社科院預警房價存報復性反彈風險
房地產市場回暖引發偏離調控目標擔憂
中國社會科學院財經戰略研究院23日發布《中國住房發展(2012年中)報告》，認為上半年房地產市場總體上仍處在調控和預測的調控目標的區間，但近期呈現回暖偏離“軟著陸”目標的趨勢。報告預警半年后房價存在報復性反彈風險，建議取消對首套房的貸款優惠利率。
報告稱，今年上半年盡管房地產供求仍處在調控目標的區間，但住房供給后續不足，房地產存貨壓力持續增大，需求反彈過速，成交量已經回暖。盡管住房價格同比下降符合目標，但環比出現反彈，房價走勢偏離調控目標；雖然住房總體增長穩定，信貸結構合理，但有資金過快增長和違約積聚的隱憂；土地市場量價齊跌過速，存在未來價格反彈的壓力。
“當前正值中國房地產調控的關鍵期，形勢異常嚴峻與復雜，雖然總體仍處于調控目標區間，但是隨著市場回暖壓力加大，市場走勢可能偏離調控目標。”中國社會科學院財經戰略研究院院長、“住房問題研究”課題組組長高培勇說。他認為，在房價調控停滯不前、經濟增速放緩的背景下，當前可以操控市場的手段選擇范圍縮窄，房地產調控將愈加艱難。
的確，接連的兩次降息，雖然不是針對房地產市場，但著實影響了市場的預期，使部分購房者對短期內房價繼續下行的預期信心不足，觀望需求進一步釋放。甚至消失已久的排隊購房現象又開始重現，“日光盤”在各地頻頻上演。不僅如此，6月份房價9個月后首次止跌回升，國家統計局18日公布的6月份70個大中城市房價數據顯示，新房價格環比上漲的城市由此前的6個增至25個，二手房環比上漲城市數量由18個增至31個。
中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任、“住房問題研究”課題組副組長倪鵬飛表示，上半年市場走勢偏離調控目標，主要是宏觀政策微調導致的預期調整與市場恐慌引起的，而不是宏觀政策微調實際作用導致的，但是這一回漲的變化給下半年的調控增加了復雜性和難度。“2012上半年住房市場的形式及其變化是住房市場各方相互博弈，尤其是各方與中央調控政策博弈并動態演化的結果。”倪鵬飛對《經濟參考報》記者說。
不僅市場預期發生變化，地方“政策微調”也在反復試探。盡管近來多個部門2個月內9次表態不放松樓市調控，但是在“穩增長”壓力下，一些地方政府卻按捺不住為房地產調控松綁的沖動。繼河南首套房貸利率7折優惠近日被銀監部門否決后，珠海又擬將住宅限購范圍從主城區收縮至一條街區，但消息剛曝出4個小時即被連夜叫停。
“下半年，中央的房地產調控將面臨諸多復雜的矛盾。”倪鵬飛說，由于目前的房地產市場走勢不是市場機制內生，而是通過行政高壓手段實現，因此基礎并不牢固，存在諸多不確定性，包括報復性反彈導致調控功虧一簣風險和資金斷裂積聚房地產的金融風險等兩大風險。
對于未來房價走勢，報告指出，目前住房市場供應相對充分，開發商資金緊張，尚不具備報復性反彈的條件。但是，在經歷半年以上的住房吸納周期，商品房庫存消耗到達一定程度后，開發企業上調價格底氣將增加，如果沒有有效的調控措施，一、二線城市房價有出現快速反彈的風險。
摩根大通首席中國經濟學家大中華區經濟研究部主管朱海斌也表示，下半年政策風險是房地產市場的一大風險。一方面，若調控過緊，時間過長，將導致樓市面臨崩盤風險；另一方面，若調控放松，將導致樓市反復。
對此，倪鵬飛建議，下半年爭取實現促進和住房市場的雙雙軟著陸。在價格上，要扭轉一度回漲的趨勢，使之重新回到總體回落的方向上來；在銷售上，總體基本平穩，保障房和普通商品房銷售比例上升；在投資上，總體適度減緩投資，保障房和普通商品房投資穩步快速增加。
在具體政策上，他建議完善差別化的金融政策。包括取消“商業對(首套房)個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍”的優惠，改為“商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限為基準利率”，二套房的貸款比基準利率上浮20%。實行商業銀行房地產開發貸款自動上浮普通行業貸款0 .5個百分點的貸款制度，保障性房地產開發貸款下浮一般行業貸款0.5個百分點的制度。倪鵬飛同時建議，應取消期房預售制度，創新房地產開發融資渠道，在商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預售制度，有利于控制開發商資金了，促進開發商快建快銷。
但是，在接受《經濟參考報》記者采訪的多位業內專家中，也有人對上述報告持不同的觀點。中國房地產學會副會長陳國強表示，在限購、限貸政策基本面不變的情況下，房地產市場不會發生根本性變化。全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示，在信貸政策上，我們仍應堅持支持剛需人群購房需求，加大優惠力度，實行差異化信貸政策。
(梁倩 方燁)
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