雅居樂(lè)欠繳7.1億地塊被收回：警惕地王退地潮
地王退地的現(xiàn)象今年來(lái)頻頻出現(xiàn)。北京市國(guó)土資源局官網(wǎng)5月2日發(fā)布公告稱(chēng)，華美地產(chǎn)旗下北京雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2009年12月競(jìng)得的朝陽(yáng)區(qū)百子灣路14號(hào)地塊，由于未按照出讓合同的約定繳納地價(jià)款被收回，即日起一年內(nèi)暫停該公司及其關(guān)聯(lián)公司參與北京市新的土地出讓交易活動(dòng)資格。
今年以來(lái)，地王退地現(xiàn)象已經(jīng)不止一例。此前，上海崇明地王也由企業(yè)退回后重新出讓?zhuān)山粌r(jià)格較前一次縮水一半。業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)調(diào)整至今，面粉貴過(guò)面包的情況下，中小企業(yè)損失保證金以解決自身財(cái)務(wù)危機(jī)的現(xiàn)象將不在少數(shù)。但是，由于二三線城市市場(chǎng)依然比較活躍，大型開(kāi)發(fā)商資金還能保證，退地潮蔓延的可能性并不大。
北京地王退地
2009年12月30日，北京雅居樂(lè)經(jīng)過(guò)26輪競(jìng)價(jià)以7.1億元競(jìng)得北京朝陽(yáng)區(qū)百子灣路14號(hào)住宅混合公建用地，成為當(dāng)年“地王”。該地塊規(guī)劃建筑面積為41464平方米，約合樓面地價(jià)17123元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)325.25%。
按照出讓合同規(guī)定，北京雅居樂(lè)繳納土地價(jià)款的日期應(yīng)為2010年5月10日，但北京市國(guó)土資源局公告表示，至今未收到地價(jià)款，因此將解除簽訂的出讓合同，收回該宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，并對(duì)北京雅居樂(lè)在參與競(jìng)拍時(shí)繳納的1700萬(wàn)元保證金不予退還。
不過(guò)，此雅居樂(lè)非已經(jīng)上市的雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司，其全稱(chēng)為北京雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，隸屬于北京華美地產(chǎn)，而華美地產(chǎn)是一家北京本土房地產(chǎn)企業(yè)。
對(duì)此，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，2009年四季度至2010年一季度，是北京房?jī)r(jià)和地價(jià)漲得最快的時(shí)期，尤其是領(lǐng)漲全市的通州區(qū)，而華美地產(chǎn)是在通州起家，在通州有多個(gè)項(xiàng)目，2009年底進(jìn)入朝陽(yáng)區(qū)高價(jià)拿地，可能是出于趁勢(shì)進(jìn)軍市區(qū)的考慮。“而現(xiàn)在，通州是全北京房?jī)r(jià)跌得最快的地區(qū)，華美地產(chǎn)作為本地房企，雖然發(fā)展很快，但跟大的公司比，還是有差距。”
“地王、本地房企、調(diào)控，這三個(gè)關(guān)鍵詞連在一起，得出的結(jié)果恐怕就是退地的‘必然’。”某上市房企副總裁說(shuō)，北京雅居樂(lè)拿地后，兩年時(shí)間里土地款遲遲未付，一種可能是遭遇深度調(diào)控后，資金鏈困難，土地款本身就籌措不出，另一種可能是如果支付了高昂的土地款去開(kāi)發(fā)，由于地價(jià)成本高企，市場(chǎng)不好，日后虧的恐怕會(huì)比1700萬(wàn)元保證金多得多，因此只能損失點(diǎn)保證金算了。
“它是在錯(cuò)誤的市場(chǎng)環(huán)境下，以錯(cuò)誤的市場(chǎng)價(jià)格，拿了錯(cuò)誤的地。”該副總裁表示，作為地方企業(yè)，北京雅居樂(lè)高價(jià)拿地，既存在實(shí)力問(wèn)題，又存在土地成本問(wèn)題，“又是地王，企業(yè)實(shí)力又弱，如果實(shí)力弱但成本有優(yōu)勢(shì)的話，還可以找其他實(shí)力強(qiáng)的房企合作開(kāi)發(fā)。”
至于國(guó)土部門(mén)為什么在合同規(guī)定的付款時(shí)間后兩年，才最終做出收回決定，該副總裁表示，這期間雙方肯定存在協(xié)調(diào)，但一直拖到現(xiàn)在，可能是企業(yè)實(shí)在是頂不過(guò)去了，毫無(wú)可能繼續(xù)履行協(xié)議了。
面粉貴過(guò)面包
北京之前，上海已經(jīng)發(fā)生過(guò)退地現(xiàn)象。
