本報(bào)記者 王 崢
隨著上周末多個(gè)城市出臺(tái)了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)限售政策，加之央行要求各地嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，本周第一個(gè)交易日地產(chǎn)股全線大跌，在港上市的內(nèi)資房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱“內(nèi)房股”）更是無一幸免。
對(duì)此，有行業(yè)分析師稱，龍頭地產(chǎn)股受超預(yù)期業(yè)績(jī)的影響，今年以來股價(jià)飆升，本身便有回調(diào)的壓力，同時(shí)在調(diào)控及信貸政策密集出臺(tái)的背景下，也確實(shí)改變了市場(chǎng)對(duì)未來的一些預(yù)期，多重因素下，導(dǎo)致了周一地產(chǎn)股的集體跳水?！安贿^從基本面上看，龍頭房企的業(yè)績(jī)并不會(huì)因?yàn)榻诘恼{(diào)控受到太多影響，因此長(zhǎng)期看，這些上市房企仍會(huì)延續(xù)此前的強(qiáng)勁走勢(shì)”。
調(diào)控密集出臺(tái)
9月23日，武漢市房管局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理規(guī)范銷售行為的通知》，要求開發(fā)商不得區(qū)別對(duì)待全款和貸款購(gòu)房，不得拒絕公積金貸款購(gòu)房。違反規(guī)定的開發(fā)商，將面臨暫停項(xiàng)目網(wǎng)上簽約和預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金撥付等嚴(yán)厲處罰。這也是自9月22日以來的兩天內(nèi)，第8個(gè)發(fā)布調(diào)控政策的省會(huì)城市。
而除西安、武漢外，包括長(zhǎng)沙、重慶、南昌、南寧、貴陽、石家莊在內(nèi)的其他6個(gè)城市，均實(shí)施了限售措施。
從各限售城市的規(guī)定看，石家莊的要求最為嚴(yán)格，其規(guī)定新購(gòu)住房（含新建商品住房和二手房）5年內(nèi)不得上市交易；貴陽、長(zhǎng)沙則要求商品住宅在取得房本3年后才能轉(zhuǎn)讓；南寧、重慶、南昌則劃定了2年的限售時(shí)間。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，近期全國(guó)新建住宅與二手房住宅價(jià)格漲幅最高的城市基本集中在上述省會(huì)區(qū)域，所以出臺(tái)限售等調(diào)控措施的關(guān)鍵因素，還是為了抑制房?jī)r(jià)過快上漲。
實(shí)際上，除了房?jī)r(jià)快速上漲外，這些省會(huì)城市的土地市場(chǎng)也十分火熱。8個(gè)城市年內(nèi)的土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了3414.55億元，同比上漲了51.77%。顯然，如果不及時(shí)出臺(tái)政策降溫樓市，那么土地市場(chǎng)的熱情很快又將再度傳遞到住宅市場(chǎng)，引發(fā)又一輪上漲。
“限售本身是樓市的去杠桿政策，按照3年至5年的交易周期看，已經(jīng)不太可能吸引大杠桿的高成本資金進(jìn)入。這樣既不影響自住與改善型需求，又約束了炒房客的投機(jī)行為?！睆埓髠シQ。
有市場(chǎng)人士還指出，部分房?jī)r(jià)漲幅過快的城市，很可能也會(huì)跟進(jìn)限售政策。
值得注意的是，有分析師指出，在限售的同時(shí)，相關(guān)部門還要增加供應(yīng)，才能達(dá)到預(yù)期的效果。
海通首席房地產(chǎn)分析師涂力磊便表示，今年3月份至今已有約40個(gè)城市出臺(tái)2年至10年不等的限售措施，旨在抑制過度投機(jī)，降低房?jī)r(jià)預(yù)期?！澳壳皟?nèi)地樓市已進(jìn)入價(jià)值投資時(shí)代，估計(jì)本次調(diào)控措施對(duì)剛性需求影響有限。在沒有增加土地供應(yīng)的情況下，限售將減少正常二手房供應(yīng)，對(duì)后市構(gòu)成負(fù)面影響，相關(guān)部門應(yīng)增加供應(yīng)，更大程度壓制需求或會(huì)造成更大反效果”。
此外，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份全國(guó)首套房平均利率創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到5.12%，這是自2016年以來首次突破5%大關(guān)；相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.04倍，環(huán)比7月份上升了2.47%。央行營(yíng)管部也表示，北京地區(qū)多家銀行相繼上調(diào)首套房貸款利率，房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、市場(chǎng)利率整體上揚(yáng)的背景下，根據(jù)市場(chǎng)資金水平變化、自身資產(chǎn)負(fù)債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導(dǎo)向，對(duì)此人民銀行營(yíng)業(yè)管理部積極支持。隨后，深圳、廣州等地商業(yè)銀行也上調(diào)了首套房貸利率。
房地產(chǎn)板塊大跌
而在上周8個(gè)省會(huì)城市密集出臺(tái)調(diào)控政策的影響下，此前表現(xiàn)強(qiáng)勁的龍頭上市房企股價(jià)紛紛出現(xiàn)大跌。
A股方面，房地產(chǎn)板塊（按申萬分類）周一領(lǐng)跌兩市，跌幅高達(dá)3.92%，幾乎將9月份以來的漲幅全部抹平。除14家停牌公司外，僅11家公司股價(jià)上漲，其余118家公司股價(jià)均出現(xiàn)下跌。
龍頭房企更是全線飄綠，其中萬科下跌6.08%，收于26.12元/股；保利地產(chǎn)下跌6.54%，收于10.57元/股；綠地控股下跌5.01%，收于7.59元/股；金地集團(tuán)下跌5.98%，收于11.63元/股；招商蛇口下跌5.89%，收于18.52元/股；華夏幸福下跌4.13%，收于31.13元/股。
H股方面，超過20家內(nèi)房股的跌幅超過10%，中國(guó)奧園則以18.64%的跌幅位居第一。同時(shí)，今年以來漲幅前10的內(nèi)房股，周一的跌幅均超過7%，除中國(guó)奧園外，包括新城發(fā)展、旭輝控股、佳兆業(yè)在內(nèi)的房企跌幅也超過了15%。
同時(shí)，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)板塊整體跌幅也達(dá)到了4.78%，93家公司中，僅2家公司上漲，且主營(yíng)業(yè)務(wù)并非住宅銷售。
不過，國(guó)信證券分析師區(qū)瑞明和王越明在研究報(bào)告中指出：“理論上，限售短期內(nèi)會(huì)減少一定數(shù)量的二手房供應(yīng)，將部分購(gòu)房需求向新房市場(chǎng)驅(qū)趕。若是如此，對(duì)開發(fā)商、地方財(cái)政未必產(chǎn)生負(fù)面影響。另外，由于新房產(chǎn)業(yè)鏈比二手房更廣、更長(zhǎng)，因此限售對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈亦未必是壞事”。
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