2014-04-28 08:00:00 來源:每日經濟新聞
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國土資源部日前下發 《養老服務設施用地指導意見》（以下簡稱《意見》），圍繞保障養老服務設施用地供應、規范養老服務設施用地開發利用管理、大力支持養老服務業發展，明確提出九條意見。
《意見》第三條明確規定，“新建養老機構服務設施用地的，應根據城鄉規劃布局要求，統籌考慮，分期分階段納入國有建設用地供應計劃?！?/font>
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，國土資源部日前出臺養老用地政策，直接對未來的養老地產開發產生利好影響。有保有壓的政策引導、公益性和市場化的運作、城鄉養老地產聯動開發等模式，都能振奮相關投資者。
會所等商業設施用地未入列
去年,國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》要求保障養老服務設施用地供應,規范養老服務設施用地開發利用管理。
國土部最新的《意見》首先明確界定了養老服務設施用地范圍。明確專門為老年人提供生活照料、康復護理、托管等服務的房屋和場地設施占用土地，才可確定為養老服務設施用地。老年酒店、賓館、會所、商場、俱樂部等商業性設施占用土地，不屬于此范圍。
《意見》同時明確，規劃為醫衛慈善用地的土地，方可布局養老服務設施用地，其他用地中只能配套建設養老服務設施用房，并分攤相應的土地面積。
嚴躍進分析說，政策中明確了老年酒店等物業不屬于政策“偏袒”的領域。過去很多開發商涉足養老地產，本意是在規避繳納土地出讓金和限購政策的影響。此次將養老用地的政策鼓勵范圍明確界定，規范未來房企的開發思路。
北京和深圳等發達城市在此領域是率先“吃螃蟹”的城市。
北京早已出臺政策明確：由政府投資建設的養老機構和社會資本投資建設的非營利性養老機構，今后將由政府部門劃撥土地，不需要繳納土地出讓金。而社會資本投資建設的營利性養老機構，應在限定地價、規定配套建設和提出管理要求的基礎上，采用招拍掛等方式供地。
2013年，北京還按照“計劃適度超前，有效引導預期”的原則，結合區縣和相關部門提供的項目梳理，2013年計劃中首次單列養老設施用地供地計劃100公頃，加大民生用地供應。
今年4月10日，深圳掛牌出讓的兩幅養老設施用地，成為全國首例掛牌出讓的養老設施用地。盡管此前被認為對房企吸引力不大，但現場競價異常激烈。最終，兩幅地塊成交價格共為6.28億元，相比出讓底價1.085億，溢價4.78倍。
就加強養老服務設施用地監管，《意見》規定：養老服務設施用地使用權可整體轉讓和轉租，不得分割轉讓和轉租；不得改變規劃確定的土地用途，否則依法收回建設用地使用權；養老服務設施用地內建設的居住用房，可參照公共租賃住房，套型限定在40平方米以內；向符合養老申請條件的老年人出租老年公寓、宿舍等，期限一次最長不能超過5年。
以地促養老服務業發展
中國房地產學會副會長陳國強告訴《每日經濟新聞》記者，如果單靠政府財政資金和公辦養老機構去解決社會養老顯然很難，民營機構和社會資本如何介入需要找到平衡點，其中一大掣肘便是土地。
按照“十二五”規劃綱要提出的目標，平均每千名老人擁有的床位數要達到30張。有業內人士預估，到2015年，全國養老床位總數將達660多萬張，目前尚有280多萬張缺口。按照每張床位需用面積30平方米計算，約需8400萬平方米的建筑面積。
國土資源部土地利用管理司司長廖永林此前表示，目前一些公辦養老院能享受的政策支持，民營養老院享受不到，還有改進的地方。只要是符合城市規劃且確實是從事養老事業的民辦養老機構，未來在用地方面也可能享受到政策扶持。
《意見》與此相關的表述為：養老服務設施用地應當納入國有建設用地供應計劃。新建養老服務機構項目用地涉及新增建設用地，符合土地利用總體規劃和城鄉規劃的，應當在土地利用年度計劃指標中優先予以安排。
在供地方式具體支持上，《意見》明確，養老主管部門認定的非營利性養老服務機構，其養老服務設施用地可采取劃撥供地。營利性養老服務設施用地應當以租賃、出讓等有償方式供應，出讓年限最高不超過50年，原則上以租賃方式為主。
“鼓勵租賃的方式來獲取養老服務設施用地，是對養老用地市場化運作下的融資創新，這能直接降低土地成本。”嚴躍進說，土地制度創新優先，能打消各類涉足養老地產的顧慮，并優化養老企業的財務結構和現金流安排。
國土部還鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設，規定企事業單位、個人對城鎮現有空閑廠房、學校、社區用房等進行改造和利用，興辦養老服務機構，經規劃批準臨時改變建筑使用功能、從事非營利性養老服務且連續經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更。
嚴躍進分析說，在一定的基礎上，免收土地年租金或土地收益差價，將降低此類投資者的成本。社會力量參與養老地產開發，利好未來社區養老模式的成熟。
此外，《意見》還明確，農村集體經濟組織可依法使用本集體所有土地，為集體內部成員興辦非營利性養老服務設施。民間資本舉辦的非營利性養老機構與政府舉辦的養老機構可依法使用農民集體所有的土地。
嚴躍進分析說，這符合目前新型城鎮化和農村集體建設用地入市的基本要求。部分城鄉結合部的土地，自然環境相對優良，符合郊區養老的需求。土地市場放松，能緩解老齡化帶來的壓力。(記者 胡健)
