房企再融資全面放開將致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲
扎堆再融資，傳遞調(diào)控政策微變信號(hào)？
在中斷了近三年之后，8月份房地產(chǎn)上市公司再融資突然多點(diǎn)開花：新湖中寶（600208.SH）、三湘股份（000863.SZ）、宋都股份（600077.SH）等多家房企集中推出了再融資計(jì)劃。從上市公司公布的融資計(jì)劃來看，不僅僅有保障房、棚改項(xiàng)目，還涉及商品住宅項(xiàng)目甚至是商業(yè)項(xiàng)目。
但證監(jiān)會(huì)近期連續(xù)三次回應(yīng)稱，近年來上市房企再融資政策口徑并無變化，一直根據(jù)2010年國(guó)務(wù)院的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但這一解釋卻沒法阻擋房企融資的步伐，難道上市房企再融資大門真的已經(jīng)全面放開？
再融資潮來勢(shì)洶洶
8月1日晚，新湖中寶發(fā)布定增預(yù)案，擬以不低于3.07元/股的價(jià)格，定向增發(fā)不超過17.91億股，募資不超過55億元，用于上海新湖明珠城和新湖青藍(lán)國(guó)際這兩個(gè)項(xiàng)目。
根據(jù)公告，這兩個(gè)項(xiàng)目被定位為舊城棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。上海新湖青藍(lán)國(guó)際項(xiàng)目位于上海閘北區(qū)內(nèi)環(huán)線內(nèi)，是所謂的上海市新一輪“365”舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，是閘北區(qū)舊城棚戶區(qū)改造的民生工程項(xiàng)目，總投資67億元，募集資金投入25億元。剩余募集資金則用于上海新湖明珠城項(xiàng)目。
雖然這是三年來上市房企首次再融資，但由于該筆募集資金部分被用于棚改項(xiàng)目，與普通的商品房項(xiàng)目有差別，因此新湖中寶的融資行為并不完全被市場(chǎng)理解為房企再融資解禁。
但隨后幾天，多家房地產(chǎn)上市公司推出了再融資計(jì)劃，并且投向范圍更大，甚至涉及商品房項(xiàng)目。
8月7日，宋都股份發(fā)布增發(fā)預(yù)案，計(jì)劃以4.80元/股的價(jià)格向不超過10名符合規(guī)定的投資者，非公開發(fā)行不超過3.13億股，募集資金總額不超過15億元，用于投資南京南郡國(guó)際花園項(xiàng)目和杭州東郡國(guó)際三期項(xiàng)目。
8月14日，宋都股份有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，目前公司的再融資計(jì)劃已獲得董事會(huì)通過，下一步計(jì)劃在8月22日召開股東大會(huì)進(jìn)行表決，一旦表決通過，將會(huì)在月底正式向證監(jiān)部門申請(qǐng)批準(zhǔn)。不過根據(jù)慣例，證監(jiān)部門的審核周期有可能需要幾個(gè)月。同時(shí)，這名負(fù)責(zé)人向記者表示，募集資金投入的項(xiàng)目確實(shí)是商品房項(xiàng)目。
無獨(dú)有偶，8月7日，冠城大通（600067.SH）推出了18億元的可轉(zhuǎn)債融資預(yù)案，計(jì)劃募集資金投資于南京萬(wàn)盛世紀(jì)新城。8月9日晚間，三湘股份 （000863.SZ）公告擬募資12.5億元，投資于三湘海尚名邸、虹橋三湘廣場(chǎng)等項(xiàng)目。其中，三湘海尚名邸為住宅項(xiàng)目，虹橋三湘廣場(chǎng)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
8月13日晚，金科股份（000656.SZ）發(fā)布公告稱，公司擬募資不超過43.24億元，投向西安鳳城二路項(xiàng)目（8.5億元）、重慶開州財(cái)富中心（12億元）、重慶江津世界城（10億元）3個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金（12.74億元）。
除此之外近期多家房企都因籌劃重大事項(xiàng)而停牌，如招商地產(chǎn)（000024.SZ）等，有分析人士猜測(cè)，這些停牌舉動(dòng)或與再融資有關(guān)。
調(diào)控政策已微變？
自2010年以來，房企再融資之路已被暫時(shí)卡住，如今為何突然有多家上市房企公布融資計(jì)劃？中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)（微博）對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，這表明，上市房企一定捕捉到某種信號(hào)，進(jìn)而改變其行為。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊認(rèn)為，恢復(fù)部分房企的再融資功能，與中央近期會(huì)議提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的基調(diào)是一致的。
