北京對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭,限購1 套住房(含新建商品住房和二手住房)。3月26日晚,北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》,開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目只能銷售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等,個(gè)人購買二手商辦房需滿足名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄等條件,而且不能使用商業(yè)銀行的個(gè)人購房貸款。
杭州2017年3月3日起,杭州擴(kuò)大限購實(shí)施范圍、升級(jí)了非本地戶籍居民限購措施、增設(shè)本地戶籍居民家庭限購措施。3月28日晚,杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《認(rèn)房又認(rèn)貸,杭州進(jìn)一步升級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施》,限制本市戶籍成年單身(含離異)在限購區(qū)域內(nèi)只能限購一套外,企業(yè)購買區(qū)域住房需滿3年方可上市交易,外地遷入四縣(市)的居民家庭,自戶籍遷入之日起滿2年,方能在本市市區(qū)范圍內(nèi)購買住房。貸款方面同步趨嚴(yán),名下已擁有一套住房或無住房但有住房貸款記錄的,購買二套房首付款比例不低于60%,公積金貸款利率按同期住房公積金貸款基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行。
南京自3月16日起,已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,在南京市范圍內(nèi)(包括高淳、溧水、六合)均暫停新購新建商品住房和二手住房。已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,暫停新購二手住房。非本市戶籍居民家庭購房時(shí),要求提供自購房之日起前3年在南京累計(jì)繳納滿兩年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明,不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購買住房。
上海2017年3月25日,上海出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》,對(duì)擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通自住房的,首付款比例不低于50%;對(duì)擁有1套住房的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。
深圳根據(jù)深圳市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》規(guī)定:戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房的政策;本市戶籍成年單身人士(含離異)在本市限購1套住房(真假離婚都只能買一套住房了!);能提供自購房之日起計(jì)算的前5年及以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房;對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房,嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。
成都3月23日晚7點(diǎn)多,成都突然發(fā)布住房限購?fù)ㄖ?新政規(guī)定購房者須具有限購區(qū)域戶籍,或在限購區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)且連續(xù)不間斷繳納社會(huì)保險(xiǎn)24個(gè)月以上。
蘇州非本市戶籍居民家庭購首套房需提供兩年內(nèi)在蘇州市(含吳江區(qū))、昆山市、太倉市累計(jì)一年納稅或社保證明,并禁購二套房。本市戶籍家庭禁購第四套房。
天津在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)再次購買住房,包括新建商品住房和二手住房。對(duì)在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的非本市戶籍居民家庭,申請(qǐng)商業(yè)貸款首付比例不低于40%。
鄭州鄭州戶籍居民家庭在限購區(qū)域內(nèi)購買住房,需要提供近3年連續(xù)24個(gè)月以上(含24個(gè)月)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明,才能具備購房資格。3月17日后,再進(jìn)行補(bǔ)繳社保或個(gè)稅證明的非本市戶籍家庭,不再作為購房的有效憑證。
無錫對(duì)已擁有1套住房的家庭,再次購買首付比例不能低于40%,公積金貸款首付比例不能低于30%。對(duì)已擁有1套住房的家庭,再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款,最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為40%。
濟(jì)南無住房的非本市戶籍家庭在本市部分區(qū)域限購一套住房。非濟(jì)南戶籍家庭:購買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例30%,限購一套住房。
廣州本市戶籍成年單身人士在本市只能購買1套住房的要求。“成年單身人士”是指年滿18周歲的單身或離異人士。非本市戶籍居民家庭,購房之日前5年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn),限購一套住房。
青島在本市連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人所得稅納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。首次和二次申請(qǐng)住房公積金貸款,購買新建住房的,最低首付比例由20%提高至30%,購買二手住房的,最低首付比例由30%提高至40%。
家居需求主要來自商品房交易、存量房換新、城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、保障性住房的增長和商業(yè)裝修等。以家具銷售為例,如圖所示,家具消費(fèi)市場(chǎng)與房地產(chǎn)銷售的彈性遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于人們的直觀感覺。這源于我國房地產(chǎn)投資與投機(jī)性的比例較高,但其對(duì)家具消費(fèi)的拉動(dòng)作用也比較明顯。
房地產(chǎn)兼?zhèn)湎M(fèi)與投資屬性,而家居產(chǎn)品主要為消費(fèi)屬性。我國作為較新興市場(chǎng),目前家居消費(fèi)與房地產(chǎn)還表現(xiàn)出較強(qiáng)的相關(guān)性與滯后效應(yīng),但是借鑒日韓等較成熟市場(chǎng)地產(chǎn)與家居消費(fèi)的聯(lián)動(dòng),預(yù)期未來關(guān)聯(lián)度將不斷減弱。有證券公司估測(cè)我國家具消費(fèi)的增長中樞約為 10%左右,而地產(chǎn)周期的波動(dòng)可能對(duì)家具消費(fèi)帶來 5%左右的上下浮動(dòng)。由于家居消費(fèi)具有獨(dú)立于地產(chǎn)周期的更新需求和結(jié)構(gòu)性消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì),成長性并不會(huì)與地產(chǎn)趨同。品牌龍頭往往能夠走出超越地產(chǎn)、家居消費(fèi)行業(yè)整體的獨(dú)立成長行情,主要來源于兩個(gè)方面:大家居多品類戰(zhàn)略、搶占競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)份額。
目前中國家居市場(chǎng)集中度極低(中國/美國/日本/韓國 CR6 約:5%/15%/20%/30%),5 億規(guī)模以上家具制造企業(yè)屈指可數(shù),大部分 1 億左右規(guī)模的小型企業(yè) 在品牌化規(guī)模化的進(jìn)程中其實(shí)并未感受到明顯的地產(chǎn)效應(yīng)周期,近年增長維持在5%左右,市場(chǎng)份額在不斷被品牌企業(yè)所取代,龍頭企業(yè)中長期可能實(shí)現(xiàn)極大的擴(kuò)容。
雖然各地出臺(tái)的新政嚴(yán)格控制房產(chǎn)行業(yè),但主要針對(duì)的是投機(jī)性的購買需求,而我國房產(chǎn)的剛性需求是長期的。2010 至 2015 年間,我國出臺(tái)“國八條”、“國五條”等多項(xiàng)政策進(jìn)行調(diào)控,但房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢(shì)。2017年2月一/二/三線城市成交面積環(huán)比-9%/-20%/12%,同比-15%/15%/49%,限購對(duì)一線城市影響顯著,但二三線去庫存好于預(yù)期。3.15 限購之后第一周48城市新房成交量環(huán)比增加 7.7%,其中限購城市表現(xiàn)好于非限購城市,周均成交量繼續(xù)穩(wěn)步提升。隨著政府去庫存政策的實(shí)行,預(yù)計(jì)全年地產(chǎn)銷售很可能超出市場(chǎng)預(yù)期,尤其是在三四線城市布局的家居企業(yè)將受益明顯。
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