地價(jià)暴漲助推房?jī)r(jià)上沖 昔日高價(jià)地王紛紛解套
導(dǎo)讀：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅最高的則全部為一線城市。除北京外，廣州漲幅17.4%、深圳漲幅17%、上海漲幅16.5%。二手房同比漲幅前四也全部是一線城市，北京漲幅15.3%、上海漲幅10.9%、廣州漲幅10.7%、深圳漲幅10.5%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日公布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為62個(gè)和57個(gè)，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為69個(gè)和67個(gè)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)繼續(xù)上沖的動(dòng)力在于剛性需求拉動(dòng)和近期地價(jià)上漲。
相比于住宅市場(chǎng)成交量及房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上揚(yáng)，今年以來(lái)土地價(jià)格的上漲則可謂突飛猛進(jìn)。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)顯示，7月全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市平均成交樓板價(jià)高達(dá)3030元/平方米，較上月提升28%，同比上漲59%，創(chuàng)近一年來(lái)新高。
樂(lè)觀情緒蔓延的同時(shí)，已有不少業(yè)內(nèi)人士開(kāi)始對(duì)樓市未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生擔(dān)憂。
漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張頎認(rèn)為，房企頻頻高價(jià)拿地，充分說(shuō)明其對(duì)于后市持樂(lè)觀態(tài)度，這也將連帶引發(fā)高價(jià)地塊周邊乃至區(qū)域房?jī)r(jià)進(jìn)一步快速上漲，對(duì)此，政策制定層面通過(guò)行政手段加以干預(yù)存在一定必要性。
一線城市領(lǐng)漲
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格同比漲幅最高的則全部為一線城市。除北京外，廣州漲幅17.4%、深圳漲幅17%、上海漲幅16.5%。二手房同比漲幅前四也全部是一線城市，北京漲幅15.3%、上海漲幅10.9%、廣州漲幅10.7%、深圳漲幅10.5%。
土地市場(chǎng)的高燒也正在為“高地價(jià)-高房?jī)r(jià)”的惡性循環(huán)推波助瀾。
據(jù)漢宇地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，2011年至今，上海惠南板塊新房?jī)r(jià)格一直徘徊在13000元/平方米的水平，而上周成交的惠南商住地塊，樓板價(jià)已經(jīng)占到周邊新房?jī)r(jià)格72.5%，如果今后房?jī)r(jià)不出現(xiàn)大幅上漲，該項(xiàng)目未來(lái)盈利情況并不樂(lè)觀。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，北京、廣州、珠海出讓的多幅高價(jià)地塊在剔除保障房后的樓板價(jià)已經(jīng)超過(guò)地塊周邊的一、二手房均價(jià)，“面粉貴過(guò)面包”再次成為現(xiàn)實(shí)。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月包括北上廣深在內(nèi)的十大城市土地出讓金收入合計(jì)912.9億元，環(huán)比增長(zhǎng)54.2%，同比增長(zhǎng)155.1%，創(chuàng)下近31個(gè)月的新高；7月十大城市土地成交均價(jià)為3474元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)50.0%，同比增長(zhǎng)92.7%，價(jià)格創(chuàng)41個(gè)月新高。北上廣深四個(gè)一線城市7月的土地成交均價(jià)為7025元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)72.7%，同比更是暴漲181.5%，同樣創(chuàng)下近41個(gè)月新高。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，以一線城市為首，近期各地土地市場(chǎng)中成交多宗單價(jià)接近甚至超過(guò)周邊房?jī)r(jià)的地塊。對(duì)于拿地企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)過(guò)高的土地單價(jià)，只有房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)大幅上漲才能實(shí)現(xiàn)盈利，這不僅會(huì)給公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，也將繼續(xù)助推房?jī)r(jià)的上漲。
上述報(bào)告認(rèn)為，新政下土地市場(chǎng)逆勢(shì)升溫，開(kāi)發(fā)商對(duì)后市信心滿滿，不斷高價(jià)拿地，也將進(jìn)一步向樓市釋放出積極信號(hào)，這或許意味著樓市風(fēng)向會(huì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)向樂(lè)觀，今年以來(lái)的調(diào)控成果很有可能受到影響。當(dāng)“面粉”的價(jià)格再次超過(guò)“面包”，調(diào)控變?yōu)椤翱照{(diào)”的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸加大。
高價(jià)地塊紛紛“解套”
樓市的持續(xù)回暖，讓一些昔日處境尷尬的高價(jià)地項(xiàng)目紛紛解套。
“我們也沒(méi)有想到上半年房子能夠賣(mài)得這么好。”一家剛剛發(fā)布中報(bào)的上市房企負(fù)責(zé)人朱偉(化名)對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，“現(xiàn)在連2009年樓市最為瘋狂時(shí)期拿地的項(xiàng)目都已經(jīng)輕松‘解套’，樂(lè)觀情緒正在行業(yè)中蔓延。”
朱偉所在的房企曾在樓市最為瘋狂時(shí)期的2010年2月，以172%的超高溢價(jià)率拿下上海松江區(qū)的一幅土地，而就是這樣一個(gè)高價(jià)搶得的明星地塊，后來(lái)成為了公司手中的“燙手山芋”。
面對(duì)持續(xù)的調(diào)控和高昂的拿地成本，朱偉的團(tuán)隊(duì)決定放緩該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。“這個(gè)項(xiàng)目本該在2012年上半年入市，但按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，基本賣(mài)一套虧一套。”
朱偉完全沒(méi)有想到，這樣一個(gè)“燙手山芋”瞬間成為了“香餑餑”。今年上半年，上述項(xiàng)目終于入市，開(kāi)盤(pán)首日去化接近200套。
“開(kāi)盤(pán)當(dāng)日傍晚，銷(xiāo)售經(jīng)理把銷(xiāo)售情況群發(fā)給我們幾個(gè)高管，一塊石頭終于落地，由于樓板價(jià)較高，這個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)較薄，但終于還是‘解套了’。地產(chǎn)公司不怕虧本賣(mài)房，就怕庫(kù)存‘爛在手里’。”朱偉如是說(shuō)。
其實(shí)，乘著樓市回暖的東風(fēng)，高價(jià)地解套并非孤立。
2009年，中海地產(chǎn)以70.06億元的總價(jià)拿下上海長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊，樓板價(jià)達(dá)到22409元/平方米，70.06億元的總價(jià)成為2009年的全國(guó)總價(jià)地王。然而，于去年開(kāi)盤(pán)的該項(xiàng)目，截至目前已經(jīng)售出了656套房源，累計(jì)成交金額達(dá)到73.18億元，單價(jià)在4萬(wàn)元/平方米以上。
（柳九邦 劉展超）
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