易憲容：穩增長大局亟須打破樓市錯誤預期
當前住房市場宏觀調控之所以會如此困難，恰與市場當事人對中央政府會隨經濟增長回落而突然逆轉住房調控政策的錯誤預期有關。為此，中央政府不僅要對實施住房宏觀調控政策有堅定態度，而且要設法從根本上改變這些錯誤預期。
在中央政府把“穩增長”放在重要位置上并推出了一系列經濟刺激政策后，市場普遍認為堅持了兩年多房地產宏觀調控政策將如2008年下半年那樣出現松動甚至逆轉。特別是如揚州等地的“軟性”托市政策被默許后，住房市場政策將出現重大逆轉更儼然成了主流意見。但看當前的住房市場的形勢，盡管一些城市住房銷售出現了近一年來的“小陽春”，甚至有些城市住房價格又開始上漲，但住房市場所面臨的開發商資金鏈處于緊張狀態，整體上房價仍在下跌，銷售量還在下降的局面并未變化，總體而言，國內各地住房市場“去庫存化”仍是房地產企業最為關注的大問題。
所以，現在市場最為關切的問題是，在“穩增長”的政策格局下，住房宏觀調控政策是不是真的會松動？如果松動，那國內住房市場會走向哪里？如果不松動的話，那么當前住房市場宏觀調控政策又會怎么變化？為什么當前房地產的宏觀調控會如此困難而地方政府不時要出臺“軟性”托市政策？為何房地產開發商面對過高庫存率就是不愿意讓房價下降加快銷售？為何面對過高的房價居民還會涌入樓市？
要深入解析這些問題，先得仔細剖析當下有關住房市場的一些錯誤的預期。
從中央的角度來看，盡管為了應對國內經濟增長下行的風險而把“穩增長”放在了重要位置上，但執行房地產宏觀調控政策仍然十分堅決。在宏觀經濟調控政策有所調整的情況下，房地產宏觀調控政策基本上沒有改變。比如，嚴格區分住房投機炒作與住房消費需求，對前者嚴重遏制，對后者則鼓勵。又比如，增加普遍商品住房的有效供給，大力發展保障性住房，保證這些政策落實的工具有經濟杠桿及行政手段等。不過，無論怎樣恪守房地產宏觀調控政策，當前房地產宏觀調控政策仍有個錯誤預期，那就是房地產業一向都作為宏觀調控的重要工具，如果房價快速下跌，會對實體經濟造成巨大沖擊，而這種沖擊是整個經濟生活不可承受的。有人就提出，如果房價下降50%，那國內宏觀經濟層面是無法承受的。因為有這樣一種預期，所以，開發商以及地方政府認定中央政府不會出臺相應的住房調控政策來達到其目標(比如住房累進交易稅與交易所得稅)。
但實際上住房市場宏觀調控的目標，只是要讓住房價格回歸到合理水平，讓住房性質發生根本性改變，并沒有對具體住房價格水平提出要求。如果住房市場以投機炒作為主導，現有的樓價已炒得很高，那么住房市場要回歸以消費為主導的市場，樓價出現較大的幅度調整就是必然的。而這種由市場性質轉變所導致的價格向下調整，筆者以為，其幅度大小如何，并不取決于一些人所認可的承受度，而取決以往泡沫吹大的程度。如果泡沫吹得過大，要讓這個市場性質上轉型，房價下跌勢必也應幅度最大，那是因為市場嚴重超支的結果，這是整個社會經濟發展需要不能不為此承擔的成本。
對于房地產開發商與地方政策來說，就因為看到中央政府擔心擠出房地產泡沫會對經濟增長造成巨大的沖擊，因此，他們寧愿手中持有大量的住房也不愿意把住房價格降下來增加銷售；而地方政府則隨時都在觀察經濟及政策變化的動向，隨時都在準備出臺住房市場的“托市”之策。他們的算盤是，預期中央政府會隨經濟增長回落而突然逆轉住房調控政策，如2008年下半年那樣。但實際上，這種預期是不成立的。
對于持有及購買住房者(無論是投機炒作者還是消費者)來說，當前住房市場的銷售數量上快速萎縮而價格卻不下降，最根本的原因不僅在于以投機炒作為主導的住房市場性質沒有改變，而且在于住房市場賺錢功能依然深入人心。根據早幾年的經驗，凡是購買住房者，沒有誰不賺錢的，相比投資股市，這要可靠、穩妥多了。這樣的示范效應實在太強烈了，所以，對于沒有其他投資渠道的國內民眾來說，只要能夠購買到住房就預期能夠賺錢，就預示著財富增長。因此，無論政府出臺什么政策來限制，居民不僅更是希望能買到住房賺錢，而且總是能千方百計找到化解這些政策限制的辦法。
正因為國內絕大多數居民都預期只要買了房就能賺錢，就能增加財富，因此那些持有住房者或早幾年的住房投機炒作者，看到住房價格向下調整，一定會把手中的住房抓得更牢而不愿拿來交易，而那些沒有進入市場的購買住房者，只要看到住房價格有些許下跌，就會拼命進入市場。特別是在中國目前的人口結構下，更是促使這種住房購買更踴躍。這就是最近一些城市當住房價格些許下跌時，住房銷售就很快增加的原因所在。
由上述分析，筆者得出結論是，當前國內住房市場宏觀調控之所以會如此困難，恰與國內住房市場當事人不同的錯誤預期有關。可以肯定，只要這些預期不改變，就會對國內住房市場宏觀調控造成很大困難。因此，在當前的市場條件下，中央政府不僅要對住房宏觀調控政策執行實施有堅定態度，而且要設法從根本上改變這些錯誤的預期。這才是當前國內住房市場得以真正調整的關鍵所在。否則，國內房地產市場的泡沫就不可能真正擠出，市場也無法獲得健康穩定的發展。
(易憲容 作者系中國社會科學院金融研究所研究員)
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