保險(xiǎn)銷售噱頭十足 賣保險(xiǎn)還是賣房地產(chǎn)？
本報(bào)昨日AII3版報(bào)道“將保險(xiǎn)包裝成房產(chǎn)”引起市場關(guān)注，記者了解到，報(bào)道中該款實(shí)為太平人壽“福壽連連”分紅型兩全保險(xiǎn)，而該款產(chǎn)品在今年3月31日已經(jīng)全國退市，對于退市原因有業(yè)內(nèi)人士分析保險(xiǎn)產(chǎn)品更新?lián)Q代屬于正常，也有分析認(rèn)為該產(chǎn)品或?qū)儆诳旆葱捅ｋU(xiǎn)產(chǎn)品，與監(jiān)管層規(guī)定相悖而遭遇退市。
然而記者了解到，“金融房產(chǎn)”概念并不新鮮，銷售人員對此都很熟悉。也有業(yè)內(nèi)人士表示，此類宣傳噱頭大于實(shí)質(zhì)，消費(fèi)者需要看清楚其產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)。“金融房產(chǎn)”究竟是一個(gè)什么東西呢？
現(xiàn)象：“金融房產(chǎn)”登錄二手房銷售網(wǎng)站
雖然是一套紙面上無法居住的“金融房產(chǎn)”，這款產(chǎn)品卻赫然登上了不少網(wǎng)絡(luò)二手房交易頁面。
記者在趕集網(wǎng)的二手房出售頁面看到，赫然掛著“中國太平集團(tuán)福壽連連‘金融房產(chǎn)’”出售的信息，而在佛山二手房交易幫手網(wǎng)上，也有關(guān)于“福壽連連”金融房產(chǎn)的內(nèi)容。
這究竟是怎么一回事呢？記者在公開資料上看到了如下的例子：如果一位0歲的寶寶投資一套復(fù)式型保額10萬的“金融房產(chǎn)”，0首付，每個(gè)月按揭還銀行1385.8元，按揭期限20年，總投資33萬元。
而“房子”在辦好手續(xù)后會(huì)自動(dòng)幫你出租出去，不用自己操心，也不用考慮裝修、物業(yè)等各種問題，一次給兩年的房租，至少一萬元，一直可以收房租到88歲，按照中檔紅利來算，88年的租金總額將會(huì)達(dá)到125.4萬元，88歲后，按照中檔紅利計(jì)算，銀行會(huì)按照226.2萬元將“房產(chǎn)”收購回去，沒有無法脫手之虞。
而目前的房地產(chǎn)市場，購買一套房源至少需要3成首付，此后還有高額的隨利率波動(dòng)的貸款利息，有高額的各項(xiàng)稅收，裝修、物管、水電費(fèi)等，還有斷租和折舊的風(fēng)險(xiǎn)。相比之下，“金融房產(chǎn)”確實(shí)顯得十分誘惑。
有意思的是，有銷售人員在網(wǎng)上列出了“實(shí)物房產(chǎn)”和“金融房產(chǎn)”對比表格。記者看到，以舉例總房款100萬元，20年還貸為例，兩者分別從首付、還款利息、裝修房、物業(yè)費(fèi)等方面比較，而金融房產(chǎn)以其無首付、無貸款利息、無任何費(fèi)用、保證無空租等優(yōu)勢明顯勝出。
保險(xiǎn)產(chǎn)品噱頭十足
記者發(fā)現(xiàn)，同樣打著“金融房產(chǎn)”的各種保險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品依然如雨后春筍般冒出來。
記者發(fā)現(xiàn)，各家推出的“金融房產(chǎn)”事實(shí)上都大同小異。幸福人壽旗下的“幸福祥利”兩全保險(xiǎn)也自稱為“金融房產(chǎn)”，只要每年繳納“按揭”固定的數(shù)目，便可以隔年收固定的“房租”，并在65歲、70歲、75歲等“高齡”節(jié)點(diǎn)收取固定的房產(chǎn)投資收益。而中國平安也推出了“平安金融房產(chǎn)”——“金裕人生”兩全保險(xiǎn)(分紅型)，并稱：“首付多少自己定，可以分三年、五年、十年按揭。”浮動(dòng)租金每年一次，固定租金在“房主”60歲前，每兩年一次，60歲后每年一次，并稱滿期投入本金能收回，萬一出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，全額退還所付房款。
意圖：將抽象的金融產(chǎn)品比喻成一個(gè)實(shí)體
事實(shí)上，除了“金融房產(chǎn)”，還有其他噱頭十足的保險(xiǎn)產(chǎn)品，例如前段時(shí)間高調(diào)發(fā)售的“愛情保險(xiǎn)”，引起了網(wǎng)友對于“愛情保險(xiǎn)是否能保證愛情”的廣泛討論。有業(yè)內(nèi)人士透露，作為枯燥的金融產(chǎn)品在銷售的時(shí)候很難具體，加上消費(fèi)者普遍缺乏相關(guān)的金融知識，所以業(yè)務(wù)人員在銷售時(shí)往往會(huì)將抽象的金融產(chǎn)品比喻成一個(gè)比較具體的實(shí)物好讓消費(fèi)者理解。
“養(yǎng)老險(xiǎn)就是一個(gè)很好的例子。”據(jù)某大型險(xiǎn)企負(fù)責(zé)人介紹，養(yǎng)老險(xiǎn)經(jīng)常被形容成“養(yǎng)兒防老”，“現(xiàn)在這個(gè)觀念已經(jīng)普遍被消費(fèi)者所接受，一說大家也都能理解。”更有銷售人員透露，有險(xiǎn)企就曾將分紅險(xiǎn)當(dāng)做股票來賣，一手就是100份。
“金融房產(chǎn)”已不新鮮
據(jù)介紹，將保險(xiǎn)產(chǎn)品包裝成“金融房產(chǎn)”已經(jīng)不是新鮮事了，幾年前就已出現(xiàn)，保險(xiǎn)公司做業(yè)務(wù)的人員對于這一概念都不陌生，記者從業(yè)務(wù)人員處了解到，這一概念主要是將金融產(chǎn)品的消費(fèi)和房地產(chǎn)做對比，“這幾年大家都在買房產(chǎn)，賣保險(xiǎn)的人處處碰壁，怎么辦呢，把保險(xiǎn)當(dāng)房子賣，房子要月供，保險(xiǎn)要年繳；房子可以出租有現(xiàn)金流，保險(xiǎn)有生存金返還；房子有很多稅費(fèi)，保險(xiǎn)免稅費(fèi)；房子可能貶值，保險(xiǎn)能保值。”有業(yè)內(nèi)人士猜測，在房地產(chǎn)火爆的情況下催生出以“金融房產(chǎn)”做噱頭的這一做法并不出奇。
談到“福壽連連”在上月底退市的原因，有分析人士表示，作為已經(jīng)銷售了五年的保險(xiǎn)產(chǎn)品升級換代是很正常的事情，目前公司也有類似的保險(xiǎn)產(chǎn)品在銷售，另一方面，由于“福壽連連”是在保單生效后的第二年就有相應(yīng)金額返還，或與保監(jiān)會(huì)今年1月頒布的《人身保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)條款和保險(xiǎn)費(fèi)率管理辦法》的相關(guān)規(guī)定相悖，文件中規(guī)定，要求保險(xiǎn)企業(yè)開發(fā)兩全保險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)滿足首次給付生存保險(xiǎn)金應(yīng)當(dāng)在保單生效滿3年之后、保險(xiǎn)期限不得少于5年等條件。
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