2011年2月12日上海保集（集團(tuán)）有限公司和上海佳富投資有限公司聯(lián)合以10.02億元競(jìng)得崇明的城橋商品房基地1、2號(hào)地塊，溢價(jià)率達(dá)115%，地塊的最終樓板價(jià)為6451元/平方米，成為當(dāng)時(shí)崇明地王。然而時(shí)隔一年多，受市場(chǎng)及其他因素影響，該地塊最終被競(jìng)得方退地，再次進(jìn)入土拍市場(chǎng)，并調(diào)整起拍價(jià)為5.36億元，此次該地塊以底價(jià)成交后，較之上次2011年最終成交價(jià)縮水近一半。
如果以兩家企業(yè)當(dāng)時(shí)的拿地價(jià)格，很可能出現(xiàn)他們的成交地價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)的現(xiàn)象，這就是所謂的“面粉貴過(guò)面包”。實(shí)際上，這種現(xiàn)象最近已經(jīng)在國(guó)內(nèi)上演，據(jù)《錢(qián)江晚報(bào)》報(bào)道，杭州一樓盤(pán)項(xiàng)目近期以9980元/平方米的起價(jià)開(kāi)售，而旁邊的樓盤(pán)項(xiàng)目?jī)H樓面地價(jià)便已超過(guò)10000元/平方米。
某上市房企上海分公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示，2009年是全國(guó)樓市最好，地價(jià)最高的時(shí)期。2009年高價(jià)拿地的中小房企，現(xiàn)在都是保本甚至略虧才能把房子賣(mài)出去，“現(xiàn)在的市場(chǎng)無(wú)法支撐當(dāng)年的高地價(jià)。面粉比面包貴了，這種情況下，中小企業(yè)只能壯士斷腕，損失數(shù)額相對(duì)較少的保證金，換得自身的平安。”該總監(jiān)說(shuō)，在合同規(guī)定的付款時(shí)間2010年5月至現(xiàn)在的這兩年間，開(kāi)發(fā)企業(yè)和政府之間一定會(huì)有很多溝通協(xié)調(diào)，企業(yè)可能寄希望于市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，可越等下去市場(chǎng)越差，最終做出無(wú)法履約的決定。
退地潮暫不會(huì)蔓延
上海某房企副總裁表示，相對(duì)于7.1億元土地款，北京雅居樂(lè)付出的1700萬(wàn)元的保證金代價(jià)其實(shí)很低，而近幾年來(lái)，地方政府為了防止屢屢出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)“退地”行為，相繼提高保證金標(biāo)準(zhǔn)，“比如像上海目前參與土地競(jìng)拍的房企，所應(yīng)付的保證金往往要達(dá)到地塊總標(biāo)的的20%～30%，競(jìng)拍成功后，立即簽訂出讓合同，剩余土地款要在1-3個(gè)月內(nèi)付清。這樣企業(yè)的違約成本就變大了。”
該副總裁說(shuō)，今年以來(lái)，上海的土地市場(chǎng)成交也很不活躍，雖然沒(méi)有出現(xiàn)流拍的情況，但所推土地大多都是底價(jià)成交，溢價(jià)超過(guò)50%的很少，甚至有些商辦地塊都是定向競(jìng)拍。由于溢價(jià)較低，政府的推地意愿也不強(qiáng)烈，往往在競(jìng)拍前找到了相關(guān)托底房企后，才會(huì)推地。
“調(diào)控以來(lái)，大公司都謹(jǐn)慎拿地，何況小公司。”該副總裁說(shuō)，上海在上一輪調(diào)控的最低谷2008年6月，也曾出現(xiàn)過(guò)拍得“地王”的房企不支付土地款，導(dǎo)致最終地塊被收回，保證金被沒(méi)收的情況，不過(guò)當(dāng)該地塊被再次拿出去競(jìng)拍時(shí)，又是原來(lái)的那家退地公司競(jìng)得了該地塊，只是價(jià)格較第一次地王價(jià)大大降低。該副總裁說(shuō)，當(dāng)時(shí)國(guó)土部門(mén)雖然對(duì)退地房企做出暫停拿地資格一年的規(guī)定，但退地房企是通過(guò)新成立的項(xiàng)目公司再次把地塊拿到手的，“雖然此次北京國(guó)土部門(mén)對(duì)退地企業(yè)做出了暫停該公司及其關(guān)聯(lián)公司一年拍地資格，但實(shí)際上新成立關(guān)聯(lián)公司政府很難察覺(jué)。”
上述上市房企上海分公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)認(rèn)為，雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨深度調(diào)控，但現(xiàn)在的土地市場(chǎng)還是比2008年時(shí)稍好，“2008年是全國(guó)性樓市蕭條，風(fēng)聲鶴唳，大型房企也不敢拿地，政府也不敢推地，連托底的企業(yè)都找不到。”而今年以來(lái)一線城市樓市成交量有所回升，二三線城市成交量也較好，一些大型房企業(yè)績(jī)還在提高，“目前是調(diào)控的平靜期，沒(méi)有新的政策出來(lái)，各地的剛需房、改善型房都在正常入市了。”該營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)。
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