今年6月，國(guó)家召開了棚戶區(qū)改造相關(guān)會(huì)議，決定今后5年再改造城市和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類棚戶區(qū)1000萬(wàn)戶，其中2013年改造304萬(wàn)戶。并強(qiáng)調(diào)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)棚戶區(qū)改造的信貸支持，符合規(guī)定的企業(yè)可發(fā)行專項(xiàng)用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的企業(yè)債券或中期票據(jù)；落實(shí)相關(guān)政策措施，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本參與棚戶區(qū)改造。
張磊告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，預(yù)計(jì)率先獲得審批通過的，一般是與保障房建設(shè)、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)。預(yù)計(jì)那些從事保障房和棚戶區(qū)改造的房地產(chǎn)企業(yè)（不限于上市房企），也更容易獲得銀行信貸。這意味著為房企的補(bǔ)充資金流動(dòng)性開了一個(gè)口——符合中央政策鼓勵(lì)方向即可再融資。
新湖中寶等企業(yè)募集資金的投向確實(shí)是棚改項(xiàng)目，不過，從三湘股份、宋都股份、金科股份等更多上市房企來看，其資金投向都涉及商品房項(xiàng)目。
對(duì)此，上述宋都股份相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，其募集資金投向也是當(dāng)下國(guó)家政策所支持的。據(jù)他介紹，南京南郡國(guó)際花園項(xiàng)目的銷售對(duì)象以20~35歲的年輕人為主，主要針對(duì)首次購(gòu)房需求。該項(xiàng)目容積率為2.4，90平方米以下住宅套數(shù)占比達(dá)到92.80%、住宅面積占比88.84%，是定位于剛性需求的商品住房。
而杭州東郡國(guó)際三期項(xiàng)目位于下沙大學(xué)城北板塊，容積率為2.3，90平方米以下住宅套數(shù)占比99.47%、面積占比99.65%，也是定位于剛性需求的商品住房。
一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，目前再融資計(jì)劃項(xiàng)目都是打著保障房、棚改、城鎮(zhèn)化舊城改造和剛需住宅的旗號(hào)，有打政策擦邊球的嫌疑。
記者了解到，目前中央正牽頭制定房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，其中一項(xiàng)內(nèi)容就是增供應(yīng)、保剛需，從根本上緩解供需矛盾。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，部分上市房企之所以敢于通過再融資投資于剛需項(xiàng)目，也是看準(zhǔn)了中央將力圖緩解樓市供應(yīng)不足的風(fēng)向。
房?jī)r(jià)或?qū)?bào)復(fù)性上漲？
陳國(guó)強(qiáng)表示，目前的變動(dòng)僅僅是一種地產(chǎn)融資的微調(diào)行為，甚至可以視作糾偏。過去雖然暫停了房企再融資，但一方面造成了銀行借表外業(yè)務(wù)繞道向地產(chǎn)企業(yè)融資，增大了“影子銀行”對(duì)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面則最終影響了房地產(chǎn)供應(yīng)。而目前來看，管理層實(shí)施的是有差別的微調(diào)，部分不符合政策的再融資計(jì)劃依然可能會(huì)被叫停。
對(duì)于是否全面放開上市房企再融資，證監(jiān)會(huì)的態(tài)度則十分值得玩味。證監(jiān)會(huì)在6月28日、7月12日、8月9日連續(xù)三次就這一問題做出答復(fù)，均稱關(guān)于上市房企再融資的政策沒有改變。
對(duì)此，上述宋都股份負(fù)責(zé)人表示，從中可以發(fā)現(xiàn)，證監(jiān)會(huì)從沒有說過要停止上市房企的再融資計(jì)劃，所以這次證監(jiān)會(huì)反復(fù)表態(tài)沒有重啟再融資計(jì)劃，因?yàn)檫^去都沒有明文規(guī)定要停止房企再融資，只不過限制部分違法違規(guī)企業(yè)的再融資。同時(shí)在執(zhí)行層面，現(xiàn)在至少證監(jiān)會(huì)已經(jīng)可以接受融資方案申請(qǐng)了，不過能不能通過，目前還是未知數(shù)。
陳國(guó)強(qiáng)表示，判斷上市房企再融資放開的程度和方向，最終需要根據(jù)證監(jiān)會(huì)的最終批復(fù)，作進(jìn)一步的觀察。
對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，資金是其命脈。一旦放開再融資，上市房企無疑又有了更大的跑馬圈地的資本。
有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，由于地產(chǎn)業(yè)極善資金騰挪，一旦放開再融資，不僅資金監(jiān)管是個(gè)難題，更重要的是，如一些房企將原本用于補(bǔ)充流動(dòng)資金的錢用于買地，而依靠融資來補(bǔ)充流動(dòng)性，勢(shì)必推動(dòng)房地產(chǎn)投機(jī)熱潮，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)難以控制。
張磊則悲觀地認(rèn)為，如果全面放開房企融資和再融資，則必定招致地價(jià)和房?jī)r(jià)的全面上漲，而且極有可能是報(bào)復(fù)性上漲。
相關(guān)新聞
更多>>
