任志強(qiáng)：限購(gòu)令未限住需求 供需矛盾致房?jī)r(jià)暴漲
10月29日下午，第三屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)在北京召開(kāi)。巴曙松、滕泰、任志強(qiáng)、劉曉光、張民耕、王啟富、張春華等金融精英、地產(chǎn)領(lǐng)袖齊聚一堂，共話變局下中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新模式。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)明年3月房?jī)r(jià)暴漲一說(shuō)進(jìn)行全面論證。
據(jù)媒體報(bào)道，任志強(qiáng)指出，限購(gòu)令從三方面促進(jìn)房?jī)r(jià)暴漲，首先，限制了新增土地供應(yīng)，導(dǎo)致了2011年以來(lái)出現(xiàn)歷史上第三次土地負(fù)增長(zhǎng)，舊土地供應(yīng)庫(kù)存明年3月終止，新增土地供應(yīng)為負(fù)增長(zhǎng)，自從98年房改后，每次土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)之后房?jī)r(jià)都會(huì)暴漲；其次，限購(gòu)令限制了市場(chǎng)上二手房供應(yīng)，從而加大房?jī)r(jià)暴漲幅度。因?yàn)?007年、2009年房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，市場(chǎng)都有較充分的二手房供應(yīng)，釋放房?jī)r(jià)上漲壓力。這次不同由于限購(gòu)令，靠增加二手房供應(yīng)滿足市場(chǎng)需求的路子也被堵上。
限購(gòu)令限制買第二套房、第三套房，直接導(dǎo)致二手房持有者不會(huì)拿出多余的二手房出售。導(dǎo)致市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商新房及二手房存量同時(shí)出現(xiàn)不足，最后，最關(guān)鍵的問(wèn)題是，限購(gòu)令并未限制住購(gòu)房需求，2012年新房銷售額與以往相差無(wú)幾，因此2012年3月，舊土地供應(yīng)庫(kù)存建的新房終止時(shí)，供需矛盾加劇，必導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。
房?jī)r(jià)暴漲理由之一：土地負(fù)增長(zhǎng)之后房?jī)r(jià)必然暴漲
嚴(yán)格來(lái)說(shuō)從1998年我國(guó)實(shí)施房改以來(lái)，土地負(fù)增長(zhǎng)發(fā)生過(guò)三次。
按統(tǒng)計(jì)數(shù)字算，1998年2003年年均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是3.5%，1998年23號(hào)文件實(shí)行房改，同期人均收入增長(zhǎng)是9.5%，即收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。1999年，上海市為鼓勵(lì)大家買商品房，施行買房減免個(gè)人所得稅的政策，一直到2003年6月份才征收。上述情況都證明在2003年之前看不到天價(jià)地，因?yàn)闆](méi)有招拍掛，也看不到房?jī)r(jià)暴漲的情況。2003年下達(dá)的“8.31文件”之前，按月計(jì)算，土地平均增長(zhǎng)率是40%。那之前沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)高漲的情況。
2003年“8.31政策”來(lái)源是18億畝紅線，土地轉(zhuǎn)讓實(shí)行招拍掛之后，土地供應(yīng)量迅速下降，約連續(xù)14個(gè)月低于5%的低增長(zhǎng)。于是在2007年就出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲。
在2006年以前房?jī)r(jià)上漲和收入增長(zhǎng)基本持平，所以不存在房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。但2007年以后大量的天價(jià)地和天價(jià)房出現(xiàn)，甚至有“面粉貴于面包”的現(xiàn)象，這是第一次土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)之后帶來(lái)的反應(yīng)。
第二次土地負(fù)增長(zhǎng)來(lái)自于2007年11月份的“兩房”。“兩房”之后，2008年出現(xiàn)了一些特殊政策，比如連續(xù)加息、收緊準(zhǔn)備金率。防止通貨膨脹和經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，在2008年6月份以后出現(xiàn)了土地供應(yīng)負(fù)增長(zhǎng)，一直延續(xù)到2009年的12月份。這段時(shí)間的土地負(fù)增長(zhǎng)的結(jié)果是，2009年開(kāi)始出現(xiàn)房?jī)r(jià)上升，但增長(zhǎng)最快的是2010年，房?jī)r(jià)上漲了26%。
第三次土地負(fù)增長(zhǎng)2011年下半年啟動(dòng)，由于限購(gòu)令等一系列政策，2011年之后土地供應(yīng)開(kāi)始出現(xiàn)下滑。今年的土地負(fù)增長(zhǎng)比去年還嚴(yán)重，因?yàn)橥恋厝ツ晟习肽赀€是增長(zhǎng)的，下半年以后才是負(fù)增長(zhǎng)的，今年全年都是負(fù)增長(zhǎng)的。
今年第一、二季度負(fù)增長(zhǎng)幅度都很大，三季度雖然有所回升，但二季度約是負(fù)增長(zhǎng)26%，無(wú)法彌補(bǔ)。明年拿什么土地去保證供給呢
2011年的土地開(kāi)始下降，到2012年整體下降，這等于是第三次土地負(fù)增長(zhǎng)的過(guò)程。“既然前兩次都出現(xiàn)的土地負(fù)增長(zhǎng)之后的房?jī)r(jià)暴漲，那是不是這次也會(huì)出現(xiàn)因?yàn)楣┣箨P(guān)系是平衡的，除非需求下降了。但現(xiàn)在看來(lái)需求沒(méi)有下降的可能性。”任志強(qiáng)言下之意，當(dāng)然暴漲。
房?jī)r(jià)暴漲理由之二：限購(gòu)令未限住需求。供需矛盾導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲
按購(gòu)房需求計(jì)算，2015年及之后這段時(shí)間都是高峰。2015年是全國(guó)23歲適婚年齡的最高峰，高到2400萬(wàn)對(duì)，即使他/她當(dāng)年不結(jié)婚，第二年、第三年或者28歲才結(jié)婚，2015年后這段時(shí)間都是高峰，換句話說(shuō)，家庭分戶和結(jié)婚生孩子這個(gè)階段是住房需求最集中和最大的一段時(shí)間。現(xiàn)在還沒(méi)到，2015年才是住房需求高峰，后續(xù)的需求仍然是有的。
如果從2012年發(fā)生需求的消耗量來(lái)看，盡管有40多個(gè)城市的限購(gòu)政策，但銷售沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下滑，相比年初的負(fù)增長(zhǎng)20%，到目前已回升至4%的負(fù)增長(zhǎng)。也就是說(shuō)，三季度以后的銷售增長(zhǎng)基本把原來(lái)掉下來(lái)的20%的窟窿補(bǔ)平了。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，四季度通常是增長(zhǎng)，09、10、11年四季度的增長(zhǎng)率都超過(guò)15%。總體來(lái)看，2012年需求并沒(méi)有因?yàn)橄拶?gòu)政策而下滑，但供給卻無(wú)增長(zhǎng)。即需求增長(zhǎng)的時(shí)候，把原有的供給已消耗掉。
任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)明年3月份這個(gè)節(jié)點(diǎn)。“因?yàn)?010年住房需求是歷史最高點(diǎn)，所以2011年有土地供應(yīng)，2012年還是有供應(yīng)，2011年的供應(yīng)量既在2011年保留了一部分，也在2012年保留了一部分，但是舊的土地供應(yīng)在明年3月份就終止了。而新的土地供應(yīng)是下降的，所以供給和需求之間的矛盾就會(huì)加劇。”
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