易憲容：中國(guó)住房宏調(diào)存在嚴(yán)重不確定性
據(jù)悉，盡管中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的5月份國(guó)內(nèi)百個(gè)城市住房的銷售量與銷售價(jià)格都處于雙降(同比與環(huán)比)狀態(tài)下，但是北京市發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，1-5月，全市商品房銷售出現(xiàn)了"由降轉(zhuǎn)增"的方向性變化，其中住宅銷售面積更是由1-4月的同比下降3.4%轉(zhuǎn)為同比增長(zhǎng)15.4%。
針對(duì)這種現(xiàn)象，有人會(huì)說(shuō)，一線城市住房市場(chǎng)的回暖，表明了國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)開(kāi)始觸底反彈，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)新一輪增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)正在開(kāi)始醞釀。
對(duì)于國(guó)內(nèi)一線城市住房市場(chǎng)銷售開(kāi)始回暖，是不是國(guó)內(nèi)這一輪住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控已經(jīng)結(jié)束或國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)開(kāi)始觸底反彈？是不是中央政府一直強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)？這應(yīng)該是言過(guò)其實(shí)了。
因?yàn)椋瑖?guó)內(nèi)住房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近兩年來(lái)調(diào)整，盡管其調(diào)整的步伐十分緩慢，但從2011年10月開(kāi)始整個(gè)住房市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始下跌，住房市場(chǎng)開(kāi)始方向性的轉(zhuǎn)變。而任何市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整都是利益再分配，既得利益者對(duì)這種利益再分配的抗拒也是自然。
但當(dāng)中央政府對(duì)住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策一而再再而三地強(qiáng)調(diào)些，房地產(chǎn)企業(yè)出路也就成了華山一條路：住房?jī)r(jià)格下降或逐漸回歸理性。而且住房?jī)r(jià)格下降，無(wú)論下降多少，總是會(huì)讓住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)。而這住房消費(fèi)需求釋放的大小，就取決于住房市場(chǎng)價(jià)格下降的程度。可以說(shuō)，當(dāng)住房市場(chǎng)價(jià)格下降時(shí)，住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)并不是大驚小怪的事情。
因?yàn)椋灰鞘袌?chǎng)存在，住房購(gòu)買者(主要是住房消費(fèi)者)是多層次的與分散的，他們對(duì)價(jià)水平也是不一樣。因此，即使是住房消費(fèi)者也不會(huì)在同一時(shí)間、同一價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)。住房?jī)r(jià)格下降到不同的程度就會(huì)有不同的住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)。
至于住房銷售增加是不是出現(xiàn)了住房市場(chǎng)方向性轉(zhuǎn)變，或住房市場(chǎng)開(kāi)始觸底反彈，這里又有幾個(gè)問(wèn)題需要解釋。如果住房作為消費(fèi)品(這是政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基本目標(biāo))，住房?jī)r(jià)格下降有消費(fèi)者進(jìn)入，并不是市場(chǎng)出現(xiàn)方向性轉(zhuǎn)變，它只是住房的部分消費(fèi)被釋放出來(lái)。
只有住房的價(jià)格回歸到理性或讓絕大多數(shù)居民有支付能力購(gòu)買時(shí)，或讓絕大多數(shù)居民的住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)時(shí)，這個(gè)市場(chǎng)才是真正發(fā)生了根本性變化。否則住房市場(chǎng)的調(diào)整仍然是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。而住房市場(chǎng)的觸底反彈只是住房為投資品意義上的概念，它與政府現(xiàn)行的住房政策是相悖的。在此不多討論。
當(dāng)前一線城市的住房市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)，一方面是房?jī)r(jià)下降而讓居民的住房消費(fèi)需求逐漸釋放出來(lái)的結(jié)果；另一方面與最近政府政策對(duì)住房市場(chǎng)誤導(dǎo)有關(guān)。首先，其表現(xiàn)為政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工具性概念遲遲無(wú)法轉(zhuǎn)變。
因此，一旦擔(dān)心經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行及穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就希望通過(guò)刺激政策來(lái)鼓勵(lì)居民購(gòu)買住房并以來(lái)增加住房投資，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。最近不少地方軟性托市政策出臺(tái)及減息都有希望鼓勵(lì)住房銷售來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的意味。
其次，政府的住房宏觀調(diào)控政策表面上看對(duì)打擊國(guó)內(nèi)住房投機(jī)炒作十分嚴(yán)厲，但是就是沒(méi)有嚴(yán)厲遏制住房投機(jī)炒作的稅收政策出臺(tái)，就是不愿意讓國(guó)內(nèi)住房宏觀調(diào)控政策去住房賺錢功能或去住房投資化。
可以說(shuō)，居民根據(jù)前十幾年的經(jīng)驗(yàn)，購(gòu)買住房就能夠賺錢，就可成為家庭增加財(cái)富最好的工具，在這樣的條件下，居民根本不要鼓勵(lì)也會(huì)千方百計(jì)進(jìn)入市場(chǎng)，更何況近期居民又聞到了政府正在放松房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策風(fēng)聲，更是會(huì)想辦法進(jìn)入市場(chǎng)。
在這種情況下，住房消費(fèi)者怕出現(xiàn)2009年的情況提前進(jìn)入市場(chǎng)，因?yàn)樗麄儞?dān)心住房?jī)r(jià)格再次上漲而錯(cuò)過(guò)購(gòu)買住房機(jī)會(huì)；對(duì)于住房投機(jī)炒作者來(lái)說(shuō)，面對(duì)各種優(yōu)惠政策誘惑，更是聞到了政府住房宏觀調(diào)控政策松動(dòng)氣息，新一輪住房投機(jī)炒作者又可能開(kāi)始涌入市場(chǎng)。
如果國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)出現(xiàn)這種預(yù)期，那么住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控將面臨巨大的不確定。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走向哪里，政府要密切關(guān)注這些動(dòng)向并出臺(tái)相應(yīng)政策。
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