36城市1月成交下滑 房?jī)r(jià)上漲壓力猶存
中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告顯示，1月份監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，有36個(gè)城市的樓市成交量環(huán)比下降。與樓市成交清淡形成對(duì)比的是，近期土地市場(chǎng)持續(xù)亢奮，而“房冷地?zé)帷北澈蟀盗饔縿?dòng)：樓市成交遇冷主要原因是房企庫(kù)存較低，供應(yīng)放緩，但房?jī)r(jià)上漲壓力猶存；地價(jià)走高則警示著房企開發(fā)成本的進(jìn)一步抬升；此外，上市房企的股價(jià)即使在各大龍頭紛紛發(fā)布靚麗銷售數(shù)據(jù)的情況下依然持續(xù)低迷，或許是資本市場(chǎng)對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)的提前反應(yīng)。
1月樓市成交像天氣一樣遇冷。
近日，中國(guó)指數(shù)研究院（以下簡(jiǎn)稱中指院）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，有36個(gè)城市樓市成交量環(huán)比下降，占比八成。其中蚌埠跌幅最大，為56.78%；1月監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市成交量均出現(xiàn)環(huán)比下降，其中深圳降幅達(dá)到44.4%。
昨日（2月9日），鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，1月樓市成交量大幅下降，一是受今年春節(jié)提前的影響，二是銀行房貸趨緊導(dǎo)致部分交易成交周期變長(zhǎng)。
此外，高企的房?jī)r(jià)也使得部分剛需購(gòu)房者首付壓力陡增，觀望情緒較濃。
供應(yīng)偏少拉低成交量
中指院2014年1月監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，有36個(gè)城市樓市成交量環(huán)比下降，其中蚌埠降幅最大，為56.78%；其次是大連，環(huán)比下降53.11%。而在成交量環(huán)比上漲的城市中，廈門漲幅最大，為1919.78%；其次是南昌，上漲473.82%。
值得一提的是，1月北、上、廣、深4個(gè)一線城市樓市成交集體遇冷，其中上海商品住宅成交環(huán)比下降30.65%；深圳一手住宅成交環(huán)比下降45.5%，同比下降70.4%。
除春節(jié)因素外，供應(yīng)偏少也拉低了樓市成交量。張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，與往年同期相比，因今年供應(yīng)規(guī)模有限，北京1月份純商品住宅成交量較2013年1月大幅下滑超五成，在近5年同期中，僅高于2012年市場(chǎng)下調(diào)期。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2013年12月以來(lái)，樓市新增供應(yīng)一反往年常態(tài)，明顯減少，且從去年12月底到今年1月上、中旬，北京還出現(xiàn)了連續(xù)20余天的供應(yīng)“空窗期”。
雖然1月19日北京一天有兩個(gè)高端項(xiàng)目入市，但張旭表示，整體來(lái)看，自“京七條”落地以來(lái)，北京對(duì)于新建商品住宅入市價(jià)格的控制會(huì)繼續(xù)收緊。
此外，1月份深圳獲得預(yù)售許可的項(xiàng)目?jī)H2個(gè)，獲批房源為176套和4147套。開發(fā)商入市意愿較淡，推售項(xiàng)目銳減。
鏈家地產(chǎn)報(bào)告稱，大量定位于剛需和改善需求的項(xiàng)目入市也會(huì)受到政策管制，未來(lái)新建商品住宅供應(yīng)難有大幅上漲。
房?jī)r(jià)仍面臨上漲壓力
盡管許多城市成交量遇冷，但是房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大。
中指院數(shù)據(jù)顯示，十大城市綜合指數(shù)連續(xù)20個(gè)月上漲，1月平均上漲0.72%，漲幅較上月擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)，且10個(gè)城市環(huán)比均上漲。
其中，北京漲幅較上月擴(kuò)大1.75個(gè)百分點(diǎn)至2.05%，漲幅最大；上海上漲1.11%；廣州、重慶、武漢和杭州的漲幅介于0.5%和1.0%之間。
就漲幅最大的北京而言，張旭向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，預(yù)計(jì)節(jié)后新建商品住宅需求會(huì)繼續(xù)釋放，成交量上漲，而供應(yīng)相對(duì)滯后，庫(kù)存會(huì)繼續(xù)維持低位。從1月份數(shù)據(jù)來(lái)看，庫(kù)存頻頻探底，至1月底已跌破5.6萬(wàn)套，短期內(nèi)沒有大幅反彈的可能，價(jià)格上漲壓力依然較大。
中指院數(shù)據(jù)顯示，1月份很多城市去庫(kù)存化明顯加快，深圳商品住宅可售面積直降68.38萬(wàn)平方米；北京緊隨其后，下降62.26萬(wàn)平方米；廣州、南京、寧波去庫(kù)存都超過(guò)10萬(wàn)平方米；僅青島、上海庫(kù)存增加，分別提高25.5萬(wàn)平方米和21.8萬(wàn)平方米。
2013年底，北、上、廣、深及一些房?jī)r(jià)漲幅較快的二三線城市紛紛出臺(tái)“加強(qiáng)版”調(diào)控政策，比如“京七條”加大自住房供應(yīng)，收緊貸款；“滬七條”提高二套房首付至70%等。張旭認(rèn)為，在新一輪政策收緊的周期內(nèi)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)較2012年的回暖期有所降溫，但短期內(nèi)不會(huì)再出現(xiàn)上一輪調(diào)控導(dǎo)致的深度下調(diào)。
偉業(yè)我愛我家報(bào)告稱，2014年初，北京、上海、深圳等重點(diǎn)城市土地交易市場(chǎng)熱度不減，1月份北京土地出讓金額高達(dá)406億元，上海超過(guò)200億元，二線城市的杭州土地出讓金也將近340億元。土地供應(yīng)的增加將促進(jìn)未來(lái)房源供應(yīng)量增多，從而有效緩解供需矛盾。
張旭還表示，經(jīng)過(guò)一輪市場(chǎng)下調(diào)和恢復(fù)周期后，開發(fā)商意識(shí)到，相比“多囤地、慢開發(fā)”的經(jīng)營(yíng)模式所加深的負(fù)債成本和節(jié)奏緩慢，“高周轉(zhuǎn)”銷售策略更適應(yīng)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，從供應(yīng)層面上看，未來(lái)開發(fā)商主觀推盤意愿較強(qiáng)。
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