首開股份：3季度銷售靚麗 4季度推盤可期
前三季凈利潤同比增長 19%
2012 年前3 季度，首開股份(600376.CH/人民幣10.51， 買入)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入44.0億元，同比增長109.2%；凈利潤3.9 億元，同比增長19.1%；合每股收益0.26元。報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)毛利率和凈利率為47.2%與9.0%，分別較去年同期降低了6.2 和6.8 個百分點(diǎn)，與半年報情況相似，12-13 年公司利潤率存在下行壓力。7-9 月，公司實(shí)現(xiàn)凈利潤3,455 萬元，每股收益0.02 元，同比增長47%。
合同銷售額已達(dá) 130 億元，預(yù)計(jì)全年可達(dá)176 億元
3 季度末，估計(jì)公司合同銷售已達(dá)約130 億元，銷售面積約為98 萬平米，已完成今年全年145 億元銷售計(jì)劃的90%，同時較去年全年114 億元銷售增長了14%；3 季度中，公司完成合同銷售約60 億元，接近上半年的70 億元，銷售均價約為1.3 萬元/平米，較上半年略降3%左右。銷售額的增長主要得益于北京市場供不應(yīng)求，同時，公司推盤結(jié)構(gòu)中京內(nèi)項(xiàng)目占比較多。
前3 季度，公司推盤101 萬平米，加上去年留存的85 萬平米，前三季度累計(jì)可售面積約為186 萬平米，前3 季度的整體去化率約為53%。預(yù)計(jì)公司4 季度的推盤量近60 萬平米，如果按1.3 萬元/平米的售價，對應(yīng)推盤貨值約近80 億元，主要的推盤項(xiàng)目為：房山高教園項(xiàng)目、璞褆項(xiàng)目、大興榆垡項(xiàng)目、房山熙悅山一期、海門錦源國際項(xiàng)目、揚(yáng)州水印西堤項(xiàng)目等，可見4 季度的推盤中，京內(nèi)項(xiàng)目仍占大頭，因此4 季度公司銷售仍有看頭。
而在 4 季度的推盤中，房山高教園項(xiàng)目為團(tuán)購項(xiàng)目，約16 億元的貨值應(yīng)該都能簽約。此外，還有近50 萬方的新推盤(約60 億元貨值)，即使在50%的去化水平下，也將有30 多億元的銷售。因此，我們上調(diào)對公司全年銷售的預(yù)測，預(yù)計(jì)公司全年銷售可達(dá)176 億元，同比大幅增長54%。
集團(tuán)增持看好公司價值，4季度拿地將比較積極
首開集團(tuán)于8 月底增持公司股份349萬股，占本公司已發(fā)行總股份的0. 23%，同時，并計(jì)劃在未來12 個月內(nèi)累計(jì)增持比例不超過總股份的2%。集團(tuán)目前對首開股份的持股比例已經(jīng)達(dá)到49.76%，接近絕對控股，此時再以近3 億元真金白銀增持上市公司股份，可見集團(tuán)對上市公司的發(fā)展前景持樂觀態(tài)度。
上半年，公司由于投資比較謹(jǐn)慎，在土地市場未有斬獲。下半年，公司在拿地方面將加大力度，尤其是京內(nèi)的土地項(xiàng)目，公司將采用招拍掛和股權(quán)收購兩種方式為主。3 季度中，公司在北京土地市場終有斬獲，公司和保利的聯(lián)合體拿下北京市大興區(qū)生物醫(yī)藥基地地塊，建面19.5 萬平米，樓面價約為7,070元/平米。在前3 季度良好銷售回款的支持下，預(yù)計(jì)公司后續(xù)在土地市場上將比較積極。
短期償債壓力有所改善，期間費(fèi)用仍處高位
報告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為82.1%，凈負(fù)債率為119.3%，較2 季度末的114.2%提高了5.1 個百分點(diǎn)，凈負(fù)債率處行業(yè)平均水平以上。公司手持貨幣資金約147億元，而短債合計(jì)110 億元，短期無償債壓力。在良好銷售回款的支持下，公司的凈負(fù)債率和短期償債壓力都有所改善。
報告期內(nèi)，期間費(fèi)用率仍處于高位，期間費(fèi)用率合計(jì)由2 季度末的23.5%提高至目前的25.7%。其中，管理費(fèi)用率、銷售費(fèi)用率和財務(wù)費(fèi)用率分別為7.1%、6.7%和11.9%。
重申買入評級
年初至今，公司京內(nèi)、京外銷售均有不俗表現(xiàn)，尤其是京內(nèi)項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)尤為突出，而作為傳統(tǒng)意義上北京地王的首開而言，目前仍擁有北京未結(jié)算資源420 萬平方米，后續(xù)京內(nèi)項(xiàng)目銷售仍將受益。鑒于公司4 季度大量推盤，全年銷售值得期待，我們維持2012-13 年每股收益預(yù)期1.421 和1.651 元不變，維持目標(biāo)價12.98 元，相當(dāng)于9.1 倍2012 年市盈率和較2012 年凈資產(chǎn)40%的折讓，重申買入評級。
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