算得出，10月70個(gè)大中城市新建住宅平均售價(jià)環(huán)比微升0.05%，漲幅高于9月的0.01%；而相比去年同期(同比)，70個(gè)大中城市新建住宅平均售價(jià)則下降1.1%，連續(xù)第八個(gè)月同比下跌，跌幅繼續(xù)縮窄。
不少受訪業(yè)內(nèi)人士判斷，明年“兩會(huì)”前，中國(guó)樓市的價(jià)格和成交量將維持平穩(wěn)。
一線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)漸起
一線城市10月的房?jī)r(jià)更為堅(jiān)挺。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，廣州和深圳均環(huán)比上漲0.4%，上海持平。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟分析，京滬穗深四大一線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)。
上海似乎是個(gè)例外。按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上海房?jī)r(jià)已連續(xù)三個(gè)月環(huán)比停漲。
陳晟說(shuō)，上海有些企業(yè)的全年銷售任務(wù)還沒(méi)完成，價(jià)格會(huì)微幅下調(diào)。相較之下，北京供應(yīng)量偏少，存貨的去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。而上海的存貨去化周期在14至15個(gè)月。上海樓市正處階段性供大于求的狀態(tài)，所以房?jī)r(jià)會(huì)呈現(xiàn)穩(wěn)中有降。
滬上一開發(fā)商還提到，上海的可售房源都在外郊環(huán)，剛需樓盤占比大。這也是上海的均價(jià)會(huì)低一點(diǎn)的原因。
該開發(fā)商認(rèn)為，未來(lái)上海房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)略微下降，剛需樓盤成交占比高是主要原因。據(jù)該開發(fā)商稱，滬上中高端樓盤不會(huì)在年底推，也不會(huì)有太大的成交量。
陳晟稱，相比一線城市，二三線城市房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)較弱。
不過(guò)，他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，諸如武漢、成都、重慶這樣的城市，處于一個(gè)供需兩旺的局面，所以房?jī)r(jià)會(huì)處于微漲微跌的動(dòng)態(tài)平衡階段。
三四線城市的房?jī)r(jià)面臨下行壓力。
陳晟說(shuō)，鄂爾多斯、連云港等三四線城市的庫(kù)存壓力很大，有些城市的新增供應(yīng)量四五年內(nèi)都沒(méi)辦法消化完。
“房企不愿再犧牲利潤(rùn)”
受訪開發(fā)商普遍稱，無(wú)意在年底降價(jià)。
滬上一開發(fā)商稱，雖說(shuō)今年很多房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)定得不高，但不少企業(yè)的資金回籠量仍不能滿足自身發(fā)展需要，沒(méi)錢去買地。
即便如此，該開發(fā)商仍稱，眼下現(xiàn)金流還能過(guò)渡，沒(méi)必要微利把樓盤推出去。
“我們最近賣得一般，中介分銷力度比較弱。”一中高端樓盤開發(fā)商說(shuō)，9月份、10月份上海樓市的月均成交量都到了80萬(wàn)平方米，成交量不算差，但也不算活躍。
但該中高端樓盤開發(fā)商相信，年底對(duì)開發(fā)商而言會(huì)有一波小行情，“很多中高端樓盤都是主流開發(fā)商的，現(xiàn)在的價(jià)格是能夠成交的，購(gòu)房需求仍在。11、12月份，中高端樓盤會(huì)有一波成交，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。”
一不愿具名的市場(chǎng)人士指出，短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)上漲的原因在于兩點(diǎn)：一是絕大多數(shù)企業(yè)已完成了80%的業(yè)績(jī)目標(biāo)。二是企業(yè)不愿意再犧牲利潤(rùn)。
上述市場(chǎng)人士透露，某年度銷售目標(biāo)定在50億元的小型房企總部近期下達(dá)要求，所有城際公司都不能降價(jià)。該公司在紹興有一個(gè)別墅項(xiàng)目，土地成本就3萬(wàn)元/平方米，以前賣4萬(wàn)元/平方米，今年賣3.5萬(wàn)元/平方米，只賣出2套，四季度一套都沒(méi)賣出去。但該房企總部現(xiàn)在的要求是，即使不賣，也不能虧錢賣。
不過(guò)，長(zhǎng)期來(lái)看，高庫(kù)存的壓力仍在。
上述市場(chǎng)人士稱，北京和上海的市場(chǎng)存量偏高，局部存量更高。這個(gè)壓力，開發(fā)商今年感受不明顯，但明年會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。而明年“兩會(huì)”前，開發(fā)商還要面臨新一輪的業(yè)績(jī)壓力。
截至昨日發(fā)稿，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上海市一手住宅庫(kù)存面積為1026.84萬(wàn)平方米，處于今年以來(lái)的高位。
